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DTI를 올리면 경기가 살아날까?

최경환 의원이 경제부총리에 내정된 이후 경제정책에 관해서는 온통 LTV와 DTI 완화와 같은 부동산 이야기다. 그동안 존재감도 없던 현오석 현 부총리와 달리 최경환 의원의 일거수일투족에 대해서는 바로 중앙은행이나 금융당국이 화답하는 일사불란한 양상을 보이고 있다. 언론도 이에 동조하는 모양새인데 오늘자 조선일보 종이신문은 “政爭에 발 묶인 ‘부동산 살리기’”라는 헤드라인을 뽑으며 이런 추세에 동승했다.

그렇다면 과연 민심도 정부의 이러한 부동산을 통한 경기부양책에 동의하고 있을까? 민심의 단초는 현대경제연구원이 2014년 6월 전국의 성인남녀 1002명을 대상으로 실시한 설문조사 결과를 통해 알아볼 수 있다. 이 설문조사는 조사대상자의 “경제적 행복지수”를 측정함을 목적으로 하였고, 이를 위해 구체적인 세부항목으로 경기회복 체감 여부, 소비위축 요인, 제2기 경제팀의 과제 등 경제현안에 대해서도 조사하였다.

조사결과 조사대상자의 87.1%가 경기회복을 체감하지 못한다고 응답하였다. 대부분 경기가 나쁘다고 여기는 상황이다. 한편 경기회복을 체감하지 못하는 원인은 뭘까? ‘일자리 불안’(35.3%)과 ‘가계빚 증가’(28.8%)가 1,2위다. 제2기 경제팀이 올인하고 있는 부동산 관련은 몇 위일까? ‘부동산 시장 침체’(14.5%)는 ‘소득감소’(18.6%)에 이어 4위다. 일자리와 소득 등 가처분소득 관련이 경기침체를 체감하는 압도적 원인이다.

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소비를 위축시키는 요인은 무엇일까? 1위는 응답자의 25.1%가 선택한 ‘자녀 교육비 부담’이다. 한국만의 특수한 현상이랄 수 있는 이 자녀교육 올인은 가처분소득의 감소에 지대한 영향을 끼치고 있는 것으로 판단된다. 아무리 소득이 줄어도 교육비는 줄이지 않는 개인도 어리석지만 그런 상황을 방치하고 있는 – 심지어는 학교서열화로 부추기고 있는 – 정부도 어리석다. 한편 전월세 상승은 설문항목 중 꼴찌로 불과 6.3%다.

가장 중요한 설문항목 중 하나가 ‘새 경제팀이 가장 중점을 두어야 할 과제’일 것이다. 이 설문의 1위는 ‘내수 활성화’(33.1)고 2위가 ‘소득분배’(29.3%)다. 개인적으로 이 설문항목이 좀 잘못 설계되었다고 여겨진다. 내수활성화는 말하자면 수출주도형 경제와 대치되는 매크로 목표다. 같은 설문항목인 소득재분배, 공기업 개혁, 규제개혁, 환율안정 등 구체적 실천방안이 종합적으로 이행될 때 달성될 수 있는 전략적 목표인 것이다.

이런 한계에도 감안하고 살펴보자면 ‘내수 활성화’는 어쨌든 주로 부동산 경기 등 내수산업의 활성화와 관련 있을 것이다. 보고서에 따르면 이 항목은 자영업자, 60세 이상 고령자, 고소득/고자산 그룹이 많이 응답하였다 한다. 그리고 소득분배는 직장인, 공무원, 저소득/저자산 그룹이 많이 응답하였다. 현 정부의 경제 로드맵에 올라와 있지 않은 소득분배에 대한 요구가 매우 높다는 사실이 가지는 시사점이 크다.

이상에서 볼 수 있듯이 국민 대다수는 경기침체로 고통 받고 있으며 그 주된 원인은 일자리 불안, 가계부채, 과도한 자녀 교육비 등으로 인한 가처분소득 여력 부족이다. 그리고 설문조사에 근거하여 판단할 때 부동산 경기 침체로 인해 추가적으로 힘든 이는 주택소유자 등 자산가 그룹으로 여겨진다. 그렇다면 새 경제팀의 과제는 무엇일까? 사교육비 부담 경감, 고용안정, 가계부채 상환 등을 통한 가처분소득 증가 독려다.

DTI를 올리면 이 모든 일이 가능할까?

빚을 내서 집을 사라는 정부의 시도는 성공할까?

