중국 부동산 시장은 안녕한가

By driving up property prices, the state-owned companies, which are ultimately controlled by the national government, are working at cross-purposes with the central government’s effort to keep China’s real estate boom from becoming a debt-driven speculative bubble — like the one that devastated Western financial markets when it burst two years ago. Land records show that 82 percent of land auctions in Beijing this year have been won by big state-owned companies outbidding private developers — up from 59 percent in 2008. A recent study published by the National Bureau of Economic Research  in Cambridge, Mass., found that land prices in Beijing had jumped by about 750 percent since 2003, and that half of that gain came in the last two years. Housing prices have also skyrocketed, doubling in many cities over the last few years. The report pegged a big part of the increase to state-owned enterprises that have “paid 27 percent more than other bidders for an otherwise equivalent piece of land.”
자산가격을 올림으로써, 궁극적으로 국가가 통제하는 국영기업은 부채에 근거한 투기적인 거품 — 2년 전에 서구 금융시장을 궤멸시켰던 그것처럼 — 이 되지 않으면서도 중국의 부동산 붐을 유지하고자 하는 중앙정부의 상치(相馳)되는 목적에 종사하고 있다. 토지 통계에 따르면 금년 베이징의 토지경매에서 82%가 민간 개발자를 거대 국영기업이 누른 경우다. — 2008년에는 59%였다. 매사추세츠주 캠브리지에 있는 국가경제조사국에서 발간한 최신 자료에 따르면 베이징의 땅값은 2003년 이래 750%올랐는데 그 절반이 지난 2년에 오른 수치라고 한다. 집값도 폭등하고 있는데, 지난 몇 년간 많은 도시에서 배가 뛰고 있다. 이 보고서에서는 상승의 많은 부분이 “다른 입찰자보다 27%나 더 지불 – 그렇지 않았더라면 땅 한 조각에 불과한 – 하였던” 국영기업 때문으로 보고 있다.[State-Owned Bidders Fuel China’s Land Boom]

지난번에 이코노미인사이트에 <소유권 사회는 지속가능한 모델인가>(해당 잡지엔 <소유권사회의 재앙>이란 이름으로 소개됨)라는 글을 기고한 적이 있다. 그 글의 요지는 미국의 부동산 시장의 붕괴는 그 이전의 “소유권 사회(ownership society)”라는 슬로건으로 대표되는 ‘부채를 통한 성장’이라는 거대한 거품이 터지면서 발생하였다는 것이었다.

그리고 이는 “시장의 실패”나 “정부의 실패”라는 이분법적 원인분석으로 이해해서는 안 되는 국가 및 시장이 한 몸이 된 ‘부채사회의 실패’라 적었다. 더불어 글 말미에 서구사회를 그렇게 병들게 했던 허상이 중국으로 그대로 전이되어서는 안 된다고 경고하였는데 윗글을 보니 염려하던 사태가 이미 상당히 심화되고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 든다.

다만 서구사회의 거품과 차별적인 모습은 거품의 주체가 민간영역이 아닌 국영기업이라는 일종의 공적영역이라는 점이다. 이는 당연하게도 사회주의 국가의 해체 단계에서 여전히 국가가 기업의 강력한 주주로 남아있기 때문으로 이해할 수 있을 것 같다. 국가자본주의 성격이 강한 우리나라 역시 공사라는 유사한 국가의 대리체가 존재하듯이 말이다.(주1)

인용문에서 “cross-purposes(상치되는 목적)”이라고 표현하였듯이 중국은 지금 마치 외줄을 타듯이 서구의 길을 걷지 않으려 하면서도 서구의 길을 걷고 있는 모순된 행태를 보이고 있다. 부동산 붐을 유지시키려는 가장 큰 목적은 서구의 소비침체에 따른 대안으로써의 내수부양책에서 부동산 경기부양이 주식시장과 함께 가장 매력적인 떡밥이기 때문이다.

국영기업이 묻지마 경매에 올인하고 있는 동안 중국정부가 완전히 손을 놓고 있지는 않은 상황으로 보인다. 이미 정부는 금융기관에 지시하여 최대 현재 집값의 60%까지 떨어지는 옵션이 포함된 스트레스테스트를 진행했다 한다. 결과는 비밀로 부쳐져 있지만 국영은행의 작년 신규대출만 1.4조 美달러에 달하는 상황은 매우 위태한 것만은 틀림없다.

