지난해 세입자가 집주인을 상대로 경매(집합건물)를 신청한 건수는 978건으로 2018년(375건·지지옥션)보다 2.6배 급증했다. 경매 전 단계인 임차권등기 건수도 역대 최대에 이르렀다. 요즘 법무법인엔 전세금 반환 소송을 상담하는 세입자로 넘쳐난다. 법도의 엄정숙 변호사는 “역전세를 당한 세입자 상담 건수가 급증하고 있다”며 “갭투자한 집주인이 다른 자산이 없다고 하는데 어떻게 대응해야 하냐고 묻는 유형이 가장 많다”고 했다. 최근 경매로 나온 주택은 90%가 빌라로 추정된다. 하반기부터는 전세금을 못 갚아 경매로 몰린 아파트가 쏟아질 거란 우려가 나온다.[ “세입자도 집주인도 비명”… 갭투자는 어쩌다 갭거지가 됐나]

개인적으로 “갭투자”라는 표현을 처음 접한 것은 몇년전 읽었던 어느 부동산 경매 관련 서적에서였던 것으로 기억한다. 그책의 저자가 추구하는 전략은 빌라를 경매로 저가에 낙찰받아서 전세를 놓는 방식으로 많은 돈을 들이지 않고 보유 주택수를 늘려나가는 전략을 소개한 책이었다. 당시에는 빌라도 집값이 오를 가능성이 높으므로 보유하고 있다가 집값이 오르면 팔아 시세차익을 얻는 전략 노하우를 소개하는 책이었다. 책 내용을 보자면 많은 경우 처지가 곤란한 기존 세입자가 있어 그가 어떻게 순탄하게 집을 비우게 하느냐가 주된 내용이었다.

지금 생각해보면 꽤나 온순하고 순진한 내용이었다. 최근 몇달 동안 화제가 되었던 “빌라왕”들의 행태를 보면 이보다 훨씬 체계적으로 폭력적이었기 때문이다. 그들은 앞서의 책 내용처럼 차근차근 빌라를 “갭투자”하는 것이 아니라 “바지사장”을 내세우고 악질 중개업자의 꼬임에 빠진 무지한 세입자의 전세금으로 – 때로는 HUG의 도움도 받아 – 아무런 “갭”도 없이 보유주택수를 늘려가는 대량생산 콘베어 벨트 방식을 채택하였다. 이 경우 “갭투자”라는 표현도 무색하고 말 그대로 부동산 사기 카르텔일 뿐이다.

다시 돌아가서 언젠가부터 미디어에서 성찰도 없이 쓰는 표현인 “갭투자”에 대해서 생각해보자. 미디어가 쓰는 성찰없이 즐겨 쓰는 각종 표현은 – “빚투”, “존버”, “영끌” – 간혹 복잡한 상황을 간단명료하게 표현해주는 기존 단어가 부족해서 쓰기도 하지만, 많은 경우 미디어 종사자의 나태함으로 인해 온라인 커뮤니티 등에서 쓴 표현을 생각없이 가져다 쓰는 경우다. 이런 표현은 기사의 조회수가 생명인 현대 미디어 환경에서 특히 애용되고 있다. 자극적이고 친숙한(?!) 표현을 쓸수록 독자의 관심을 끌 수 있기 때문이다.

사실 세입자의 보증금을 활용한 내집 마련이 일반화되었던 한국 사회에서 어떤 면에서는 주택구입자 상당수가 “갭투자자”였다. 그리고 집주인이 적당한 돈이 모이면 세입자 대신 실거주를 하며 안정적인 주거생활을 누리다가 때가 되면 집을 팔아 시세차익을 얻는 것이 한국 중산층의 삶의 한 방식으로 자리잡았다. 문제는 주택거래 방식이 점점 고도화되며 “갭투자” 자체만을 목적으로 하는 개인이나 또는 “빌라왕”처럼 부동산 구입 방식이 순수투자 목적형 혹은 기업형으로 커나가기 시작하면서부터다.

이렇게 시간이 흐르며 시장참여자들이 주택을 애초에 사용가치와 상관없는 교환가치 그 자체만으로서 가치를 추구하면서 “갭투자”는 더 이상 “갭투자”로 애교스럽게 불러줄만한 행태가 아니게 되었다. 수많은 “재테크” 서적과 부동산 관련 유튜브 채널이 집을 어서 사라고 부추겼고 급기야 사기꾼들이 이런 상승장, 전세금보증제도, 그리고 순진한 세입자를 악용하여 “갭투자”를 악질 사기행위로 변질시켰다. 그럼에도 여전히 미디어는 “갭투자”라는 용어 사용에 대한 문제의식이 없는 채로 보도를 해대고 있다.

