Tag Archives: 주택

빚을 내서 집을 사라는 정부의 시도는 성공할까?

매일경제가 단독 입수한 국책 연구기관 내부 보고서에 따르면 수도권 DTI 규제를 현재보다 10%포인트 완화할 경우 주택가격은 연간 0.5%의 상승효과가 있고 주택거래는 연간 2만5000가구가 추가로 증가하는 효과가 나타날 것으로 분석됐다. 이는 작년 한 해 전체 주택거래량 85만 2000가구의 약 3%에 달하는 거래량이다.[“DTI10%P올리면 주택거래 2만5천건 늘 것”]

최경환 의원이 경제부총리로 내정되자마자 기획재정부와 금융감독원이 LTV와 DTI 규제를 완화하기 위해 팔 걷고 나섰다. 소비자들이 돈을 더 빌릴 수 있도록 해서 부동산 경기를 진작시키겠다는 심산이다. 국제적으로 비교해볼 때 한국은 다른 많은 나라에 비해 부동산 경기가 침체상태에 있는 것이 사실이다. 하지만 많은 이들이 현재의 부동산 침체는 소비자들이 돈을 못 빌리기 때문이 아니라고 한다.


출처

LTV와 DTI는 각각 김대중 대통령 시절인 2002년과 노무현 대통령 시절인 2005년 시행됐다. 이 제도는 당시 폭등하던 집값을 제어하기 위해 시행된 제도인데 현재와 같은 침체기에는 적당하지 않다는 것이 완화론자의 지적이다. 최경환 내정자는 이를 두고 “한겨울에 한여름 옷을 입는 격”이라고 말했다고 한다. 빚을 내서 겨울옷을 사라는 이야기인데 이런 의지는 아래와 같은 정서를 염두에 둔 의지일 것이다.

국민은 부동산 경기가 언제 살아날지가 최대 관심사다. 세계 부동산이 거품을 우려할 정도로 활황을 보이는 것은 각국 중앙은행의 ‘울트라 금융완화 정책’ 때문이다. 하지만 한은이 금리를 내렸다든가, 돈을 시원하게 풀었다는 소식을 들은 지 오래됐다. 재산의 70% 정도를 부동산에 쏟아부은 국민의 눈에 한은은 마뜩지 않을 수밖에 없다.[‘굼뜬 지성’ 한국은행…국민 불만 왜 높아지나]

하지만 상황은 경제부총리 내정자가 “빚내서 집사라”고 독려할 만큼 한가하지 않다. 삼성경제연구소의 한 보고서에 따르면 2012년 현재 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 91%로 보고서가 분석한 각 주요국의 평균 82%를 상회하고 있다. 보고서는 위기를 촉발하는 임계치 수준인 99%로 설정하고 있다. 처분가능소득 대비 부채비율은 154.8%(2011년)로 신용위기 당시(2010년) 미국의 122.6%를 상회하고 있다.

국토연구원은 ‘주거실태조사’를 통해 전세에서 자가로 전환하는 비율이 지난 2005년 53.0%였으나 2008년 38.7%, 2010년 26.1%, 2012년 23.2%로 점차 감소하고 있다고 17일 밝혔다. 과거에는 전세가 주택을 마련하기 위해 거치는 일종의 과도기적 주거형태였지만 최근에는 자가로 갈아타기보다는 전월세 등 임차시장에 지속적으로 머무는 가구가 늘고 있다.[전세 살던 사람, 집 안산다]

또한 이 기사를 보면 정부의 부동산 정책이 소유위주의 관점에서 주거위주의 관점으로 전환되어야 함을 알 수 있다. 부동산 정책의 존재의의를 부동산 경기 활성화를 통한 경기부양이 아니라 소비자들의 주거안정에 두어야 한다는 이야기다. 구입능력이 있는 이들조차도 임차시장에 머물러 있는데 LTV/DTI만 완화하면 집값이 오를 것이라는 분석은 가계부채 1000조의 시대에 지나치게 순진한 분석으로 여겨진다.

우리는 주택 모기지 시장을 국유화했다. 이제 뭘 해야지? (1)

프로퍼블리카에서 미국의 주택 모기지 시장, 나아가 전 세계의 경제의 계륵으로 자리잡고 있는 모기지 자이언트에 대한 알찬 내용의 분석 기사를 내놓았다. 많은 분량이므로 우선 급하게 번역한 부분을 공유하고 나머지 부분은 차후에 공유하도록 하겠다.

