포카라님의 글을 읽다보니 예전에 관련글을 해석해놓은 것이 생각나서 여기에 올려둔다. 어떤 이들에게는 흥미로운 사업아이템이겠고 어떤 이들에게는 몰염치한 자본주의의 어두운 면으로 느껴질 것이다.

또 다른 미세전문성을 띈 교정시설 REITs 는 공공부문의 감옥 수요에 자금을 지원하기 위해 시작되었다. 그러나 이 독특한 산업의 실행모델을 건설하기까지는 몇 년의 세월과 두 개의 REITs 가 소요되었다.

1980년대 많은 법률분쟁으로 말미암아 감옥이 심각하게 부족하게 되자 정부는 새로운 교정시설을 건설하고 운영하는 분야에 민간기업을 도입하였다. 엄청난 자본수요가 사업진행을 가로막았다. 감옥은 침대당 2만 달러에서 10만 달러까지 비용이 소요되었다. 이 산업의 관찰자에 따르면 예를 들어 500개의 침대를 갖춘 시설은 천만 달러에서 오천만 달러까지 비용이 소요될 수도 있다.

1996년에 Corrections Corporation of America (CCA) 가 교정시설의 건설 자금을 조달할 목적으로 REIT 를 구성하였다. 감옥 부동산 트러스트가 투자용 감옥을 지었다. 이러한 접근은 교정산업에 제대로 작동하지 않았고 결국 감옥은 텅 빈 채로 남게 되었다. 결국 CCA 가 자산을 재획득하여야 했다.

Wackenhut 교정 회사의 간부들이 감옥 부동산 트러스트의 분쟁을 모니터하고 대체 REIT 사업계획에 착수했다. 회사는 회사의 대차대조표를 만들고 새로운 교정시설을 개발하기 위해 그 투자은행가 Charles R. Jones 를 고용했다.

1998년 Wacknhut 는 그 시설을 REIT Correctional Properties 트러스트(NYSE: CPV)로 분사하였다. 이 회사는 팜비치가든에 위치해있다. 존스는 이 벤처의 CEO 가 되었다. 감옥 부동산과 다르게 Correctional Properties은 개발이나 건설 위험이 없었다. “우리는 완공되어 운영되고 10년까지의 해지 불가능한 3중 순임대 시설만을 취득합니다.”

2001년까지 Correctional Properties은 9개 주에서 총 7,282의 침대를 가진 13개의 시설을 취득했다. Wackenhut 은 이 중 11개 시설을 임대했다. 다른 둘은 the North Carolina Department of Corrections 이 임대하여 운영하고 있다.

Correctional Properties 이 현재 그들의 주요 테넌트인 Wacknhut 에 의존하고 있는 반면 존스는 두 가지 분야에서의 성장을 기대하고 있다. “(교정) 시장의 주요수요는 민간분야의 비정부 운영자입니다. 그들은 자본에 대한 접근이 필요합니다. 이 시장은 중요하게 될 것입니다. 그러나 많은 주와 지방정부가 예산부족을 겪고 있습니다. 그들도 역시 자본의 소스를 찾고 있습니다. 그래서 우리도 이 시장을 보고 있습니다.”

이와 함께 존스는 Wackenhut 에 대한 의존이 회사의 포트폴리오에 있어 문제를 일으킨다고 보고 있지 않다. “우리는 우리 자산의 필수적인 특성에 의존하고 있습니다. 임대가 끝나고 운영자가 계속해서 운영하고 싶지 않을 때에는 정부가 다시 임대하거나 매수할 것입니다.”

현재 보수적인 교정시설 모델은 일 년에 2조9,500만 달러의 임대료를 창출했다. 2002년 상반기에 회사는 4,900만 달러의 순수익을 기록했다. 2002년 상반기 FFO 는 1조4,500만달러의 매출중 8,500만 달러를 기록했다.

감옥 부동산 트러스트가 투기성있는 모델로 개발된 반면 Correctional Properties 는 사업에 대한 보수적인 접근을 통해 안정성을 획득하였다.

[Something Special 중에서 발췌]

자본주의 세계에서 기업 간의 경쟁은 창조와 파괴, 합법과 불법, 페어플레이와 더러운 협잡의 경계를 수시로 넘나드는 치열한 적자생존의 정글에서 치러진다. 위험(risk)을 감수하고 수익(return)을 올려야 하는 기업, 그리고 그곳에 종사하는 종업원은 사회에서 정한 룰에 따라 행동함을 원칙으로 하지만 기업 차원에서나 개인 차원에서 수시로 룰을 어기고 우회로로 빠지고 싶은 유혹에 빠지기 때문이다.