매일경제가 단독 입수한 국책 연구기관 내부 보고서에 따르면 수도권 DTI 규제를 현재보다 10%포인트 완화할 경우 주택가격은 연간 0.5%의 상승효과가 있고 주택거래는 연간 2만5000가구가 추가로 증가하는 효과가 나타날 것으로 분석됐다. 이는 작년 한 해 전체 주택거래량 85만 2000가구의 약 3%에 달하는 거래량이다.[“DTI10%P올리면 주택거래 2만5천건 늘 것”]

최경환 의원이 경제부총리로 내정되자마자 기획재정부와 금융감독원이 LTV와 DTI 규제를 완화하기 위해 팔 걷고 나섰다. 소비자들이 돈을 더 빌릴 수 있도록 해서 부동산 경기를 진작시키겠다는 심산이다. 국제적으로 비교해볼 때 한국은 다른 많은 나라에 비해 부동산 경기가 침체상태에 있는 것이 사실이다. 하지만 많은 이들이 현재의 부동산 침체는 소비자들이 돈을 못 빌리기 때문이 아니라고 한다.


출처

LTV와 DTI는 각각 김대중 대통령 시절인 2002년과 노무현 대통령 시절인 2005년 시행됐다. 이 제도는 당시 폭등하던 집값을 제어하기 위해 시행된 제도인데 현재와 같은 침체기에는 적당하지 않다는 것이 완화론자의 지적이다. 최경환 내정자는 이를 두고 “한겨울에 한여름 옷을 입는 격”이라고 말했다고 한다. 빚을 내서 겨울옷을 사라는 이야기인데 이런 의지는 아래와 같은 정서를 염두에 둔 의지일 것이다.

국민은 부동산 경기가 언제 살아날지가 최대 관심사다. 세계 부동산이 거품을 우려할 정도로 활황을 보이는 것은 각국 중앙은행의 ‘울트라 금융완화 정책’ 때문이다. 하지만 한은이 금리를 내렸다든가, 돈을 시원하게 풀었다는 소식을 들은 지 오래됐다. 재산의 70% 정도를 부동산에 쏟아부은 국민의 눈에 한은은 마뜩지 않을 수밖에 없다.[‘굼뜬 지성’ 한국은행…국민 불만 왜 높아지나]

하지만 상황은 경제부총리 내정자가 “빚내서 집사라”고 독려할 만큼 한가하지 않다. 삼성경제연구소의 한 보고서에 따르면 2012년 현재 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 91%로 보고서가 분석한 각 주요국의 평균 82%를 상회하고 있다. 보고서는 위기를 촉발하는 임계치 수준인 99%로 설정하고 있다. 처분가능소득 대비 부채비율은 154.8%(2011년)로 신용위기 당시(2010년) 미국의 122.6%를 상회하고 있다.

국토연구원은 ‘주거실태조사’를 통해 전세에서 자가로 전환하는 비율이 지난 2005년 53.0%였으나 2008년 38.7%, 2010년 26.1%, 2012년 23.2%로 점차 감소하고 있다고 17일 밝혔다. 과거에는 전세가 주택을 마련하기 위해 거치는 일종의 과도기적 주거형태였지만 최근에는 자가로 갈아타기보다는 전월세 등 임차시장에 지속적으로 머무는 가구가 늘고 있다.[전세 살던 사람, 집 안산다]

또한 이 기사를 보면 정부의 부동산 정책이 소유위주의 관점에서 주거위주의 관점으로 전환되어야 함을 알 수 있다. 부동산 정책의 존재의의를 부동산 경기 활성화를 통한 경기부양이 아니라 소비자들의 주거안정에 두어야 한다는 이야기다. 구입능력이 있는 이들조차도 임차시장에 머물러 있는데 LTV/DTI만 완화하면 집값이 오를 것이라는 분석은 가계부채 1000조의 시대에 지나치게 순진한 분석으로 여겨진다.

본질을 외면한 채, 감자나 쩌 먹은 청와대 끝장토론

  • ‘휴가 반드시 가기’ 문화 정착 및 휴가비 보상 억제
  • 골프장 개별소비세 인하
  • 민간기업 회식 적극 권장
  • 미분양아파트, 호텔로 전용 허용
  • 보금자리주택 지역에 호텔 신축 유도
  • 대학병원내 숙박시설 확충
  • DTI 불합리한 부분 보완
  • 중소기업 대상 금융수수료 시정 유도
  • 해외 R&D보다 국내 R&D 우대

청와대에서 국무총리와 관련부처 장관, 전국경제인연합회 등 경제4단체장과 민간 경제전문가 등을 불러 연 ‘내수활성화를 위한 민관 집중토론회’에서 나온 대책이라고 한다. 이 대책들에 대한 언론의 반응은 보수/진보 양측에서 시큰둥하며, 무려 9시간 동안 “끝장 토론”을 했다는 사실과 찐 감자와 옥수수가 간식으로 나왔다는 사실이 더 화제가 되고 있다.

