프로퍼블리카에서 미국의 주택 모기지 시장, 나아가 전 세계의 경제의 계륵으로 자리잡고 있는 모기지 자이언트에 대한 알찬 내용의 분석 기사를 내놓았다. 지난번에 기사의 일부를 두 번에 걸쳐 나누어 소개하였고(첫 번째 글, 두 번째 글) 이번이 마지막 부분이다.

백투더퓨처

한편, FHFA는 패니메와 프레디맥의 미래를 궁극적으로 바꿀 수 있는 작은 결정들을 잇따라 내리고 있다.

패니메와 프레디맥의 이윤을 증가시키려 하는 과정에서, FHFA는 때로 주택소유자의 권리를 제한하면서까지 모기지 신용을 제한하고 있다고 비판자들은 이야기하고 있다. 최근 FHFA는 유실처분 비용이 높은 다섯 개의 주에서 보증료를 올리는 계획을 검토하고 있다고 발표했다. 그 한 이유로 : 이들 주에서는 판사들이 유실처분을 감독해서, 주택정책 주창자들이 주장하기를 주택소유자들을 위한 투명성과 필요한 절차를 제공하는 곳들이다. 사법적인 유실처분이 없이, 은행의 2010년의 “상투적인 서명(robo-signing)” 남용이 밝혀지지 않았을 것이다. 사실상 비판자들이 공격하길 FHFA는 은행의 중요한 사업적 감독이 제공되는 주에 사는 주택소유자들을 벌주는 것이다.

또 다른 움직임으로 FHFA는 은행들이 패니메와 프레디맥이 보증한 모기지에 대한 리스크를 그들의 장부에서 다시 제자리에 갖다 놓을 것을 강요했다. 패니메와 프레디맥은 처음에 대출을 일으킨 회사가 계약조건을 위반한 것을 사후적으로 발견했을 때에 이렇게 해왔다. 이러한 공격적인 “풋백”으로 은행들은 새로운 모기지 대출을 일으키는 것을 꺼리고 있다고 분석가들은 이야기하고 있다.

이러한 정책들은 정부의 다른 부문들에, 예를 들어 대출을 증가시키기 위해 금리를 꺾어 내리려는 Fed와 같은 곳에 서로 뜻이 엇갈리는 효과를 불러오고 있다. “Fed는 불을 끄기 위해 수도꼭지를 열어 물을 부으려 합니다. FHFA는 호스를 죄어서, 최근 20년 이래 어느 시기보다 더 빡빡한 신용기준을 유지하고 있어요.” 컬럼비아 대학의 주택경제학자 크리스토퍼 메이어의 말이다.

오늘날, 워싱턴의 관찰자들은 사회적 통념으로 인해 옵션 3와 비슷한 그 무엇들, 민간과 공공 금융시장의 하이브리드로의 회귀로 합쳐지고 있다고 생각한다. 그 견해는 시장에서 민간자본은 필요하다는 것이다. 그러나 정부의 역할 없이는 주택 시장은 시들어 죽을 것이다. 많은 이들은 주택소유에 관한 아메리칸드림의 기념비와도 같은 30년 모기지가, 은행이 정부보증이 없이는 그렇게 오랜 기간에 걸쳐 되갚아지는 대출을 제공하기 꺼리게 되면서 사라질지도 모른다고 믿고 있다.

지금 이 순간, 민간투자자들은 최초의 손실에 묶여있고 이론적으로는 패니메와 프레디맥이 그들의 보증에 대하여 위기를 앞두고 그들이 했던 것처럼 적은 비용으로 청구할 것 같지 않다.

부시가 지명했던 스와겔이 민주당과 공화당 주류 견해들이 다수 겹친다는 주장을 고려하면, 보수주의자로써 그는 정부가 주택에 관한 역할을 해야 한다고 동의한다. “그게 정부가 있는 이유다. 대놓고 하고 잘해라.” 그의 말이다.