원문보기

2008년 금융위기의 정점에서, 이 나라는 몰락하는 금융 시스템을 국유화하냐 마느냐를 가지고 뜨겁게 논쟁했다. 조지 W. 부시 행정부나 버락 오바마 행정부 모두 시장에 대한 정부의 과도한 침해라고 간주하며 이 경로를 거부했다.

그러나 그 이후, 빈약한 계획과 빈약한 공론 이후, 정부는 미국의 주택 모기지 시장을 거의 완전히 인수해버렸다. 은행들과 다른 이익추구 금융서비스 기업들은 주택보유자들에게 돈을 빌려주지만, 정부가 제공하는 보증이나 다른 지원이 없다면 이 주택 시장은 이제 거의 기능하지 않는다.


미국 정부가 보증하는 신규 모기지 비중

정부가 모기지 시장을 인수했다

납세자의 통제를 받고 있는 주택 거인들인 패니메와 프레디맥은 금년의 첫 아홉 달 동안 신규 모기지의 69퍼센트의 보증을 섰는데, 인사이드모기지파이낸스에 따르면 2006년의 27퍼센트의 비중에서 증가한 것이다. 한편, 연방주택청과 미국퇴역군인국은 모기지의 나머지 중, 2006년의 단지 2.8퍼센트에서 현재는 21퍼센트를 보증한다. 모두 합쳐, 매체에 따르면 10년 동안 정부의 지분이 최저치였던 2006년에 10개의 신규 모기지 중 3개가 미국의 납세자들이 보증을 서던 것에 증가하여, 10개의 신규 모기지 중 9개가 미국의 납세자들에 의해 보증을 서고 있는 것이다.

“이건 소름끼치는 국유화입니다.” 오바마 행정부의 재무부에서 구조조정임원(Chief Restructuring Officer)으로 일했던 투자은행가 짐 밀스테인의 말이다.

문제는 단순히 시장이 국유화되었다는 것에 있지 않다. 요는 날림으로 국유화되어서 이제 이해관계의 상충과 경쟁관계의 목표로 인해 분열되고 있다는 점이다.

시도함직한 해법들은 잘 알려져 있고 몇 년 됐다. 그러나 처음 임기 동안, 오바마의 백악관은 그러한 변화를 밀어붙이지 않는 – 혹자의 표현에 따르면 정치적으로 약삭빠르지만 계산적인 기미가 보이는 – 전술적인 결정을 내렸다. 이제 선거가 끝났으니, 초당적인 중도주의자들의 중지는, 최소한의 저항이 예상되지만 가장 위험할 수도 있는 길로 고개 숙여 접어들려 하고 있다. : 주택 시장이 폭파하기 이전의 상태로의 회귀.

2008년 시작되어 납세자의 돈 1,875억 달러를 쏟아 부은 후에야, 패니메와 프레디맥은 정부의 “관치(conservatorship)”하에 있는 현재와 같은 림보 상태를 유지하고 있다. 그들은 전면적으로 사유화된 것이 아닌, 이윤추구의 기업들이지만, 둘 다 명확히 정부정책의 산하에 있는 것도 아니다. 그들은 이윤추구의 비즈니스이자 공공기관으로 기능하고 있다.

프레디맥과 패니메의 주된 사업은 모기지를 보증하는 것이고, 5조 달러 혹은 미국의 모기지 시장의 절반을 지원하고 있다. 그들은 모기지 대출을 구입하여 이것들을 묶어서 모기지보증부채권(mortgage-backed securities)을 만들고 수수료를 받는다. 만약 차입자가 모기지를 갚지 않으면, 패니메와 프레디맥은 모기지보증부채권의 투자자들에게로의 지불 흐름이 계속될 수 있도록 개입한다. 두 회사는 또한 모기지보증부채권에 투자한다.

그러나 프레디맥과 패니메는 또한 정부로부터 ‘미국인에게 열려 있는 주택소유(home ownership available for Americans)’와 같은 공공목표를 수행하는 임무를 부여받았다.

이윤을 창출해야 하는 목표와 공공목표는 심각한 이해관계 상충을 야기한다. 관치 하에서 이 갈등과 문제는 증폭되었다.