대책 중에서 그나마 언론의 주목을 받고 있는 것은 청와대가 애써 “DTI 완화”라는 표현을 피하고 있는 “DTI 불합리한 부분 보완”이다. 그 외에는 반응이 없다. 경제를 위해 권력층들이 모여 가진 토론회의 내용이 경제적으로 논평할 거리가 없다는 것은 불행한 일이다. 논평할 거리가 없는 이유는 토론회가 내수부진의 근본원인을 애써 회피하고 있기 때문이다.

가장 궁금한 점은 어제 모인 이들이 내수활성화를 이야기하기에 앞서 내수가 부진한 이유에 대해서 이야기해보기나 했나 하는 점이다. 올 초 심각한 내수부진의 원인을 진단한 삼성경제연구소나 산업연구원 등 주류 연구소조차 “근로자 가계의 소득 개선 부진”과 “가계와 기업간 양극화”를 원인으로 진단한 바 있다. 토론회는 이런 사실관계를 확인이나 했을까?


‘최근 소비부진 원인 진단 및 시사점’(삼성경제연구소)에서 재인용

우리나라의 ‘기업소득/가계소득’ 비율의 장기 추이(1975~2010)
소득
한국경제의 장기 내수부진 현상의 원인과 시사점(2012.4, 산업연구원)에서 재인용
 

그런 사실관계를 공유했더라면 복지 및 고용안정 확보와 같은 근본대책은 아니더라도, 최저임금 현실화 등의 미봉책이라도 언급됐어야 옳을 것이다. 그런데 나온 대책이라는 것이 고작 노동자들이 휴가를 “반드시 가게” 하기 위해 연차 보상비를 억제하겠다는 발상이나 하고 있다. 의료시장 확대를 위해 멀쩡한 사람 팔을 부러뜨리겠다는 발상을 천연덕스럽게 말하고 있다.

그 외 미분양아파트와 보금자리주택 지역에 호텔 신축을 유도하겠다는 발상 역시 한심한 탁상공론이다. 한류에 편승해 증가하고 있는 호텔공급은 이미 공급과잉 기미를 보이고 있다. DTI “보완” 역시 위험한 발상이다. “소득이 적은 자산가”를 대상으로 하겠다는데 그들에게 돈을 더 빌려줘 가만있어도 떨어지고 있는 자산 부실화를 촉진시키겠다는 이야기인가?

이번 DTI 완화가 당장의 수요창출에 도움이 될 것 – 또는 비판자의 입장에서 거품을 더욱 키우는 것 – 같지는 않다. 시장불황의 원인은 부동산 트렌드의 변화와 가처분소득 부진 등 기초체력의 문제여서 호황기에나 써먹을 부양책이 먹히진 않을 것이기 때문이다. 다만 이런 규제완화가 향후 도래할지도 모를 호황기에 쓸 카드를 고갈시키는 조치란 점이 염려스럽다

이 토론회가 경제에 기여한 점은 “감자와 옥수수”의 소비를 증대시킨 정도다.

“하우스푸어가 다 무슨 시가 10억급 아파트 사는 줄 알아?”

며칠 전에 “하우스푸어(house poor)”라는 표현에 대한 개인적인 느낌을 트윗했고 적잖은 호응을 받았다. 하지만 그 와중에 당혹스러운 반응이 하나 있었는데 바로 아래와 같은 반응이었다. 이 반응은 쌍욕이 난무한다는 점에서도 신선했지만, 그보다는 글쓴이의 “하우스푸어”라는 표현에 대한 무지가 더 내 흥미를 자극해서 여기에 소개하게 되었다.

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근래 매스미디어에서 부동산 시장을 언급할 때 빠지지 않는 표현이 이 “하우스푸어”인데, 그 중 푸어(poor)라는 표현이 가지는 뉘앙스가 읽는 이로 하여금 편견을 가지게 할 수 있다는 – 정책적인 관점에서나 여론 모두 – 것이 내 트윗의 요지였는데, 내 트윗에 거친 반응을 보인 이는 바로 그런 편견으로 나를 공격한 셈이니 실소가 나오는 상황이었다.

