지분형 아파트 실효성 적다

모처럼 인수위원회에서 서민들을 위한 대책을 내놓았다. 이른바 ‘반값 아파트’, 혹은 ‘반의 반값 아파트’라 불리는 “지분형 아파트” 제도다. 이는 새로이 공급되는 아파트에 대해 51%는 수요자가 부담하고 49%는 투자자가 부담하여 수요자의 부담을 반으로 줄인다는 것이다. 또한 수요자의 부담 중에 반절은 정부가 융자해준다니 “반의 반값”이라는 셈법이다.

공급가격 절감에 관해서만큼은 이론적으로 이전의 저가형 주택공급 제도보다 더 진일보한 것으로 보인다. 일단 기존의 제도들이 그 포장지에 비해 그 내용물이 초라하여 실효성도 떨어졌고 이로 인해 수요자에게 좌절감만을 안겨주었지만, 이 제도는 시행되어 시장에서 그것이 소화될 경우 공급가격이 떨어질 것은 분명하기 때문이다. 그러한 점은 칭찬해줄만하다. 하지만 문제는 이론적인 모순과 실현가능성이다.

기본적으로 이전의 제도들이 공공이 재원조달 및 공급을 주도하는 것이었다면 이 제도는 시장이 재원조달을 하는 제도라 할 수 있다. 아직 제도적 보완은 이루어져야겠지만 인수위원회는 종합부동산세 등 각종 세금부담을 줄여 투자자의 수익을 지켜줄 참이다. 투자자들도 구미가 당길만한 제안이다. 그러나 근본적인 문제는 투자자들의 유인 동기에 내재되어 있는 모순이다.

인수위가 제시하는 복안은 결국 투자자들의 투자수익을 집값 상승을 통해 보전한다는 것이다. 결국 이는 집값을 안정시키겠다고 반값 아파트를 공급하는데 그 전제조건이 집값 상승이라는 이상한 순환논리에 빠지는 소리다. 즉 51% 소유란 집을 소유가 아닌 주거로 보라는  이야기인데 그 정책논리의 발화점이 시장에서의 인플레이션이라는 것이 이 제도의 모순이다. 이론적으로 뭔가 앞뒤가 맞지 않는다.

거기에다 사실 실효성도 의심스럽다. 현재 금리가 7~8%대 접어들었으니 투자자들은 그 이상의 수익률을 얻는다는 확신이 있어야 투자를 할 것이다. 사실 아파트값이 폭등하기는 하였지만 한해 매년 7~8%를 상회하는 상승률을 보이는 아파트는 손에 꼽을 수 있을 정도다. 더구나 공공주택용지에 국민주택규모로 공급하는 아파트가 그런 상승률을 보이리라는 것은 상당히 현실성 없는 이야기다. 요즘 유동성이 풍부하다고는 하지만 지분형 주택에 투자할 목적으로 설립될 펀드는 극히 드물지 않을까 싶다.

얼마 전에 모 은행의 실무자를 만났는데 전국에 미분양 아파트에 투자하는 펀드를 만들어볼까 한다고 농반진반으로 말하는 것을 들었다. 공식적으로 10만 채이니 비공식적으로는 두배 세배의 아파트가 미분양 상태일 것이고 펀드는 현금흐름이 급한 건설사로부터 그 아파트를 헐값에 넘겨받을 수 있지 않을까 하는 논리였다. 그리고 그렇게 싸게 넘겨 받은 아파트를 임대하였다가 시장상황이 호전되면 되파는 아이템이다. 그러니 생각해보면 이런 점에서 이미 ‘지분형 아파트’는 ‘땡처리 아파트’에 상대가 되지 않는다. 더 싸게 살 수 있고 임대도 할 수 있으니 말이다. 내가 투자자라 해도 후자가 훨씬 매력적인 제안이다.

7 thoughts on “지분형 아파트 실효성 적다

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  3. 독자

    실행이 될 지, 된다면 구체적으로 어떤 형태를 띄게 될 지 아직은 미지수이지만 느낌이 굉장히 안 좋습니다. 집값 안정, 저가로 주택 공급이라는 건 허울을 좋게 꾸미는 기만일 뿐이고 실은 전국을 투기장화 하는 게 목적인 거 같아요. 이명박의 핵심 지지층이었던 수도권 중고가 아파트 소유자에게 ‘보은’을 하면서 떡고물도 챙기려는 건지.

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    1. foog

      독자님 말씀처럼 전국을 투기장화하려는 속셈아니냐는 비판도 있고 지극히 타당한 비판이긴 한데 사실 그보다는 저는 이명박 차기정부가 현재 예고되고 있는 불황을 타개하기 위해 발악을 하고 있는 것이 아닌가 생각됩니다. 제 의견으로는 대운하나 지분형 아파트 모두 시장에서 소화되기 어려운 수익성인데다 시장여건 자체도 어렵습니다. 그런데 이것을 인위적으로 부양하려는 일종의 신종 변태적인 관치적인 행태를 보이는 듯한 느낌입니다. 이 부분에 대해서는 따로 한번 글을 써볼까도 생각중입니다.

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  4. 그리스인마틴

    [‘지분형 아파트’는 ‘땡처리 아파트’에 상대가 되지 않는다]에 올인하겠습니다.
    미분양아파트를 매입판매하는 일을 했던적이 있는데…
    그 매입가라는게 놀라울 정도입니다..
    ….
    한달새 지난 10년보다 더 많이 놀랬더니
    이제는 웬만해서는 안놀라게 됩니다.
    자잘한것부터…커다란것까지..

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    1. foog

      지난번 그리스인마틴님의 어느 글을 읽으니 그런 일에 관계하시는 것 같았는데 그러고보니 그쪽 방면으로는 잘 아시겠군요. 🙂

      미분양 아파트 할인이 상상을 초월하나보죠?
      그런 아파트가 알음알음으로 건네지지 말고 실거주자에게 그런 값에 분양되어 좀 거품이 빠졌으면 좋겠는데 말이죠. 워낙에 아파트의 거품을 유지하려는 거대한 음모가 진행되고 있는터라 쉽지 않을 것 같죠? 🙂

      하여튼 요즘 우파 인수위의 행보에는 웃어야 할지 울어야 할지 좀 어정쩡한 느낌입니다.

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