프로퍼블리카에서 미국의 주택 모기지 시장, 나아가 전 세계의 경제의 계륵으로 자리잡고 있는 모기지 자이언트에 대한 알찬 내용의 분석 기사를 내놓았다. 지난번에 기사의 일부를 두 번에 걸쳐 나누어 소개하였고(첫 번째 글, 두 번째 글) 이번이 마지막 부분이다.

백투더퓨처

한편, FHFA는 패니메와 프레디맥의 미래를 궁극적으로 바꿀 수 있는 작은 결정들을 잇따라 내리고 있다.

패니메와 프레디맥의 이윤을 증가시키려 하는 과정에서, FHFA는 때로 주택소유자의 권리를 제한하면서까지 모기지 신용을 제한하고 있다고 비판자들은 이야기하고 있다. 최근 FHFA는 유실처분 비용이 높은 다섯 개의 주에서 보증료를 올리는 계획을 검토하고 있다고 발표했다. 그 한 이유로 : 이들 주에서는 판사들이 유실처분을 감독해서, 주택정책 주창자들이 주장하기를 주택소유자들을 위한 투명성과 필요한 절차를 제공하는 곳들이다. 사법적인 유실처분이 없이, 은행의 2010년의 “상투적인 서명(robo-signing)” 남용이 밝혀지지 않았을 것이다. 사실상 비판자들이 공격하길 FHFA는 은행의 중요한 사업적 감독이 제공되는 주에 사는 주택소유자들을 벌주는 것이다.

또 다른 움직임으로 FHFA는 은행들이 패니메와 프레디맥이 보증한 모기지에 대한 리스크를 그들의 장부에서 다시 제자리에 갖다 놓을 것을 강요했다. 패니메와 프레디맥은 처음에 대출을 일으킨 회사가 계약조건을 위반한 것을 사후적으로 발견했을 때에 이렇게 해왔다. 이러한 공격적인 “풋백”으로 은행들은 새로운 모기지 대출을 일으키는 것을 꺼리고 있다고 분석가들은 이야기하고 있다.

이러한 정책들은 정부의 다른 부문들에, 예를 들어 대출을 증가시키기 위해 금리를 꺾어 내리려는 Fed와 같은 곳에 서로 뜻이 엇갈리는 효과를 불러오고 있다. “Fed는 불을 끄기 위해 수도꼭지를 열어 물을 부으려 합니다. FHFA는 호스를 죄어서, 최근 20년 이래 어느 시기보다 더 빡빡한 신용기준을 유지하고 있어요.” 컬럼비아 대학의 주택경제학자 크리스토퍼 메이어의 말이다.

오늘날, 워싱턴의 관찰자들은 사회적 통념으로 인해 옵션 3와 비슷한 그 무엇들, 민간과 공공 금융시장의 하이브리드로의 회귀로 합쳐지고 있다고 생각한다. 그 견해는 시장에서 민간자본은 필요하다는 것이다. 그러나 정부의 역할 없이는 주택 시장은 시들어 죽을 것이다. 많은 이들은 주택소유에 관한 아메리칸드림의 기념비와도 같은 30년 모기지가, 은행이 정부보증이 없이는 그렇게 오랜 기간에 걸쳐 되갚아지는 대출을 제공하기 꺼리게 되면서 사라질지도 모른다고 믿고 있다.

지금 이 순간, 민간투자자들은 최초의 손실에 묶여있고 이론적으로는 패니메와 프레디맥이 그들의 보증에 대하여 위기를 앞두고 그들이 했던 것처럼 적은 비용으로 청구할 것 같지 않다.

부시가 지명했던 스와겔이 민주당과 공화당 주류 견해들이 다수 겹친다는 주장을 고려하면, 보수주의자로써 그는 정부가 주택에 관한 역할을 해야 한다고 동의한다. “그게 정부가 있는 이유다. 대놓고 하고 잘해라.” 그의 말이다.

스와겔은 보다 강경한 공화당원과는 반대하여 전적으로 민간에 의한 주택 금융 시장은 환상이라고 말한다. 주택은 경제에 너무 중요하기에 정부는 불가피하게 주요한 위기에서 이를 구제할 것이다. 그러므로 정부가 명시적으로 다소 시장에서 물러난다 하여도, 암묵적으로 그것을 지원할 것이다. 보수주의자들은 정부가 그들의 보증에 대해 적정가격을 부과하도록 강제하고 역할을 최소화하는 것에 관심이 있다.