스와겔은 보다 강경한 공화당원과는 반대하여 전적으로 민간에 의한 주택 금융 시장은 환상이라고 말한다. 주택은 경제에 너무 중요하기에 정부는 불가피하게 주요한 위기에서 이를 구제할 것이다. 그러므로 정부가 명시적으로 다소 시장에서 물러난다 하여도, 암묵적으로 그것을 지원할 것이다. 보수주의자들은 정부가 그들의 보증에 대해 적정가격을 부과하도록 강제하고 역할을 최소화하는 것에 관심이 있다.

이런 견해는 합의에 이를 수 있는 타협점이 존재한다는 것을 암시한다. “컨센스서가 이루어져야 하는 분야 중 하나다.” 스와겔의 말이다.

그러나 몇몇 사람들, 특히 워싱턴과 월스트리트 바깥의 사람들은 이윤추구 행위가 서브프라임 괴멸로 이어졌음을 감안할 때 큰 틀에서의 민간시장 역할로 복귀하는 데에 다시 생각하고 있다. 이를 미는 이가 거의 없지만 옵션 4가 있다 : 모기지 시장에서 정부의 역할을 확대하는 것. 아마도 주택대출을 정부가 더 많이 직접적으로 보증하게 하는 것. 연방예금보험공사와 유사한 정부기관이 될 수도 있는데, 이는 의회로부터 독립적인 수단을 갖게 되거나 그 아래에서 개입을 시행하지만 이윤을 추구하지 않을 것이다. 이 방법으로 기관은 패니메와 프레디맥의 공공/민간 하이브리드 모델에 고유한 갈등을 피할 수 있을 것이다.

“이윤추구가 은행들과 금융기관들을 곤경에 빠트리는 원인입니다. 정부 역시 곤경에 빠질 수 있습니다. 그러나 더 덜한 곤경에 빠질 수도 있습니다.” 레이건과 조지 H.W. 부시 하에서 주택도시개발청 경제학자로 일했던 수잔 우드워드의 말이다. 이에 더해서 “정부가 소비자를 해치는 무언가를 하기란 매우 어렵습니다.”

하바드 교수 데이빗 샤프스타인은 오바마의 재무부에서 일하면서 위기가 도래할 때만 모기지를 보증하는 것으로 제한하는 옵션 2를 백서에 집어넣는 것에 기여했다. 그는 스스로 “패니메와 프레디맥의 개조(re-do)”라 부르는 옵션 3에 대해 염려하고 있다.

그러나 이를 지지하는 힘은 막강하다. “이는 주택산업, 월스트리트, 그리고 소비자단체가 근본적으로 똑같은 정책을 지지하고 있다는 것은 매우 놀랍다 – 그리고 매우 이례적이다 -” 그의 말이다.

그의 말에 따르면 동정을 살피려 할 때에는 그런 일이 많이 일어나지 않는다. 그의 우려는 민간의 이윤추구 기업들이 성장하고 싶어 하고 시장 지분을 늘이려 하고 싶어 한다는 것이다. 그들은 위기에 대해 유보해야 할 자본금을 줄이기 위해, 그리고 모기지 보험에 대한 수수료를 낮춰 가격경쟁력을 가질 수 있게 로비를 할 수도 있다. 만약 다른 위기가 도래한다면, 더 낮은 자본유보와 더 낮은 수수료로 인해 파산에 더 노출되기 쉽고, 납세자는 그들을 구제해야 한다. “민간시장이거나 정부여야 한다. 그러나 민간 기업을 지원하는 것은 정부는…” 샤프스타인이 말했다. “이는 가능한 중의 최악의 조합이다.”

