Category Archives: 부동산

빌 더블라지오 : 아마존이 거부한 길(Bill de Blasio : The Path Amazon Rejected)

아마존이 뉴욕시에 제2본사를 짓겠다는 계획을 철회하자 국내외 언론은 알렉산드리아 오카시오-코르테스를 비롯한 순진한 “사회주의자”들이 뉴욕 경제를 살릴 기회를 걷어찼다고 맹공을 퍼붓고 있다. 이 와중에 빌 더블라지오(Bill de Blasio) 뉴욕 시장이 아마존의 결정을 비판하는 칼럼을 뉴욕타임스에 기고했다. 자본주의 시장과 도시경영에서 기업이 차지하고 있는 비중과 그 부작용에 대해 뉴욕시의 수장으로서의 통찰을 읽을 수 있기에 전문을 번역했다. 원문은 여기로.

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By Kevin Case from Bronx, NY, USA – Bill de Blasio, CC BY 2.0, Link

아마존이 뉴욕시에 25,000개의 신규 일자리를 가져다줄 협약을 백지화하려 한다는 소리를 내가 처음 들은 것은 목요일 그 뉴스가 보도되기 한 시간 전이었다.

그 통화는 짧았고 회사의 변심에 대한 설명은 거의 없었다.

불과 며칠 전에, 나는 아마존의 한 임원과 그들이 어떻게 몇몇의 비판자를 이겨낼 수 있을지에 대해 의논했다. 노동조합을 만나라. 공공임대주택 거주자를 고용해라. 인프라스트럭처와 기타 커뮤니티의 요구에 투자하라. 롱아일랜드의 노동자들에 대한 공정성과 기회 창출에 신경 쓰고 있음을 보여줘라.

분명한 길이 앞에 놓여 있었다. 간단하게 말해서 : 당신이 당신 회사의 의도나 진심을 의심하는, 소규모지만 소란스러운 뉴요커 그룹이 맘에 들지 않는다면 그들이 틀렸다는 것을 증명해라.

그 대신에 아마존은 그들이 옳았다는 것을 증명했다. 프로젝트를 진행시키기 위해 주민들과 커뮤니티의 지도자들을 만난 지 불과 두 시간여 후에 회사는 갑자기 모든 것을 취소해버렸다.

나는 소득 증가와 부의 불평등에 대한 문제를 오랫동안 지켜봐온 진보주의자다. 지난 11월에 아마존과 체결한 협약은 탄탄한 기초였다. 이는 적어도 조직화된 건설 및 서비스 노동자를 포함한 25,000개의 신규 일자리를 창출하고, 공공대학과의 파트너십을 형성하고, 교통이나 적정한 주택에 우선순위를 둘 270억 달러의 신규 세수를 – 시와 주(州)가 본사를 유치하기 위해 양보하기로 한 세금의 아홉 배에 해당하는 – 창출할 수 있었다.

뉴욕으로의 이 소매업 거인의 확장은 미국 주식회사(corporate America)에 대한 점증하는 분노 탓에 적지 않은 반대에 부딪혔다. 수십 년간, 부와 권력은 극상층에 집중되어 왔다. 세계에서 가장 부자인 아마존의 회장 제프 베조스가 가장 확실한 사례다.

이 지점에서의 교훈은 기업은 더 이상 경제적 불평등에 대한 분노를 무시해서는 안된다는 점이다. 우리는 샌프란시스코나 오클랜드에서 시외에 있는 사무실로 향하는 기술직 노동자를 태운 버스에 돌멩이를 던졌던, 실리콘밸리를 휘저었던 분노를 목격했다. 우리는 지난 달 열린 다보스에서 기업 권력의 점증하는 독점에 대한 저항에서 그것을 목격했다.

저항에 직면하여 공을 들고 집으로 가버린 아마존의 변덕스러운 결정은 그러한 분노를 잠재우진 못할 것이다.

