분양가 상한제가 건설업체 도산의 주범?

“지난해 말에 건설업체 부도가 크게 늘어난 것은 지방 건설경기 침체가 장기화되고 있는 상황에서 9월부터는 분양가 상한제 등이 시행되면서 주택 건설업체들의 어려움이 가중됐기 때문으로 분석된다. 실제로 건설업체의 자금난을 악화시키는 ‘주범’인 미분양 주택은 지난해 5월까지만 해도 7만가구 수준을 유지하며 예년과 큰 변화가 없었으나 6월 이후 급격히 증가해 지난해 11월 말 현재 10만1500가구에 이르렀다. 이는 외환위기 직후인 1998년 말 이후 가장 많은 수준이다.

미분양 주택은 지난해 말부터 분양가 상한제를 피하기 위해 업체들이 밀어내기식 분양을 하고 있는 반면 수요자들은 여전히 더 싼 주택을 기다리고 있다는 점을 고려하면 올 상반기까지 계속 증가할 것으로 보여 업체의 자금난은 쉽게 해소되지 않을 전망이다. 지난해 자금난으로 문을 닫은 건설업체는 서울이 81개로 가장 많고 경기 45개, 경남 26개, 전남 25개 등이 뒤를 이었다.”

부동산 시장에 관한 신문기사를 발췌했다. 특별히 이 기사가 문제가 있는 것이 아니기에 어느 신문의 어떤 기사라고 지칭하지 않겠다. 여하튼 이 기사를 인용하는 이유는 현재 부동산 시장과 관련하여 주요언론들이 주장하는 시장침체의 전형적인 논리를 답습하고 있기 때문이다.

기사의 흐름을 보면 현재 부동산 시장의 상황은 “ 지방 건설경기 침체 → 미분양 주택 증가 → 건설업체 자금난 악화 → 건설업체 도산”의 흐름을 따라가고 있다. 실제로 작년 4분기에 건설사가 113개가 부도났다니 사태가 매우 심각하다.

그런데 문제는 이 기사가 – 앞서 말했듯이 현재의 부동산 불황을 다루는 대개의 언론 역시 같은 논리인데 – 현재 이러한 상황을 연출한 한 주요 원인으로 “분양가 상한제”를 꼽고 있다는 점이다. 분양가 상한제는 건교부 장관이 정하는 건축비 상한가격에 택지비용을 합산한 금액으로 주택을 공급하는 제도로 1989년 처음 시행되었다가 외환위기가 닥친 지난 1999년 폐지되었고, 이후 2005년 8.31부동산 대책의 후속조치로 시행되어오다 올해부터 확대 시행될 예정이다.

기사는 “지난해 말부터 분양가 상한제를 피하기 위해 업체들이 밀어내기식 분양을 하고 있는 반면 수요자들은 여전히 더 싼 주택을 기다리고” 있는 바람에 업체 자금난이 가중되고 있다는 논리인데 이미 충분히 예상되었던 분양가 상한제에 대해 충분히 대비하지 않고 공급계획을 잡았다가 서둘러 밀어내기식으로 분양을 강행한 업체에게는 전혀 책임이 없는 것인가 하는 생각이 든다.

물론 개별업체의 아파트 공급계획은 본격적인 제도마련과 시행의 이전시점에 잡혀 있었을 수도 있다. 하지만 특성상 제도변경이 사업성에 미치는 영향이 매우 크고 이에 따라 수시로 정부정책을 모니터링하고 마땅히 자구책을 마련해야 할 주택업계에서 그건 별로 변명거리로 쓸 만한 주장이 아니다. 또 하나 정부 측에서는 분양가 상한제의 집값 하락효과를 15~20%로 본 반면 업계는 현실이 그렇지 않다며 5% 내외일 것으로 보았다. 그렇다면 오히려 업계는 그 5%의 이윤박탈이 두려워 시장에 한꺼번에 상품을 내놓는 일종의 “공급쇄도(supply run)”(주1) 상황을 스스로 연출한 것이라 볼 수 있다.