때로 기업은 단순히(?) 이익을 위해서뿐만 아니라 해묵은 감정 때문에 다른 기업과 마찰을 일으키기도 한다. 소위 라이벌 기업 간의 신경전인데 서로 기죽지 않기 위해 때로 불필요한 경쟁을 벌여 쓸데없는 비용을 발생하기도 한다. 오늘 자 머니투데이의 한 기사에 따르면 이랜드가 최근 이상한 부동산 투자를 하고 있다고 전하고 있는데 이게 바로 대표적인 사례가 아닌가 싶다.

이랜드가 표적으로 삼고 있는 매물은 세이브존의 세일&리스백(Sales&Lease Back) 매장이다. 이에 대해 잠깐 설명이 필요한데 간단하게 이야기하자면 Sales&Lease Back은 한 회사가 자금을 마련하기 위해 자신의 부동산을 매각하고 이를 다시 재임대하는 형식이다. 즉 유통기업인 세이브존은 현금 확보를 위해 자신의 매장을 매각하였지만 이를 다시 재임대함으로써 매장의 영업활동은 지속할 수 있는 기법을 활용하였던 것이다.

머니투데이 기사는 이 매장을 매입한 곳을 구체적으로 밝히지 않고 “부동산 투자 회사”라고만 하였는데 이 회사는 현재 통상 REITs라 불리는 법인체다. 그리고 이들 법인체는 통상 5년 정도의 투자기간을 거쳐 투자수익을 올리고 법인을 청산하는 한시적인 투자기구다. 세이브존이 2003년 이 회사에 매장을 매각했으니 정확히 5년이 되는 올해 그 매장이 다시 매물로 나온 것이다.

그렇다면 이랜드는 왜 이 매장을 매수하겠다고 나선 것일까? 표면적인 이유는 2001아울렛 신규 출점 핵심 상권에 위치한 세이브존 매장들을 확보하겠다는 것이다. 하지만 기자는 이 주장이 설득력이 없다고 보고 있다. 그 근거는 첫째, 현재 돈줄이 마른 이랜드는 2003년 당시 매각 가격 1천억 원에 달하는 부동산의 매입여력이 없으며, 둘째, 해당매장들은 2018년까지 세이브존 임대를 매각조건으로 걸고 있어 2001아울렛 출점이 불가능하다는 것이다. 둘 다 타당한 지적이다.

기자는 그 대신 세이브존의 당시 매장 매각은 까르프 인수를 둘러싼 이랜드와의 경쟁을 위한 탄알 마련을 위해서였다는 점에서 흙탕물이나 끼얹으려는 이랜드의 사감(私感)이 개입되었다는 의혹을 제기하고 있다. 즉 매장을 재매입하려는 세이브존과 이랜드가 경쟁을 한다할지라도 세이브존이 우선매입권이 있어 결국 이랜드가 해코지를 할 경우 매입가만 높이게 되므로 이랜드가 그것을 노리는 것이 아니냐는 것이다.

여러모로 설득력 있는 분석이다. 현재의 부동산 시장에 대한 정확한 이해와 이랜드와 세이브존에 대한 관련정보를 잘 알고 쓴 기사다. 물론 이랜드는 이 혐의를 부인하겠지만 말이다. 기사는 “금융계 일각에서는 박성수 회장이 ‘위험한 운전’을 하고 있다”는 주의를 주면서 끝을 맺고 있다. 이에 대해 나도 전적으로 동의하는 바이다.

앞서 말했듯이 모든 기업은 알게 모르게 끊임없이 경쟁을 하고 때로 이로 인해 서로 감정이 상하기도 하고 해코지를 하기도 한다. 그러한 경쟁들은 국가와 시민사회에 의해 자정되기도 하고 때로는 기업 스스로 합리적인 의사결정과 자기반성을 통해 자제하기도 한다. 그리고 기업의 그러한 못된 행동도 최소한 기업의 존망을 뒤흔드는 모험이어서는 곤란한데 바로 지금의 이랜드가 그렇다.

이랜드는 지금 대부분의 계열사가 자금흐름에 어려움을 겪고 있다. 노사 간의 갈등도 전국적인 이슈가 될 만큼 악화되어 있다. 그나마 유일한 탈출구는 홍콩증시 상장이다. 그런 상황에서 과거의 경쟁자의 기업 활동에 분탕질을 치겠다는 것은 단순한 치기를 넘어서 회사를 담보로 하는 도박이다. 만에 하나 이랜드가 매입가를 높게 불렀는데 세이브존이 우선매입권을 포기하면 속된 말로 독박 쓰는 것이다. 그리고 최대 피해자는 이랜드의 노동자다.

박성수 회장 이하 경영진은 기업이란 누구의 것인가, 그리고 누구를 위해 운영되어야 하는가에 대한 근본적인 고민을 해볼 필요가 있을 것 같다. 아니면 최소한 사감을 위해 기업을 이용하는 것이 정당한 것인가에 대해서 정도는 고민해야 할 것 같다.