“영끌” 표현의 본질은 ‘영혼까지 끌어모은 대출’이 아니라 미래의 수익을 과하게 담보잡힌 행위다. “빚투” 표현의 본질은 “미투”처럼 ‘나도 레버리지 투자한다’가 아니라 빚으로 리스크를 감당하고 있다는 것이다. “갭투자” 표현의 본질은 ‘나는 매매가와 전세가의 갭 정도만 투자해서 집을 샀다’가 아니라 “영끌”과 “빚투”의 총체적 레버리지 투기와 전세가가 하락하지 않을 것이란 믿음에 베팅한 것이다. 그 믿음이 전세가의 하락으로 무너지고 있는 지금 미디어는 스스로의 언어 생활에 대해 진지하게 성찰해야 한다.

그런데 반성은 커녕 “갭투자”의 다음 버전 “갭거지”로 조회수 팔이에 나섰다.

송파구 아파트 전셋값이 하락하는 이유는 송파와 가까운 위례신도시, 하남 미사지구 등에서 입주 물량이 쏟아지고 있기 때문이다. [중략] 송파구 아파트 전셋값이 더 떨어지거나 떨어진 상태를 유지하면 갭 투자자들은 전세 재계약 시 비용이 추가로 발생한다. [중략] 송파구에서는 월평균 500~600건의 아파트 매매가 이뤄진다.. 부동산 업계는 최근 몇 년 사이 전셋값이 가파르게 오르고 저금리로 자금 조달 비용이 낮아지면서 이들 중 상당수가 갭 투자에 나선 것으로 추정하고 있다.[송파구 전세 하락, 무슨 일이?…떨고 있는 갭 투자자]

전세(傳貰) 제도는 – 법률상의 전세권과는 구분되는 – 다른 나라에서 비슷한 예를 찾아보기 어렵다는 우리만의 독특한 부동산 거래관행이다.. 또 다른 말로는 우리만의 독특한 부동산 금융기법이다. 즉, 월세와 달리 임차인이 집값의 상당비중을 차지하는 보증금을 내고 월세 없이 거주하는 이 독특한 관행 덕에 임대인은 집주인은 큰 돈 들이지 않고 집을 구입했다. 그런데 임대인은 왜 임대기간 동안의 월세수입을 포기했을까? 바로 인플레이션 시대에는 집값 상승에 의해 얻을 수 있는 시세차익이 월세수입보다 더 클 것이라는 기대인플레이션 때문이었다.

어떤 학생은 자신의 대출금을 “불확실성이 높은 거래에 투자되는 돈” funny money 으로, 다른 학생은 금융용어를 빌려 미래의 “위험회피 수단” hedge 또는 미래에 대한 내기에 건 돈 bet 으로 불렀다. 자신들을 채무자로 간주하는 학생들은 거의 없었다. 실제로 문화[일상생활]기술지적 文化記述誌的 증거에 따르면 미청산 부채를 보유한 사람들은 지불기일을 넘기기 전까지 자신을 “채무자”로 여기지 않는다. 나처럼 주택담보대출을 받은 사람들은 주택금융 채무자가 더 정확한 명칭임에도 불구하고 우리 자신을 주택 소유자로 간주한다.[크레디토크라시, 앤드루 로스 지음, 김의연 옮김, 갈무리, 2016년, p169]

학자금 대출이 일반화되어 있는 미국에서 채무자라는 엄연한 사실에 대한 학생들의 일종의 자기최면 혹은 부정에 관해 서술한 내용이다. 어쩌면 부채경제 시대를 살아가면서 현대인들 대부분은 이러한 자기최면을 걸면서 살아가고 있을 것이다. 특히 앞서 송파구의 아파트 소유자는 저자가 스스로를 칭하는 것처럼 그들 자신을 “주택 소유자”로 간주하고 있을 것이 분명하다. 비록 자산가치의 많은 부분을 임차인의 전세금과 대출로 채웠을 것임이 확실해도, 본인은 그것을 “갭투자”, 그리고 인용문의 학생들처럼 “hedge”와 “bet”으로 여기고 있을 것이다.

GMAC 회장 존 래스콥은 다음과 같이 공언했다. 신용을 제공하려는 GMAC과 같은 금융회사들의 노력은 “만인에게 풍요로운 안식처와 공정한 기회”를 가져다줄 것이다. “이야말로 사회주의자들이 인류에게 줄곧 환기시켜 온 바가 아니던가. 그러나 우리의 경로는 파괴를 일삼는 사회주의적 수단이 아니라 개량을 모색하는 자본주의적 수단에 의해 추구될 것이다.” [중략] 애초 이러한 선전전은 미국 내에서 사회주의의 영향력을 차단한다는 목표를 내걸었지만, 1940년대 후부터는 줄곧 사회주의 블록과의 전 세계적인 경쟁 구도하에서 진행되었다.[같은 책, p96]