(끝)

후기

자본주의에서 중앙은행이 “최후의 대부자” 기능을 하지 않으면 금융 시스템이 돌아가지 않듯이 결국 부동산 시장에서 – 상당수 국가가 그렇지만, 적어도 미국 부동산 시장에서는 – “최후의 지원자”가 없는 상태에서 알맞은(affordable) 주택을 제공하기란 “아메리칸” 드림일 뿐이란 사실을 잘 알 수 있는 글이다. 샤프스타인은 “주택산업, 월스트리트, 소비자단체가 동일한 옵션을 지지하는 것이 놀랍다”고 하지만, 시장근본주의자가 주장하는 정부지원 없는 주택 금융 시장은 성립불가능하다는 사실을 제정신을 가진 이들이라면 알고 있다는 사실을 확인시켜줄 따름이다. 정부가 시장에 개입하는 것이 잘못 된 것이 아니라 “잘못” 개입하는 것이 잘못 된 것이다. 그것을 일부에서는 “부자를 위한 사회주의”라 불렀고, 우리는 이 희한한 사회주의를 여전히 “미국식 자본주의”라 부르고 있다.

프로퍼블리카에서 미국의 주택 모기지 시장, 나아가 전 세계의 경제의 계륵으로 자리잡고 있는 모기지 자이언트에 대한 알찬 내용의 분석 기사를 내놓았다. 지난번에 기사의 첫머리를 번역해서 소개했고 이번이 두 번째 부분이다.

정치적 책략들 때문에 마비가 되다

관치는 4년을 넘지 않을 예정이었다. 부시의 재무부 장관이었던 행크 폴슨은 리만브라더스가 넘어지기 직전인 2008년 9월 긴급조치를 취했다. 내부적으로 행정부는 이를 단기 해결책으로 간주했다. 그러나 전체 금융 시스템을 타격하는 더 심각한 위기 속에서 탈출구를 계획하지 못했다.

오바마 정부는 패닉 이후 금융 시스템을 안정화시키는데에 2009년 대부분을 보냈다. 그리고서는, 비록 비효율적인 프로그램들이었다고 지속적이고 초당적인 비판을 받기는 했지만 주택 위기에 맞서야 했다.

패니메와 프레디맥의 해소에 관한 의사결정의 속도는 2010년 절정에 달했다. 민간부문의 모기지 시장은 2008년에 비참하게 무너졌음에도, 오바마 행정부의 첫 임기 동안 제한적인 정부의 역할로 회귀해야 한다는 주장이 가장 영향력 있었다.

2009년 12월의 한 회의에서 주택 위기에 대한 보다 적극적인 행정부의 역할을 주창했던 진보주의자들 중에, 국가경제위원회 의장 래리 서머즈가 있었는데, 그는 이런 주장에 도전하였다. “그는 주택 위기가 왜 다른 것들과 – 작은 장치들보다 – 달라야 하는지를 묻곤 했죠.” 주택정책에 관해 행정부에 조언하는 적극적인 역할을 수행하는 워싱턴 기반의 민주당 씽크탱크인 ‘미국진보를 위한 센터(Center for American Progress)’가 될 HUD에서 일했던 주택전문가 앤드류 자카보빅스의 회상이다.

이는 서머스의 전형적인 질문방식이었고, 참석자들에게는 그가 시장에 대해 좀 더 깊이 고려할 것을 도발하는 것인지, 아니면 그의 진지한 믿음을 반영하는 것인지가 불분명했다. 내부적으로 서머스가 그 이슈를 가지고 회의를 주재했을 때, 회의참가자에 따르면 그는 그 그룹을 좀 더 자유방임주의적 접근을 밀어붙이는 “매파”와 강력한 정부의 개입을 선호하는 “비둘기파”로 나눴다. 서머스는 이 토론에서 그의 역할에 관한 질문에는 대답하지 않았다.

2011년 2월 행정부는 패니메와 프레디맥을 수리하는 세 가지 옵션이 담긴, 미국 주택 금융 시장을 재생시키는 옵션들이 개괄되어 있는 백서를 발간했다.

옵션 1 : 패니메와 프레디맥을 방류하고 주택 금융 시장에서의 정부를 거의 제거하여, 대부분의 시장을 민영화한다.

옵션 2 : 위기의 시기에만 모기지에 대한 정부보증을 부분적으로 제공한다.

옵션 3 : 패니메와 프레디맥을 위기 이전으로 재건한다. 다만, 납세자에 대한 주요한 보호조치들과 시장에 민간자본을 유치하기 위한 조치와 함께.