최근 몇 년간, 프레디맥은 회사의 이윤이 감소하고 납세자들에게로의 상환능력이 저하될까봐 주택소유자들이 그들의 고비율의 모기지를 재조달하는 것이 더 어려워지게 만들었다.

관치 하에서, 의회는 이 기업들의 젖을 짜려는 유혹도 느꼈다. 증세를 혐오하고 감세를 욕망하는 의회는 패니메와 프레디맥에게 현금을 짜내면서 개인적인 새끼 고양이로 써먹었다. 2011년에 의회는 단지 급여세 감세의 두 달분에 해당하는 금액을 조달하기 위해서 패니메와 프레디맥의 보증료 10년분을 스폰지 빨아들이듯 빨아들였다. 최근에는 상원에서 그들의 보증료에 의해 조달되는 이민법을 통과시켰다.

“정부보증기업(GSEs)들을 – 프레디맥과 패니메의 워싱톤식 호칭 – 저금통으로 이용하지 않은 상태에서 어려운 결정을 내리지 못한다면, 이는 나라가 약하다는 신호입니다.” 모기지은행연합의 회장이자 오바마 행정부의 전임 관료였던 데이브 스티븐스의 말이다.

이 회사들은 연방주택금융청(FHFA)의 규제를 받고 있는데, 그들의 모든 주요한 경영의 결정을 분명히 하는 곳이다. 이는 혼란상태를 가중시키고 있다. FHFA의 실행임원 에드워드 드마르코는 논란이 많은 가운데, 그들의 주요 목적을 패니메와 프레디맥의 자산을 보전하는 것으로 하여 개입하였고, 그들의 웹사이트에 쓰여져 있는 “주택금융과 알맞은 주택을 지원하고, 안정적이고 유동성있는 모기지 시장을 지원하는” 미션은 경시하였다. 금년 초, FHFA는 혜택은 적고 리스크는 알려지지 않았다고 주장하면서 부실한 모기지의 원금을 탕감하는 것에 맞서기로 결정하였다. 재무부 장관 티모시 가이트너는 이 결정을 힐난했다.

프레디맥과 패니메가 연옥에 더 오래 머물러 있을수록, 그들은 비즈니스의 핵심적인 의사결정을 내릴 수 없는 것에 혼란스러워 하는 임원들의 사임 등에 고통을 받을 것이다. 염려되는 점은 리스크매니지먼트와 같은 그들 비즈니스의 중요한 영역이 사라지면서 납세자들의 갑작스러운 대규모 손실의 가능성이 증가하고 있다는 점이다.

민주당원, 공화당원, 주택정책 지지자들, 그리고 경제학자들 그 누구도 현 상태의 유지를 원하지 않는다. 그러나 이 모기지 거인들을 해소하기 위한 제안이 담긴 수십 개의 법안, 씽크탱크의 계획들, 오바마 행정부의 백서가 있지만, 변화는 거의 없다.

두 번째 임기 동안, 오바마 행정부는 미국인이 집을 사는 방식을 정비하겠다고 서약했다. — 그리고 주요한 문제는 패니메와 프레디맥을 어떻게 할 것이냐는 점이다. 그들을 서서히 멈추게 하는 것? 민간기업의 상태로 되돌리는 것? 정부는 모기지 시장에서 어떤 역할을, 그리고 얼마나 크게 해야 하나?

(계속)

그린스펀의 어리석음이 새로운 뉴딜의 원인을 제공했다

Jeffrey D. Sachs 교수의 글을 번역했다. 읽다보니 그냥 번역해나가게 되었는데 특별히 새로운 내용이 있는 것은 아니고 내 생각과 일치하지 않는 부분도 있지만 번역한 게 아까워서 올려두도록 한다.(역자 주)

손쉬운 돈벌이가 신용위기를 불러왔고 가혹한 결과로 말미암아 미국에서 몇 십 년간 경제정책으로 잘 알려져 왔던 모델에 대한 재평가가 이루어질 것이다.

By Jeffrey D. Sachs
Thursday, Oct 30, 2008

현재의 글로벌 경제위기는 그린스펀의 어리석음이라고 역사에 기록될 것이다. 이는 주되게 미국의 연방준비제도이사회가 1990년대 중반에서 오늘 날에 이르기까지의 손쉬운 돈벌이와 금융 탈규제의 기간 동안 창출해낸 것이다.