“하우스푸어”라는 표현은 2008년 금융위기 이전에는 그다지 찾아볼 수 없었던 표현이다. 과문하여 경제학이나 사회학에서 이런 표현을 본격적으로 쓰는 것을 보지 못했고, 영어이긴 하지만 외국의 논문이나 신문기사에서도 이 표현을 쉽게 발견할 수 없었다. 그런 표현이 언젠가부터 우리 언론에 지속적으로 소개되며 경제를 바라보는 주요인자 중 하나가 되었다.

외국의 사전 사이트의 힘을 빌리면 하우스푸어는 “대부분의 돈이 집에 묶여 있어 현금이 모자란 사람”이랄 수 있다. 이 간단한 정의의 기준에서 보면 외국에 비해 훨씬 많은 비중의 자산이 부동산에 묶여 있는 우리나라 주택소유자의 대부분이 하우스푸어랄 수도 있다. 하지만 우리의 매스미디어는 이 정의에서 좀 더 구체화된 의미를 가지고 있다.

주택담보대출도 가계부채 부실화 요인으로 빼놓을 수 없다. 2011년 기준 가계부채 가운데 주택담보대출은 43%에 달할 정도로 비중이 높다. 부동산 시장은 얼어붙고 주택가격은 급락하고 있다. 이로 인해 주택만 있고 자산이 거의 없는 `하우스푸어’들이 늘어나고 있다.[가계부채 부실 이대론 안된다]

또 그는 “부동산경기 침체와 내수부진이 심화되면 빚을 내 구입한 집 때문에 생계에 어려움을 겪는 하우스 푸어(House poor)나 신규 자영업자 등이 새로운 서민금융 수요층으로 편입될 우려가 있다”고 말했다. 금감원에 따르면 빚을 내서 집을 산 900만 가구 중 70만 가구는 총부채상환비율(DTI)이 40%가 넘어 빚을 갚기 어려운 하우스 푸어다.[“국가재정 서민금융에 투입… 가계빚 연착륙 도와야”]

주택거래 실종은 이제 고점에서 집을 사서 고생하는 ‘하우스푸어’의 개인적인 하소연에 그치지 않고 밑바닥 경제를 위협하고 있다. 건설사, 협력업체, 이삿짐센터 중개업 등 서민업종까지 줄줄이 쓰러지고 있다.[깜깜한 부동산시장, 매의 눈으로 상품 골라라]

하우스푸어의 핵심적인 특징이 잘 요약되어 있어 인용해보았다. 첫 번째 특징인 “주택만 있고 자산이 거의 없는” 상황은 당초 정의와 부합한다. “DTI가 40%가 넘어 빚을 갚기 어려운” 두 번째 상황은 한국적 맥락의 하우스푸어를 더 구체화시키고 있다. 마지막으로 “고점에서 집을 사서 고생하는” 이들이 한국적 하우스푸어의 특징을 완성시켜주고 있다.

요컨대, 우리 매스미디어나 정책당국이 생각하고 있는 하우스푸어는 “부채비중을 높게 잡아 고점(즉, 2000년대 중후반)에서 집을 사서, 집만 있고 자산이 거의 없는” 주택소유자를 염두에 두고 쓰는 표현인 셈이다. ‘가진 것이라고는 달랑 집 한 채밖에 없는 서민층’, 우리가 알고 있는 진짜 빈자들과는 조금 다른 의미에서 하우스푸어를 쓰고 있는 것이다.

매스미디어에서 이렇게 지속적으로 ‘하우스푸어가 고통 받고 있다’고 떠들어대서 나온 결과가 강남 투기지역 해제 등을 골자로 하는 5.10대책이랄 수 있다. 하지만 시장은 DTI 규제완화가 빠졌다며, 더 규제를 풀어줄 것을 강력하게 요청하고 있다. 빚 얻어 집산 하우스푸어가 고통 받고 있으니 DTI를 풀어 빚을 더 얻게 하자는 희한한 소리를 천연덕스럽게 하고 있다.

하지만 애초 트윗에 썼듯 지금 하우스푸어는 “유동성 함정”에 빠져 있다. 시장참여자들은 미래에 대한 불안감으로 인해 낮은 금리와 풍부한 유동성에도 불구하고 투자와 소비를 꺼리고 있다. 부동산에 대한 시장적 요법이 – 이미 5.10대책 이후의 시장이 증명하듯 – 별무소용이란 것을 쉽게 알 수 있다. 그럼에도 오늘도 매일경제는 DTI 타도에 매진하고 있다.