얼마 전 중국의 오피스 시장에 대한 현황을 들을 기회가 있었다. 중국의 오피스 거래는 지금 전 세계 오피스 거래의 절반을 훨씬 넘었고, 그간 외국계 투자자들이 보유하고 있던 베이징과 상하이의 오피스는 100% 로컬 개발업체가 싹쓸이하고 있다고 한다. 발표자는 이런 상황이 기회라고 말했지만 이 또한 한편으로 거품의 성장기로 읽어도 무방한 상황이다.

중국이 세계를 상대로 ‘상품의 최종 공급자’가 된 이래, 나머지 세계는 이른바 “골디락스 경제”라는 호황기를 누렸다. 그 거품이 터진 지금 중국이 이제는 ‘상품의 최종 소비자’ 흉내를 내려하고 있다. 문제는 그 흉내 내기가 서구사회 모순에 대한 반성 없이 진행되고 있는 것 같다는 점이다. 이미 지속가능한 모델이 아님이 밝혀진 모델인데도 말이다.

(주1) LH공사의 국가의 대리자로 무리한 사업을 벌이다가 빚더미 위에 놓여 있다는 점을 감안하면, 이미 우리의 모델은 중국식 개발주의 모델의 미래를 보여주는 선배인지도 모르겠다.

5 thoughts on “중국 부동산 시장은 안녕한가

  1. 글로벌 금융위기로 성장률이 급감했던 중국이 국영기업을 동원해 부동산 살리기를 한 것인데.. (마치 DJ 때 전매제한 풀렸던 것을 연상케 하죠)
    중국 정부가 이를 그대로 방관하지는 않는 모습입니다. 최근에는 규제로 인해 집값이 꽤 떨어지기도 했고요.
    조금은 두고 봐야 할 것 같습니다.
    어쨌든 고정돼 있는 땅을 이용해 쉽게 경기를 부양하려는 유혹은 어떤 정부에게나 마찬가지인 듯하네요.
    오너십 소사이어티란 문구를 읽고 전에 썼던 기고가 떠올라 제 블로그에 올려봤습니다.
    http://pariscom.info/347

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    1. foog

      “중국의 부동산시장 억제정책의 영향으로 미분양 주택과 상가, 오피스텔 등 상품방이 사상 최고 수준에 육박하고 있다.” http://news.mk.co.kr/newsRead.php?rss=Y&sc=40300001&year=2010&no=415261&utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter
      중국은 지금 냉온탕을 왔다 갔다 하는 모양이에요. 하긴 워낙 덩지가 큰 나라인지라 국지적 현상이 우리나라 정도에서는 전국적 현상이 되어버리는 황당한 일이… ㅋㅋㅋ

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  2. 살찐그리피스

    근거는 별로 없고 직감으로 이야기 하는 것이지만 10퍼센트 성장은 부동산거품을 정당화 시킬수 있다..쪽에 걸어 봅니다.

    하한으로 8프로성장을 많이 이야기 하던데 단기적(2-3년)으로는 6프로 이상이면 버틴다에 십원 겁니다.

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  3. daremighty

    최근에 이쪽에 투자하는 중국인과 이야기를 할 기회가 있었는데, 아직까지 수요/공급을 찬찬히 따져보면 더 올라가야된다고 본다고 하더군요. tier별로 공급과잉이 된 부분이 없다고 할 수는 없지만 전체적으로 보면 아직 공급이 부족하다고 하던데요. 거기다가 근본적인 차이가 중국에서 돈을 좀 벌고 나면 투자할 수 있는 옵션이 서구처럼 다양하지가 않아서 돈이 쏠릴 곳이 부동산밖에 없는 이유도 있다고 하더라구요. 중국이 자본시장을 좀 더 풀어주기 전까지는 부동산에 돈이 쏠릴 수 밖에 없는 구조적인 이유가 있다고 설명하더이다.

    그나저나, 대륙의 여러 부동산 거품이야기를 들어봤지만, 묻지마 투자로는 한국의 송도신도시가 최고인것 같습니다.

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    1. foog

      네. 수요/공급의 불균형에 대해서는 적어도 상업용 부동산에 한정해서 아직 거품이 끼어있다고 보기는 어렵다는 이야기를 그날 세미나에서도 하더군요. 하기야 이제 막 베이징과 샹하이가 붐이 일고 있을 뿐 나머지 광대한 사막들은 밑바닥일 뿐인데 그런 수요도 대기하고 있겠죠. 다른 자본시장과의 비교를 통한 분석은 일리가 있네요.

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