규제에 실패한 규제당국이 거들어준 이런 손쉬운 돈벌이 정책은 미국, 그리고 두드러지게 미국의 정책방향을 공유한 다른 나라들에서 전례 없는 주택 거품과 신용거품을 창출하였다. 이 거품은 이제 터지고 경제는 심각한 침체로 접어들고 있다.

위기의 한 복판에 역사적으로 벤치마크할 것들이 없을 정도로 주택가격과 주가가 급등했다. 그린스펀은 두 거품에 불을 땠다. – 1998~2001년의 인터넷 거품과 이어진, 그리고 이제는 터진 주택 거품. 두 사례에서 증가하는 자산 가치로 말미암아 미국 가구들은 그들이 매우 부유해졌다고 생각했고 대출과 – 집, 자동차, 다른 내구재 등에 대한 – 소비를 급속하게 늘리고자 하는 유혹에 빠져들었다.

금융시장은 부분적으로 신용시장이 탈규제됨에 따라 이러한 무모한 대출에로의 초대장을 받은 가구들에게 대출해주기를 열망했다. 주택가격과 주가의 붐으로 말미암아 미국의 가구 순자산은 1006~2006년 사이 미화로 18조 달러 가량 늘었다. 이러한 부에 기초한 소비증가는 가구와 대주들로 하여금 거품을 다음 단계로 끌어올릴 수 있을 것이라는 확신을 불어넣으면서 또 다시 주택가격을 끌어올렸다.

이 모든 것들이 무너지고 있다. 주택가격은 2006년에 최고치에 달했고 주식가격은 지난 해 최고치에 달했다. 이 거품의 붕괴와 함께 아마도 10조 달러에 달하는, 또는 15조 달러에 달하는 서류상의 부가 사라질 것이다.

몇 가지 복잡한 일들이 지금 동시에 발생하고 있다. 첫째, 가구들이 소비를 급격히 줄이고 있다. 그들은 일 년 전보다 훨씬 가난해졌다고 여기고 또 실제로 그러하기 때문이다. 둘째, 베어스턴스와 리만브러더스와 같은 몇몇 높은 레버리지의 기관들이 도산했고, 이것이 부의 더 많은 손실(이 실패한 기관들의 주주와 대주들에게는)과 이 회사들이 한때 공급했던 신용의 더 많은 손실을 초래했다.

셋째, 상업은행들이 또한 이 거래들에서 크게 손실을 입어 큰 자본손실을 입었다. 자본이 줄어들어 또한 그들의 미래 대출도 그렇게 되었다.

마지막으로, 리만브러더스의 몰락과 보험거인 AIG의 아슬아슬한 위기는 건전한 기업들조차 단기 은행대출을 얻을 수 없거나 단기 기업어음을 팔 수 없게 만들 정도의 금융공황을 자극했다.

정책결정자들에게 기업들이 임금을 지불하고 재고를 조달하기 위해 단기 신용을 획득할 수 있게끔 충분한 자신감을 회복하는 것은 하나의 도전이다. 다음 도전은 상업은행들이 장기투자에 대출을 할 수 있게끔 은행자본을 축적하도록 밀어붙이는 것이 될 것이다.

그러나 이러한 조치들은 그것이 급한 것만큼이나 이번 위기로 인해 촉발된 미국이나 다른 나라에서의 경기침체를 막지 못할 것이다. 주식과 주택시장은 단기간에 회복되지 않을 것이다. 가구들은 결과적으로 더 가난해져 그들의 소비를 급격히 줄일 것이고 단기적으로 경기침체가 불가피할 것이다.

미국이 가장 크게 고통 받겠지만 최근의 주택 및 소비 붐을 함께 했던(그리고 이제 터져버린) 영국, 아일랜드, 호주, 캐나다, 스페인과 같은 나라들도 고통 받을 것이다. 몇 년전 은행을 민영화하고 규제를 풀어버린 아이슬란드는 이제 은행들이 그들에게 돈을 많이 빌려준 해외채권자에게 돈을 못 갚게 됨에 따라 국가 부도에 직면해있다.

스페인만 예외적이지만 이 모든 나라들이 명백하게 미국의 ‘자유시장’ 철학과 덜 규제받는 금융 시스템이라는 철학을 고수해왔다.