이런 견해는 합의에 이를 수 있는 타협점이 존재한다는 것을 암시한다. “컨센스서가 이루어져야 하는 분야 중 하나다.” 스와겔의 말이다.

그러나 몇몇 사람들, 특히 워싱턴과 월스트리트 바깥의 사람들은 이윤추구 행위가 서브프라임 괴멸로 이어졌음을 감안할 때 큰 틀에서의 민간시장 역할로 복귀하는 데에 다시 생각하고 있다. 이를 미는 이가 거의 없지만 옵션 4가 있다 : 모기지 시장에서 정부의 역할을 확대하는 것. 아마도 주택대출을 정부가 더 많이 직접적으로 보증하게 하는 것. 연방예금보험공사와 유사한 정부기관이 될 수도 있는데, 이는 의회로부터 독립적인 수단을 갖게 되거나 그 아래에서 개입을 시행하지만 이윤을 추구하지 않을 것이다. 이 방법으로 기관은 패니메와 프레디맥의 공공/민간 하이브리드 모델에 고유한 갈등을 피할 수 있을 것이다.

“이윤추구가 은행들과 금융기관들을 곤경에 빠트리는 원인입니다. 정부 역시 곤경에 빠질 수 있습니다. 그러나 더 덜한 곤경에 빠질 수도 있습니다.” 레이건과 조지 H.W. 부시 하에서 주택도시개발청 경제학자로 일했던 수잔 우드워드의 말이다. 이에 더해서 “정부가 소비자를 해치는 무언가를 하기란 매우 어렵습니다.”

하바드 교수 데이빗 샤프스타인은 오바마의 재무부에서 일하면서 위기가 도래할 때만 모기지를 보증하는 것으로 제한하는 옵션 2를 백서에 집어넣는 것에 기여했다. 그는 스스로 “패니메와 프레디맥의 개조(re-do)”라 부르는 옵션 3에 대해 염려하고 있다.

그러나 이를 지지하는 힘은 막강하다. “이는 주택산업, 월스트리트, 그리고 소비자단체가 근본적으로 똑같은 정책을 지지하고 있다는 것은 매우 놀랍다 – 그리고 매우 이례적이다 -” 그의 말이다.

그의 말에 따르면 동정을 살피려 할 때에는 그런 일이 많이 일어나지 않는다. 그의 우려는 민간의 이윤추구 기업들이 성장하고 싶어 하고 시장 지분을 늘이려 하고 싶어 한다는 것이다. 그들은 위기에 대해 유보해야 할 자본금을 줄이기 위해, 그리고 모기지 보험에 대한 수수료를 낮춰 가격경쟁력을 가질 수 있게 로비를 할 수도 있다. 만약 다른 위기가 도래한다면, 더 낮은 자본유보와 더 낮은 수수료로 인해 파산에 더 노출되기 쉽고, 납세자는 그들을 구제해야 한다. “민간시장이거나 정부여야 한다. 그러나 민간 기업을 지원하는 것은 정부는…” 샤프스타인이 말했다. “이는 가능한 중의 최악의 조합이다.”

(끝)

후기

자본주의에서 중앙은행이 “최후의 대부자” 기능을 하지 않으면 금융 시스템이 돌아가지 않듯이 결국 부동산 시장에서 – 상당수 국가가 그렇지만, 적어도 미국 부동산 시장에서는 – “최후의 지원자”가 없는 상태에서 알맞은(affordable) 주택을 제공하기란 “아메리칸” 드림일 뿐이란 사실을 잘 알 수 있는 글이다. 샤프스타인은 “주택산업, 월스트리트, 소비자단체가 동일한 옵션을 지지하는 것이 놀랍다”고 하지만, 시장근본주의자가 주장하는 정부지원 없는 주택 금융 시장은 성립불가능하다는 사실을 제정신을 가진 이들이라면 알고 있다는 사실을 확인시켜줄 따름이다. 정부가 시장에 개입하는 것이 잘못 된 것이 아니라 “잘못” 개입하는 것이 잘못 된 것이다. 그것을 일부에서는 “부자를 위한 사회주의”라 불렀고, 우리는 이 희한한 사회주의를 여전히 “미국식 자본주의”라 부르고 있다.