많은 이들은 오바마 행정부가 이들 옵션 중에 하나도 선택하지 않은 것을 비판했다. “재무부는 땅에 닿기도 전에 차버렸다.” 캘리포니아-어바인 대학의 데이비드 민 법학교수의 말이다. 조지 W. 부시의 재무부의 전직 관리였던 필립 스와겔은 이 이슈에 대한 진전이 없음에 대해 “오바마 행정부의 실패”라고 규정했다.

행정부는 은밀하게 옵션 3의 버전을 선호했다. 하지만 공화당원들이 2010년 중간 선거에서 의회를 장악하자, 행정부의 늑장에 익숙한 몇몇 사람에 의하면 행정부는 특정한 해법을 밀어붙이지 않는 쪽으로 정치적 계산을 했다.

공화당은 패니메와 프레디맥에 대한 생각이 갈렸다. 한 분파인 티파티와 자유시장 철학의 일군은 모기지 시장에서 정부를 빼내기를 원했다. 다른 이들은 모기지 시장이 흘러가게 하기 위해, 그리고 소규모 은행들이 거대기업들과 맞설 수 있도록 하기 위해, 전에 그랬던 어떤 것으로 패니메와 프레디맥이 복원되는 것을 보고 싶어 하는 소규모 커뮤니티 은행가들, 부동산업자, 지역 개발업자들이다.

대형은행들은 세 번째 분파다. 그들은 정부의 역할이 보증에 국한되기를 원했다. 이로 인해 그들은 정부보증기업들의 시장지배력과 겨루지 않고도 모기지에서 창출되는 비즈니스를 계속하여 지배할 수 있을 것이었다. 관치 이전에, 패니메와 프레디맥은 어떤 대출은행들이 제공하는 것에도 엄청난 영향력을 행사하며 은행의 역할을 제한하는 효과를 가져왔다.

행정부는 특정 계획을 지지하는 것은 반대파를 연합하게 할 수 있다는 사실을 알고 있었다. “우리는 이 주제에 대한 심도 깊은 연구를 했고 길고, 전체적으로 완성된 제안들을 내놓았습니다.” 이 분야의 한 인사의 말이다. “그 견해에 따르면 우리가 취하는 어떤 포지션도 보수주의자들과 反오바마 진영의 공격을 초래할 것입니다. 이는 논의를 양극화시킬 것입니다.”

민주당원들은 오바마 행정부의 전술에 대해 과잉반응하는 등의 공화당원의 비타협적인 태도를 비난했다. “정치적 현실은 이 차이에 가교를 놓은 방도가 없다는 점입니다. 재무부와 행정부가 진전을 위해 손을 내밀까요? 그럼요. 그러나 그들이 어떤 곳에 도달하게 될지는 장담할 수 없어요. 그리고 이는 [공화당원이] 반대할 그 무언가를 줄 뿐이겠죠.” 민의 말이다.

공화당원들로서는 오바마 행정부가 옵션을 논의하거나 아이디어를 들으려고 그들에게 손을 내밀지 않는다고 말한다.

그리고 물론 민주당원은 또한 보다 약하게 표명하고는 있지만 분파들이 존재한다. 진보진영은 더 많은 가계들에 알맞은 주택을 만들기 위해 충분한 지원이 있다는 것을 정부가 확인해주기를 원한다.

한편, 패니메와 프레디맥은 정치적으로 독이 됐다. 오바마 행정부에서 서머스의 경제정책에 대한 특별보자관이기도 한 오하이오 주립대학교의 법학 교수 피터 스와이어는 2009년 크리스마스에 북캐롤라이나로 차를 몰고 간 장면을 회상했다. 지역 라디오는 패니메와 프레디맥을 구제금융이 잘못된 것이라는 사실의 상징으로써 간주되는 반대자들에 의해 지배되고 있었다. “어떤 주제가 그렇게 방사능이 되었을 때, 어떤 빌어먹을 정책이 작동하겠습니까?” 그의 말이다.