앵글로-색슨 스타일의 탈규제 경제가 어떠한 고통을 안겨준다 할지라도 그것이 지구적 재앙을 초래하지는 않아야 한다. 나는 글로벌 공항이나 또는 글로벌 경기침체의 기미조차조 느껴지질 않는다.

그렇다. 미국은 소득이 줄고 해고가 늘어서 다른 세계에서의 미국으로의 수출도 줄어들 것이다. 그러나 세계의 많은 부분들은 여전히 성장하고 있다. 중국, 독일, 일본, 사우디아라비아와 같은 곳은 매우 많은 수출잉여를 보유하고 있고 다른 나머지 세계에 – 특별히 미국 – 돈을 빌려주고 있다.

이들 나라들은 현금이 넘치고 주택 거품 붕괴라는 짐을 지고 있지 않다.(주1) 비록 주식가격이 떨어지는 고통을 어느 정도 겪기는 했지만 가구들은 여전히 미국으로 수출 감소를 상쇄할 만큼 내부수요를 늘리고 있다.(주2)

그들은 세금을 내리고 자국내 신용조건을 완화하고 도로, 발전소, 공공주택과 같은 정부투자를 늘려야 한다. 그들은 근면하게 버는 한 증가하는 국내소비에서 기인하는 금융불안정성의 리스크를 피할 수 있을 정도로 충분한 외환보유고를 지니고 있다.

미국은 현재의 피할 수 없는 몇 백만의 고통이 – 내년 해고가 늘어남에 따라 증가할 – 로날드 레이건이 1981년 백악관에 입성한 이후 취했던 경제모델을 다시 생각해볼 기회가 될 것이다. 낮은 세금과 탈규제가 그것이 끝장날 때까지는 좋은 기분을 유지시켜주는 소비 향락을 낳았다. 그러나 또한 거대한 소득 불균형, 광범위한 저소득층, 높은 해외차입, 환경과 인프라스트럭처에 대한 무관심, 그리고 거대한 금융 위기를 낳았다.

새로운 경제전략에 대해 고민할 시간이다. 본질적으로 일종의 새로운 뉴딜.

Jeffrey D. Sachs는 콜롬비아 대학의 지구 연구소(Earth Institute)의 경제학교수이자 이사로 재직 중이다.

(원문보기)

(주1) 이 부분은 사실관계가 다른데 중국은 전 세계에서 가장 주택가격 하락이 심한 나라 중 하나다.(역자 주)

(주2) 결국 이 부분이 얼마나 상쇄가 될 것인지가 세계경제의 침체의 주요변수 중 하나일 것이다. 개인적으로는 그간의 미국의 왕성한 소비욕을 상쇄시킬 수 있을 것인가 회의적이거니와 또 그러한 과소비로 지구경제가 지탱되어야 하는 것인가가 의문점이다.(역자 주)

이번 조치에 대한 버냉키의 발언

Statement by Federal Reserve Board Chairman Ben S. Bernanke:

“나는 패니메와 프레디맥을 법정관리 하에 둔다는 연방주택금융지원국 이사 록하트의 결정과 두 회사의 재정건전성을 보증하기 위한 폴슨 재무장관의 행동을 강력히 지지한다. 이러한 불가피한 조치들은 미국의 주택시장을 강화하고 우리의 금융시장의 안정성을 촉진하는데 도움을 줄 것이다. 나는 또한 재무부가 주택저당증권을 구입하는 새로운 기구를 도입한 것을 환영한다. 이는 비정상적으로 신용시장이 불안한 이 시기에 모기지 시장의 중요한 버팀목이 될 것이다.”
“I strongly endorse both the decision by FHFA Director Lockhart to place Fannie Mae and Freddie Mac into conservatorship and the actions taken by Treasury Secretary Paulson to ensure the financial soundness of those two companies.  These necessary steps will help to strengthen the U.S. housing market and promote stability in our financial markets.  I also welcome the introduction of the Treasury’s new purchase facility for mortgage-backed securities, which will provide critical support for mortgage markets in this period of unusual credit-market uncertainty.”(원문보기)

이제 재무부가 MBS를 직접 매입하겠다고 한다. 패니메와 프레디맥도 국유화한 것이나 다름없다.(나중에 다시 시장에 판다 치더라도) 이것을 주택의 국유화라 부르지 않을 다른 이유가 있을까?(모든 언론은 이런 명확한 사실을 쉬쉬하고 있지만) 이 상태에서 주택시장의 건전성을 재고하여 향후 국가가 민간시장과 분리되어 차별화된 주택을 제공하면 그것이 바로 주택 공공성의 확장 또는 소비의 사회화일 것이다. 버냉키는 한번 심각하게 고려해보시길.