부채 활성화를 통해 체제위기를 돌파하려 했던 20세기 초 자본주의자들의 비전은 현대에 이르러 더 진화하였다. 당시의 금융기업 회장이 희망했던 “풍요로운 안식처와 공정한 기회”를, 보다 적극적인 현대의 투자자는 단순한 소유를 넘어 풍요로운 유동성과 공정한 갭투자를 통해 달성하려 하고 있다. 즉, 당시 위정자들의 목표가 “자산소유자의 사회(ownership society)”였다면 현대사회의 비전은 보다 적극적으로 “투자자의 사회(investment society)”인 것이다. 어쨌든 전셋값 하락으로 송파구의 투자자는 신규 투자자금 몇 백억 원이 필요할 것 같다.

“비싼 전세금이 집값 올리기 전에 내집 마련할까”

이 카피는 분양광고가 아니다. 아니 사실 분양광고에 가깝다. 소위 “경제신문”이 연내 나올 신규분양분을 소개하면서 걸은 카피다. 사실 기사의 명목으로 내놓는 이런 분양정보는 정보의 성격과 함께 광고의 성격을 포함하고 있다. 그러니 자연 기사도 은연중에 자극적으로 지금 분양을 받으라고 꼬드기고 있다. 기사 서문의 마지막 문장이 이런 성격을 잘 보여준다. “치솟는 전세금에 전세난민으로 떠도느니 이참에 내 집 마련에 나서는 것도 돌파구가 될 수 있다.”

“전세난민”!

정말 무서운 말이다. 전세금을 마련하지 못해 보다 싼 지역으로 떠돌아다니는 정처 없는 유랑민의 모습을 적나라하게 표현한 말이다. 그렇다면 전세금도 없어 떠도는 “전세난민”이 어떻게 집을 살 수 있단 말인가? 부모님에게 손을 내밀거나, 보다 현실적으로 은행에서 대출을 받는 것이다. 그리고 행간에 깔려 있는 조언은 ‘어차피 전세금이 많이 올라 집값과의 가격이 좁아졌으니 기왕의 전세금을 합하면 돈 얼마 안 빌려도 되지 않느냐’는 오지랖 넓은 조언일 것이다.

그럼 “전세난민”들은 손쉽게 돈을 빌릴 수 있을까? 분양광고를 보면 “전세금이 고공비행을 하면서 매매가격 대비 전세금 비율도 가파르게 오르고 있다. 8월 전국 아파트 전세가율은 59.1%를 기록해 60%에 육박하고 있고 서울도 48.9%를 나타내며 50%대에 근접하고 있다”고 되어 있다. 결국 “전세난민”이 집을 사려면 현재의 전세금 이상의 돈을 융통해야 집을 사는 것이 가능하다는 이야기다. 데스크에서 심각한 가계부채 문제를 질타하는 경제신문이 내놓은 대안이다.

그렇다면 과연 비싼 전세금이 집값을 올릴지에 대해 고민해보자. 일견 타당한 이야기다. 전세금이 오르면 집주인은 그 집이 보다 높은 교환가치를 가지게 되었다고 생각할 개연성이 높다. 그래서 더 높은 가격으로 거래하고 싶어 할 것이다. 문제는 시장이 이에 동의해주냐다. 비싼 전세금의 이유가 주택소유에 대한 장점이 사라진 상황에서의 매매심리 위축, 이에 따른 수요증가의 결과라면 전세금과 매매가의 비례관계를 당연시하는 것에 의문을 품어볼 수 있다.

통계를 보면 반절은 맞고 반절은 틀린 것처럼 보인다. 17만호에 달했던 전국의 미분양 주택이 7만호까지 빠지는 등 이 문제는 어느 정도 해소되어가는 듯 보이고, 지방의 경우 집값과 전세가가 동시 상승하는 등 집값과 전세가에 대한 비례관계가 있는 것처럼 보인다. 하지만 서울을 놓고 볼 때 치솟는 전세가에도 불구하고 매매가는 계속 횡보하고 있다. 집값이 전세라는 운영수입외에 매매차익이 더해진 가치라면, 후자에 대한 실망감이 반영된 국면이랄 수 있다.

즉, 그간 한국의 집값 상승을 주도했던 서울지역은 신용위기 이전까지 전세가에 크게 상관없이 줄곧 상승했었다. 그 시기는 집값 상승요인으로 참여정부의 정책실패에 대한 실망감 및 이에 대비한 내 집 마련에 대한 수요 증대가 주로 거론되었다. 자연히 가계부채도 크게 늘어난 시기였다. 그 뒤 신용위기가 닥치며 집값과 전세가가 공히 떨어졌으나, 전세가는 바로 상승하였다. 하지만 매매가는 횡보를 거듭하며 전세가와의 연관성에 대한 설명력이 많이 떨어진 상태다.