그리고 2011년 행정부가 백서를 낸 이후, 의회와 백악관에서는 아무 일도 발생하지 않았다.

(계속)

프로퍼블리카에서 미국의 주택 모기지 시장, 나아가 전 세계의 경제의 계륵으로 자리잡고 있는 모기지 자이언트에 대한 알찬 내용의 분석 기사를 내놓았다. 많은 분량이므로 우선 급하게 번역한 부분을 공유하고 나머지 부분은 차후에 공유하도록 하겠다.

원문보기

2008년 금융위기의 정점에서, 이 나라는 몰락하는 금융 시스템을 국유화하냐 마느냐를 가지고 뜨겁게 논쟁했다. 조지 W. 부시 행정부나 버락 오바마 행정부 모두 시장에 대한 정부의 과도한 침해라고 간주하며 이 경로를 거부했다.

그러나 그 이후, 빈약한 계획과 빈약한 공론 이후, 정부는 미국의 주택 모기지 시장을 거의 완전히 인수해버렸다. 은행들과 다른 이익추구 금융서비스 기업들은 주택보유자들에게 돈을 빌려주지만, 정부가 제공하는 보증이나 다른 지원이 없다면 이 주택 시장은 이제 거의 기능하지 않는다.

미국 정부가 보증하는 신규 모기지 비중

정부가 모기지 시장을 인수했다

납세자의 통제를 받고 있는 주택 거인들인 패니메와 프레디맥은 금년의 첫 아홉 달 동안 신규 모기지의 69퍼센트의 보증을 섰는데, 인사이드모기지파이낸스에 따르면 2006년의 27퍼센트의 비중에서 증가한 것이다. 한편, 연방주택청과 미국퇴역군인국은 모기지의 나머지 중, 2006년의 단지 2.8퍼센트에서 현재는 21퍼센트를 보증한다. 모두 합쳐, 매체에 따르면 10년 동안 정부의 지분이 최저치였던 2006년에 10개의 신규 모기지 중 3개가 미국의 납세자들이 보증을 서던 것에 증가하여, 10개의 신규 모기지 중 9개가 미국의 납세자들에 의해 보증을 서고 있는 것이다.

“이건 소름끼치는 국유화입니다.” 오바마 행정부의 재무부에서 구조조정임원(Chief Restructuring Officer)으로 일했던 투자은행가 짐 밀스테인의 말이다.

문제는 단순히 시장이 국유화되었다는 것에 있지 않다. 요는 날림으로 국유화되어서 이제 이해관계의 상충과 경쟁관계의 목표로 인해 분열되고 있다는 점이다.

시도함직한 해법들은 잘 알려져 있고 몇 년 됐다. 그러나 처음 임기 동안, 오바마의 백악관은 그러한 변화를 밀어붙이지 않는 – 혹자의 표현에 따르면 정치적으로 약삭빠르지만 계산적인 기미가 보이는 – 전술적인 결정을 내렸다. 이제 선거가 끝났으니, 초당적인 중도주의자들의 중지는, 최소한의 저항이 예상되지만 가장 위험할 수도 있는 길로 고개 숙여 접어들려 하고 있다. : 주택 시장이 폭파하기 이전의 상태로의 회귀.

2008년 시작되어 납세자의 돈 1,875억 달러를 쏟아 부은 후에야, 패니메와 프레디맥은 정부의 “관치(conservatorship)”하에 있는 현재와 같은 림보 상태를 유지하고 있다. 그들은 전면적으로 사유화된 것이 아닌, 이윤추구의 기업들이지만, 둘 다 명확히 정부정책의 산하에 있는 것도 아니다. 그들은 이윤추구의 비즈니스이자 공공기관으로 기능하고 있다.

프레디맥과 패니메의 주된 사업은 모기지를 보증하는 것이고, 5조 달러 혹은 미국의 모기지 시장의 절반을 지원하고 있다. 그들은 모기지 대출을 구입하여 이것들을 묶어서 모기지보증부채권(mortgage-backed securities)을 만들고 수수료를 받는다. 만약 차입자가 모기지를 갚지 않으면, 패니메와 프레디맥은 모기지보증부채권의 투자자들에게로의 지불 흐름이 계속될 수 있도록 개입한다. 두 회사는 또한 모기지보증부채권에 투자한다.