참고기사 : 美, 모기지 빅2에 2000억달러 ‘긴급 수혈’ , ‘빅2’ 역사적 구제금융, 시장영향은

반(反)종부세 세력의 궤변 살펴보기

종합부동산세는 “지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 제도”다. 입법취지는 부동산 과다 보유자에 대한 과세 강화와 부동산 투기 억제 등이다. 몇 해 전에 민주노동당이 공약으로 내건 부유세와 유사한 취지의 세금이다. 다만 부유세는 모든 재산을 대상으로 하여 과세하는 반면 종합부동산세는 부동산에 대해서만 과세하는 세금이다.

이러한 맥락을 이해한 상태에서 이혜원 의원의 개정안 제안사유를 살펴보자.

종합부동산세는 부동산 소유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하기 위하여 고액의 부동산 보유자에 대하여 부과하고 있으나, 현행 「종합부동산세법」은 주택분 종합부동산세를 세대별로 합산하여 부과하는 방식을 취하고 있어 혼인과 가족생활을 보호하고 국가로 하여금 이를 보장받도록 하는 헌법상 국민의 권리를 침해할 위헌소지가 있음.

국회의원이나 공직자들이 재산을 신고할 때 한번 생각해보자. 특이하게도 그들 자신의 재산을 얼마 되지 않는다. 그런데 아내나 자식들의 재산은 굉장히 많다. 왜 그런지는 안 봐도 비디오일 것이다. 종합부동산세는 그러한 맹점을 간파하고 세대별 합산 부과방식을 택하고 있다. 그런데 이 의원께서 “혼인과 가족생활을 보호”하려는 취지로 이를 개인 부과방식으로 바꾸시자 는 것이다.

또한, 현행 「종합부동산세법」은 주택소유의 방법이나 목적에 관계없이 고액주택을 소유한 자에 대하여 모든 종합부동산세를 부과하고 있어 투기와 관계없이 거주를 목적으로 하는 1세대 1주택 소유자들에게 지나친 세부담이 되고 있음.

“주택소유의 방법이나 목적”이라는 것이 결국 ‘주택보유가 실거주 목적이냐 또는 투자(또는 투기) 목적이냐’로 나눌 수 있다는 입장이다. 요는 실거주라는 순수한(!) 목적으로 주택을 보유하고 있는 이들은 선의의 피해자라는 입장이다. 어느 면에서는 일리가 있으나 “부동산 과다 보유자에 대한 과세 강화”라는 입법취지와는 배치된다. 이 세금은 사실상 부유세와 동일한 취지다. 즉 많이 가지고 있으면 보유목적과 관계없이 세금을 내라는 것이다.

따라서 주택분 종합부동산세의 과세방법을 세대별합산에서 인별합산으로 변경하여 이와 관련한 위헌논란을 없애고, 대통령령으로 정하는 1세대1주택 소유자를 종합부동산세 납세의무자에서 제외시킴으로써 서민들의 세부담을 완화시키고, 부동산거래 및 건설경기 위축을 방지하려는 것임.

“서민들의 세부담을 완화시키고” 이 부분이 압권이다. ‘이건 아니잖아~’ 뭐 이런 멘트가 생각난다. 여하튼 “부동산거래 및 건설경기 위축을 방지”는 또 하나의 궤변이다. 부동산 거래는 통상 보유세율이 높고 거래세가 낮을수록 활성화된다. 종합부동산세는 보유세다. 건설경기 위축도 헛소리다. 대한민국 2%가 세금이 두려워 주택을 구입하지 않아 미분양 사태가 발생한 것이 아니다.

분양가 상한제가 건설업체 도산의 주범?

“지난해 말에 건설업체 부도가 크게 늘어난 것은 지방 건설경기 침체가 장기화되고 있는 상황에서 9월부터는 분양가 상한제 등이 시행되면서 주택 건설업체들의 어려움이 가중됐기 때문으로 분석된다. 실제로 건설업체의 자금난을 악화시키는 ‘주범’인 미분양 주택은 지난해 5월까지만 해도 7만가구 수준을 유지하며 예년과 큰 변화가 없었으나 6월 이후 급격히 증가해 지난해 11월 말 현재 10만1500가구에 이르렀다. 이는 외환위기 직후인 1998년 말 이후 가장 많은 수준이다.