요컨대, 전세금과 매매가가 각각 설명변수와 종속변수인지, 또는 서로 비례관계인지는 분명하지 않다. 특히 우리나라처럼 임대소득을 위한 주택보유보다는 개발호재에 따른 매매차익 기대감이 훨씬 더 우세를 점했고 그것이 집값 거품을 키워왔던 시장에서 ▲ 경제침체, 인구구조 변화 등 매크로 시장 변화에 따른 집값 상승 심리 퇴조 ▲ 저금리 기조에 따른 전세 소득 저하 등의 상황에서 막연히 전세금이 오른다고 매매가가 오를 것이라는 기대는 그리 타당성이 없어 보인다.

보론 : 트위터에서의 대화 펌
@changebetterr @EconomicView 전세금이 집값을 올리는 요소는 된다고 봅니다. 주식 배당정도 역할을 하는 거 같네요. 배당 좋다고 주식가치가 반드시 오르진 않지만 오를 요인은 되겠죠.
@EconomicView @changebetterr 말씀그대로 동의합니다. 배당이 주가의 매력포인트 중 하나죠. 하지만 또한 상승기대감이 강하게 반영되죠. 특히 우리나라처럼 배당성향이 작은 나라는요. 결국 주식이나 부동산이나 둘 다 케인즈의 말처럼 미인대회에 가까울 듯., 제가 지적하고 싶은 것은 전세가가 오른다고 집값이 오르는 것을 당연시 하는 언론의 자세입니다. 전세:집값은 배당:주가와는 다른 성격도 있습니다. 글에 썼듯이 집값 정체 기대감이 전세에 몰리는 경향은 주식에선 찾아볼 수 없죠.

사실 우리나라는 그 경제발전 정도에 비해 부동산 금융이 상응하여 발전한 나라는 아니라는 생각이 든다. 서구에서는 어느 정도 일반화되어 왔던 모기지 제도도 뒤늦게 들어온 편이다. 그리고 건설업체들이 건설업을 영위하는데 있어 대규모 금융을 일으키는 관행도 비교적 늦은 편이다. 이는 우리나라에는 다른 나라에서 찾아보기 어려운 독특한 금융조달 방식이 있었기 때문이다. 그것은 바로 아파트 선분양과 전세다.

공급자의 입장에서 선분양은 금융기관으로부터의 조달과 동일한 효과를 가진다. 아니 오히려 금융비용을 지불할 이유가 없다는 점에서 통상의 금융조달보다 더 매력적이었다. 그리고 그러한 선분양이 가능했던 것은 제도적 뒷받침과 함께 아파트라는 주택상품의 대표적인 특징인 ‘표준화’와 ‘동질화’가 가능했기 때문일 것이다. 그런데 이 선분양은 주택수요시장을 무시한 무리한 주택공급을 부추기고 업체부도시의 소비자의 피해가 크다는 등의 인식 하에 노무현 정부에서 후분양을 채택하기에 이르렀고, 묘하게 그 시기가 부동산 시장 하락기와 맞물려 그 이전에 밀어내기로 공급된 많은 아파트들이 이제는 ‘미분양 사태’의 한복판에 놓이게 되었다.

한편 전세 역시 다른 나라에서 찾아보기 어려운 우리만의 독특한 임대방식이다. 이 제도를 금융조달로 보는 데에는 바로 수요자의 시각에서 볼 때 그렇다는 것이다. 즉 잘 알고 있다시피 이제 막 집을 구해야하는 사람들은 바로 이 전세를 이용하여 자기 돈을 절약해가며 집을 살 수 있다. 아파트 값이 2억 원이고 전세 시세가 1억5천만 원이라면 은행에서 5천만 원만 빌려서 집을 사고 전세를 놓으면 자기 돈은 한 푼도 안 들어가는 멋진 구조가 나오는 것이다. DTI/LTV니 equity loan 이니 하는 표현들이 무색해진다. 많은 이들이 사실 이렇게 해서 투기를 하고 있다.

이제 이 독특한 제도가 우리 부동산 시장의 어두운 그림자를 드리우고 있다. 분양이 된 아파트들도 상투를 잡았다고 생각하는 입주예정자들이 중도금 지불을 거부하고 있고, 전세를 놓아 자기 돈을 아껴보려 했던 이들이 분양받은 아파트는 전세가 들어오지 않아 빈 집으로 버려져 있다. 부동산PF나 은행의 부동산 관련 가계대출이 위험수준이라지만 사실 이는 알려진 리스크이기에 오히려 관리가 용이하다고 생각된다. 더 심각한 것은 바로 선분양과 전세로 손쉽게 돈을 벌어보려 했던 건설업체와 투기세력들이 지어놓고 분양받은 집들에서 밤이 되어도 불이 켜지지 않는다는 사실이다.