그러나 프레디맥과 패니메는 또한 정부로부터 ‘미국인에게 열려 있는 주택소유(home ownership available for Americans)’와 같은 공공목표를 수행하는 임무를 부여받았다.

이윤을 창출해야 하는 목표와 공공목표는 심각한 이해관계 상충을 야기한다. 관치 하에서 이 갈등과 문제는 증폭되었다.

최근 몇 년간, 프레디맥은 회사의 이윤이 감소하고 납세자들에게로의 상환능력이 저하될까봐 주택소유자들이 그들의 고비율의 모기지를 재조달하는 것이 더 어려워지게 만들었다.

관치 하에서, 의회는 이 기업들의 젖을 짜려는 유혹도 느꼈다. 증세를 혐오하고 감세를 욕망하는 의회는 패니메와 프레디맥에게 현금을 짜내면서 개인적인 새끼 고양이로 써먹었다. 2011년에 의회는 단지 급여세 감세의 두 달분에 해당하는 금액을 조달하기 위해서 패니메와 프레디맥의 보증료 10년분을 스폰지 빨아들이듯 빨아들였다. 최근에는 상원에서 그들의 보증료에 의해 조달되는 이민법을 통과시켰다.

“정부보증기업(GSEs)들을 – 프레디맥과 패니메의 워싱톤식 호칭 – 저금통으로 이용하지 않은 상태에서 어려운 결정을 내리지 못한다면, 이는 나라가 약하다는 신호입니다.” 모기지은행연합의 회장이자 오바마 행정부의 전임 관료였던 데이브 스티븐스의 말이다.

이 회사들은 연방주택금융청(FHFA)의 규제를 받고 있는데, 그들의 모든 주요한 경영의 결정을 분명히 하는 곳이다. 이는 혼란상태를 가중시키고 있다. FHFA의 실행임원 에드워드 드마르코는 논란이 많은 가운데, 그들의 주요 목적을 패니메와 프레디맥의 자산을 보전하는 것으로 하여 개입하였고, 그들의 웹사이트에 쓰여져 있는 “주택금융과 알맞은 주택을 지원하고, 안정적이고 유동성있는 모기지 시장을 지원하는” 미션은 경시하였다. 금년 초, FHFA는 혜택은 적고 리스크는 알려지지 않았다고 주장하면서 부실한 모기지의 원금을 탕감하는 것에 맞서기로 결정하였다. 재무부 장관 티모시 가이트너는 이 결정을 힐난했다.

프레디맥과 패니메가 연옥에 더 오래 머물러 있을수록, 그들은 비즈니스의 핵심적인 의사결정을 내릴 수 없는 것에 혼란스러워 하는 임원들의 사임 등에 고통을 받을 것이다. 염려되는 점은 리스크매니지먼트와 같은 그들 비즈니스의 중요한 영역이 사라지면서 납세자들의 갑작스러운 대규모 손실의 가능성이 증가하고 있다는 점이다.

민주당원, 공화당원, 주택정책 지지자들, 그리고 경제학자들 그 누구도 현 상태의 유지를 원하지 않는다. 그러나 이 모기지 거인들을 해소하기 위한 제안이 담긴 수십 개의 법안, 씽크탱크의 계획들, 오바마 행정부의 백서가 있지만, 변화는 거의 없다.

두 번째 임기 동안, 오바마 행정부는 미국인이 집을 사는 방식을 정비하겠다고 서약했다. — 그리고 주요한 문제는 패니메와 프레디맥을 어떻게 할 것이냐는 점이다. 그들을 서서히 멈추게 하는 것? 민간기업의 상태로 되돌리는 것? 정부는 모기지 시장에서 어떤 역할을, 그리고 얼마나 크게 해야 하나?

(계속)