미분양 주택은 지난해 말부터 분양가 상한제를 피하기 위해 업체들이 밀어내기식 분양을 하고 있는 반면 수요자들은 여전히 더 싼 주택을 기다리고 있다는 점을 고려하면 올 상반기까지 계속 증가할 것으로 보여 업체의 자금난은 쉽게 해소되지 않을 전망이다. 지난해 자금난으로 문을 닫은 건설업체는 서울이 81개로 가장 많고 경기 45개, 경남 26개, 전남 25개 등이 뒤를 이었다.”

부동산 시장에 관한 신문기사를 발췌했다. 특별히 이 기사가 문제가 있는 것이 아니기에 어느 신문의 어떤 기사라고 지칭하지 않겠다. 여하튼 이 기사를 인용하는 이유는 현재 부동산 시장과 관련하여 주요언론들이 주장하는 시장침체의 전형적인 논리를 답습하고 있기 때문이다.

기사의 흐름을 보면 현재 부동산 시장의 상황은 “ 지방 건설경기 침체 → 미분양 주택 증가 → 건설업체 자금난 악화 → 건설업체 도산”의 흐름을 따라가고 있다. 실제로 작년 4분기에 건설사가 113개가 부도났다니 사태가 매우 심각하다.

그런데 문제는 이 기사가 – 앞서 말했듯이 현재의 부동산 불황을 다루는 대개의 언론 역시 같은 논리인데 – 현재 이러한 상황을 연출한 한 주요 원인으로 “분양가 상한제”를 꼽고 있다는 점이다. 분양가 상한제는 건교부 장관이 정하는 건축비 상한가격에 택지비용을 합산한 금액으로 주택을 공급하는 제도로 1989년 처음 시행되었다가 외환위기가 닥친 지난 1999년 폐지되었고, 이후 2005년 8.31부동산 대책의 후속조치로 시행되어오다 올해부터 확대 시행될 예정이다.

기사는 “지난해 말부터 분양가 상한제를 피하기 위해 업체들이 밀어내기식 분양을 하고 있는 반면 수요자들은 여전히 더 싼 주택을 기다리고” 있는 바람에 업체 자금난이 가중되고 있다는 논리인데 이미 충분히 예상되었던 분양가 상한제에 대해 충분히 대비하지 않고 공급계획을 잡았다가 서둘러 밀어내기식으로 분양을 강행한 업체에게는 전혀 책임이 없는 것인가 하는 생각이 든다.

물론 개별업체의 아파트 공급계획은 본격적인 제도마련과 시행의 이전시점에 잡혀 있었을 수도 있다. 하지만 특성상 제도변경이 사업성에 미치는 영향이 매우 크고 이에 따라 수시로 정부정책을 모니터링하고 마땅히 자구책을 마련해야 할 주택업계에서 그건 별로 변명거리로 쓸 만한 주장이 아니다. 또 하나 정부 측에서는 분양가 상한제의 집값 하락효과를 15~20%로 본 반면 업계는 현실이 그렇지 않다며 5% 내외일 것으로 보았다. 그렇다면 오히려 업계는 그 5%의 이윤박탈이 두려워 시장에 한꺼번에 상품을 내놓는 일종의 “공급쇄도(supply run)”(주1) 상황을 스스로 연출한 것이라 볼 수 있다.

어쨌든 분양가 상한제로 업체 자금난에 영향을 미친 것은 사실일 것이다. 하지만 앞서 말했다시피 문제의 근본은 이러한 제도변경에 현명하게 대처하지 못한 채 단기경기흐름에 휩쓸려 다니던 업체의 근시안적인 공급정책이 문제라고 본다. 작년 말에 분양가 상한제를 피해 분양하기 위해 여러 편법까지 등장했다 하니 별로 아름다운 모습은 아니다.

보다 근본적으로 현재 시장에서의 공급과 수요의 비대칭은 공급가격이 소비자들이 기대하는, 또는 지불할 수 있는 가격을 크게 상회하고 있다는 점일 것이다. 그동안은 이러한 간극을 은행권의 무분별한 주택담보대출로 메워왔다. 지금도 여전히 은행권에게 주택담보대출이 매력적인 상품일지 몰라도 소비자로서는 전 세계 경기침체 위기와 맞물려 선뜻 거액을 대출받을 정도의 배짱이 없을 것이다. 그러니 분양가 상한제가 아니라도 시장은 냉각되어가고 있었다.