어쨌든 분양가 상한제로 업체 자금난에 영향을 미친 것은 사실일 것이다. 하지만 앞서 말했다시피 문제의 근본은 이러한 제도변경에 현명하게 대처하지 못한 채 단기경기흐름에 휩쓸려 다니던 업체의 근시안적인 공급정책이 문제라고 본다. 작년 말에 분양가 상한제를 피해 분양하기 위해 여러 편법까지 등장했다 하니 별로 아름다운 모습은 아니다.

보다 근본적으로 현재 시장에서의 공급과 수요의 비대칭은 공급가격이 소비자들이 기대하는, 또는 지불할 수 있는 가격을 크게 상회하고 있다는 점일 것이다. 그동안은 이러한 간극을 은행권의 무분별한 주택담보대출로 메워왔다. 지금도 여전히 은행권에게 주택담보대출이 매력적인 상품일지 몰라도 소비자로서는 전 세계 경기침체 위기와 맞물려 선뜻 거액을 대출받을 정도의 배짱이 없을 것이다. 그러니 분양가 상한제가 아니라도 시장은 냉각되어가고 있었다.

그 간극이 어떠한 모습으로 해소될 것인가가 앞으로의 부동산 시장의 전망 포인트가 될 것 같다.

(주1) bank run 을 패러디해서 필자가 임의로 만든 용어다

4 thoughts on “분양가 상한제가 건설업체 도산의 주범?

  1. 그리스인마틴

    미분양아파트가 크게 증가하지 않는 이유는 이미 3년전부터 지방에서
    새로운 아파트의 시공과 사업이 거의 발생하지 않는게 더 크다고 봅니다.
    부산만해도 요몇년에는 중소형 아파트의 신규는 들어보지도 못했습니다.
    그런데 미분양아파트가 증가하지 않았다는건 여전히 안팔리는채 그대로라는 말도 되고요.
    저도 미분양아파트 재판매를 작년까지 했었는데… 지방에는 심각할 수준을 넘어
    지방업체는 거의 전멸되었습니다…
    에고.. 사후약방문일 뿐입니다.

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    1. foog

      상황이 매우 안좋네요. 필드에서 활동하시는 그리스인마틴님은 피부로 느끼시겠지요. 결국 경제는 혈관이 잘 통해야 하는데 이렇게 상품은 쌓여있는데 팔리지 않는 상황… 바로 이것이 공황이겠지요.

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  2. 무지

    우선 분양가 상한제에 저는 찬성입니다^^
    분양가 상한제로 분양이 안되었다고 하는것은 비싸게 팔수록 구매자가 나타난다는 말과 같은데 전혀 이론에 안맞는 다고 봅니다. 현 미분양 사태는 물론 집값거품을 우려한 매입력 부족과 부동산쪽으로의 자금보다는 주식쪽으로의 자금이 몰리는 현상도 한몫 했다고 봅니다. 부동산 거품이 너무 심하다 싶으면 심리적인 구매력은 감소합니다. 그렇다고 실수요자 없이 집값만 띠워놓으면 미국과 같은 사태가 우리에게도 올수 있습니다. 집값 거품이 무너지며 대출금 보다 집값이 폭락하거나 전세금보다 집값이 낮아지는 사태가 발생할시 문제는 심각해줄수 있다고 봅니다.
    전 현재의 미분양 사태는 집값의 강력한 상승후 심리적 하락기라고 봅니다. 주식시장에서도 그렇지만 부동산 시장에서도 상승과 하락이라는 파형을 그리며 주가는 움직입니다. 모든 사람들이 원하는 방향대로 상승만 한다면 그것은 날개없는 추락이라고 보시면 됩니다.

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    1. foog

      좋은 의견 감사합니다. 사실 분양가 상한제를 핑계로 한 건설업체의 경영난 호소는 극단적으로 봐서는 공급사보타지를 하겠다는 말이나 다름없죠. 공갈의 한 종류라고 봅니다. 🙂

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