교정시설 REITs

포카라님의 글을 읽다보니 예전에 관련글을 해석해놓은 것이 생각나서 여기에 올려둔다. 어떤 이들에게는 흥미로운 사업아이템이겠고 어떤 이들에게는 몰염치한 자본주의의 어두운 면으로 느껴질 것이다.

또 다른 미세전문성을 띈 교정시설 REITs 는 공공부문의 감옥 수요에 자금을 지원하기 위해 시작되었다. 그러나 이 독특한 산업의 실행모델을 건설하기까지는 몇 년의 세월과 두 개의 REITs 가 소요되었다.

1980년대 많은 법률분쟁으로 말미암아 감옥이 심각하게 부족하게 되자 정부는 새로운 교정시설을 건설하고 운영하는 분야에 민간기업을 도입하였다. 엄청난 자본수요가 사업진행을 가로막았다. 감옥은 침대당 2만 달러에서 10만 달러까지 비용이 소요되었다. 이 산업의 관찰자에 따르면 예를 들어 500개의 침대를 갖춘 시설은 천만 달러에서 오천만 달러까지 비용이 소요될 수도 있다.

1996년에 Corrections Corporation of America (CCA) 가 교정시설의 건설 자금을 조달할 목적으로 REIT 를 구성하였다. 감옥 부동산 트러스트가 투자용 감옥을 지었다. 이러한 접근은 교정산업에 제대로 작동하지 않았고 결국 감옥은 텅 빈 채로 남게 되었다. 결국 CCA 가 자산을 재획득하여야 했다.

Wackenhut 교정 회사의 간부들이 감옥 부동산 트러스트의 분쟁을 모니터하고 대체 REIT 사업계획에 착수했다. 회사는 회사의 대차대조표를 만들고 새로운 교정시설을 개발하기 위해 그 투자은행가 Charles R. Jones 를 고용했다.

1998년 Wacknhut 는 그 시설을 REIT Correctional Properties 트러스트(NYSE: CPV)로 분사하였다. 이 회사는 팜비치가든에 위치해있다. 존스는 이 벤처의 CEO 가 되었다. 감옥 부동산과 다르게 Correctional Properties은 개발이나 건설 위험이 없었다. “우리는 완공되어 운영되고 10년까지의 해지 불가능한 3중 순임대 시설만을 취득합니다.”

2001년까지 Correctional Properties은 9개 주에서 총 7,282의 침대를 가진 13개의 시설을 취득했다. Wackenhut 은 이 중 11개 시설을 임대했다. 다른 둘은 the North Carolina Department of Corrections 이 임대하여 운영하고 있다.

Correctional Properties 이 현재 그들의 주요 테넌트인 Wacknhut 에 의존하고 있는 반면 존스는 두 가지 분야에서의 성장을 기대하고 있다. “(교정) 시장의 주요수요는 민간분야의 비정부 운영자입니다. 그들은 자본에 대한 접근이 필요합니다. 이 시장은 중요하게 될 것입니다. 그러나 많은 주와 지방정부가 예산부족을 겪고 있습니다. 그들도 역시 자본의 소스를 찾고 있습니다. 그래서 우리도 이 시장을 보고 있습니다.”

이와 함께 존스는 Wackenhut 에 대한 의존이 회사의 포트폴리오에 있어 문제를 일으킨다고 보고 있지 않다. “우리는 우리 자산의 필수적인 특성에 의존하고 있습니다. 임대가 끝나고 운영자가 계속해서 운영하고 싶지 않을 때에는 정부가 다시 임대하거나 매수할 것입니다.”

현재 보수적인 교정시설 모델은 일 년에 2조9,500만 달러의 임대료를 창출했다. 2002년 상반기에 회사는 4,900만 달러의 순수익을 기록했다. 2002년 상반기 FFO 는 1조4,500만달러의 매출중 8,500만 달러를 기록했다.

감옥 부동산 트러스트가 투기성있는 모델로 개발된 반면 Correctional Properties 는 사업에 대한 보수적인 접근을 통해 안정성을 획득하였다.

[Something Special 중에서 발췌]

4 thoughts on “교정시설 REITs

  1. Ikarus

    커렉션이 이미 미국내에 64개의 사립 교도소를 운영하며 상당한 순이익을 올리고 있다는데 성인 인구중 백명당 한명이 교도소에 수감되어 있다는 미국이라면 앞으로의 사업 전망이 밝을 것 같네요. 정말 그러다가 영화에서 펼쳐지는 데스 레이스 같은 일들이 현실이 되지 않을까 싶네요.

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  2. fenrir

    실례지만 정말로 2조9,500만 달러나 되는 임대료를 받은 건가요? 몇천억도 아니고 2조달러나 되다니 상상하기가 힘듭니다.

    그리고 늘 좋은글 감사드립니다…좋은하루 되세요.

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    1. foog

      번역을 한 것이니 그 숫자에 대해선 그렇다고 이야기드릴 수밖에 없겠네요. 제가 알기로 미국이 인구 대비 가장 수감자수가 많은 나라니 불가능한 수치는 아니지 싶습니다. –;

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