그 간극이 어떠한 모습으로 해소될 것인가가 앞으로의 부동산 시장의 전망 포인트가 될 것 같다.

(주1) bank run 을 패러디해서 필자가 임의로 만든 용어다

지분형 아파트 실효성 적다

모처럼 인수위원회에서 서민들을 위한 대책을 내놓았다. 이른바 ‘반값 아파트’, 혹은 ‘반의 반값 아파트’라 불리는 “지분형 아파트” 제도다. 이는 새로이 공급되는 아파트에 대해 51%는 수요자가 부담하고 49%는 투자자가 부담하여 수요자의 부담을 반으로 줄인다는 것이다. 또한 수요자의 부담 중에 반절은 정부가 융자해준다니 “반의 반값”이라는 셈법이다.

공급가격 절감에 관해서만큼은 이론적으로 이전의 저가형 주택공급 제도보다 더 진일보한 것으로 보인다. 일단 기존의 제도들이 그 포장지에 비해 그 내용물이 초라하여 실효성도 떨어졌고 이로 인해 수요자에게 좌절감만을 안겨주었지만, 이 제도는 시행되어 시장에서 그것이 소화될 경우 공급가격이 떨어질 것은 분명하기 때문이다. 그러한 점은 칭찬해줄만하다. 하지만 문제는 이론적인 모순과 실현가능성이다.

기본적으로 이전의 제도들이 공공이 재원조달 및 공급을 주도하는 것이었다면 이 제도는 시장이 재원조달을 하는 제도라 할 수 있다. 아직 제도적 보완은 이루어져야겠지만 인수위원회는 종합부동산세 등 각종 세금부담을 줄여 투자자의 수익을 지켜줄 참이다. 투자자들도 구미가 당길만한 제안이다. 그러나 근본적인 문제는 투자자들의 유인 동기에 내재되어 있는 모순이다.

인수위가 제시하는 복안은 결국 투자자들의 투자수익을 집값 상승을 통해 보전한다는 것이다. 결국 이는 집값을 안정시키겠다고 반값 아파트를 공급하는데 그 전제조건이 집값 상승이라는 이상한 순환논리에 빠지는 소리다. 즉 51% 소유란 집을 소유가 아닌 주거로 보라는  이야기인데 그 정책논리의 발화점이 시장에서의 인플레이션이라는 것이 이 제도의 모순이다. 이론적으로 뭔가 앞뒤가 맞지 않는다.

거기에다 사실 실효성도 의심스럽다. 현재 금리가 7~8%대 접어들었으니 투자자들은 그 이상의 수익률을 얻는다는 확신이 있어야 투자를 할 것이다. 사실 아파트값이 폭등하기는 하였지만 한해 매년 7~8%를 상회하는 상승률을 보이는 아파트는 손에 꼽을 수 있을 정도다. 더구나 공공주택용지에 국민주택규모로 공급하는 아파트가 그런 상승률을 보이리라는 것은 상당히 현실성 없는 이야기다. 요즘 유동성이 풍부하다고는 하지만 지분형 주택에 투자할 목적으로 설립될 펀드는 극히 드물지 않을까 싶다.

얼마 전에 모 은행의 실무자를 만났는데 전국에 미분양 아파트에 투자하는 펀드를 만들어볼까 한다고 농반진반으로 말하는 것을 들었다. 공식적으로 10만 채이니 비공식적으로는 두배 세배의 아파트가 미분양 상태일 것이고 펀드는 현금흐름이 급한 건설사로부터 그 아파트를 헐값에 넘겨받을 수 있지 않을까 하는 논리였다. 그리고 그렇게 싸게 넘겨 받은 아파트를 임대하였다가 시장상황이 호전되면 되파는 아이템이다. 그러니 생각해보면 이런 점에서 이미 ‘지분형 아파트’는 ‘땡처리 아파트’에 상대가 되지 않는다. 더 싸게 살 수 있고 임대도 할 수 있으니 말이다. 내가 투자자라 해도 후자가 훨씬 매력적인 제안이다.