시와 주는 우리의 목표를 잠시 유보했다. 그리고 보다 중요하게, 대부분의 뉴요커들이 함께 하고 있었다. 새로운 본사에 대한 지지는 그들이 누려야할 경제적 기회를 너무도 자주 갖지 못한 유색인종 커뮤니티와 노동계급 사이에서 가장 높았다. 수천의 중류층 가족에게 활로를 제공할 수 있는 프로젝트는 시애틀에 있는 이사회에 앉아 있는 소수의 권력자들에 의해 좌초했다.

결국 아마존은 그들의 프로젝트를 꾸며나갈 방법에 대해 커뮤니티에게 굴복하거나 심지어는 진실되게 대화하고자 하지도 않았던 것 같다. 그들은 비판자와 협상해야 하는 도시에는 여하한의 경우에도 머물고 싶어 하지 않았다. 그리고 이건 일종의 패턴이다. 시애틀의 시의회가 노숙자 문제 해결을 위한 자금조달을 위한 대기업이 세금을 통과시키자 그 회사는 7,000개의 일자리를 위험에 처하게 할 대규모 확장 계획을 중지하겠다고 협박하여 세금을 폐지시켰다.

경제적 권력은 – 이 나라의 모든 대도시 지역에서 5만 개의 일자리와 수십억의 매출을 모가지 날려버릴 수 있는 – 지속적으로 더 적은 수의 손아귀에 놓이고 있다.

한세대에 걸쳐, 일하는 이들의 생산력은 점점 더 높아지고, 더 많은 시간 일하고, 그들의 몫을 정당하게 챙기지 못하고 있다. 최고경영자들의 업무를 통한 혜택은 치솟고 있고, 그 와중에 실제 그에 대한 책임이 있는 이들은 더 적게 가져가고 있다.

이는 우연이 아니다. 아마존이 여기에 제2본사를 짓지 않겠다는 결정을 발표한 같은 날에, 회사가 지난 해 창출한 수십억의 이익에 대한 연방소득세는 한 푼도 내지 않을 것이라는 보도가 있었다. 수백만의 노동계급과 중류층 미국인이 올해 부자에게는 엄청난 이득을 안겨주는 트럼프 대통령의 세금 정책이 그들에게는 쥐꼬리만한 세금환급만을 안겨주는 것을 알아차린 와중에 더더욱 분통 터지는 소식이다.

이 나라의 가장 큰 도시의 시장으로서, 진보적 봉화이자 자본주의 핵심적인 상징인 곳의 시장으로서 나는 미국 주식회사에 분노하고 있다. 이 나라의 다른 나의 동료 시장들 역시도 그러하다. 우리는 이 게임이 조작됐다는 것을 알고 있다. 그러나 우리는 여전히 기업이 우리를 각자도생의 경쟁으로 몰아넣기 때문에 우리 주민에 대한 기회를 확보하기 위해 우리가 또 다른 레이스에 뛰어들고 있다는 것을 발견하곤 한다.

아마존의 제2본사 입찰전은 그러한 부당함의 전형이다. 기업이 도시들을 맞붙이는 것을 방지하기 위한 국가적 대안으로 경제적 전쟁을 종식시킬 시점이다.

몇몇 회사는 그렇게 하고 있다. 세일스포스(Salesforce)의 설립이자 최고경영자인 마크 베니오프(Marc Benioff)는 무주택자들을 위한 서비스 자금을 조달하고자 하는 샌프란시스코의 새로운 기업세에 찬성했다. 1월에 마이크로소프트는 시애틀의 적정한 주택 공급의 위기를 극복하기 위해 5억 달러를 약속했다.

뉴욕에서의 아마존의 앞길은 그들이 우리 주민들의 경제적 불안과 유동성에 대한 공포를 이해했더라면 그리고 그들과 직접 대화했더라면 더 부드럽게 진행되었을 것이다.

우리는 권력의 집중이 거대기업의 손아귀에 놓일 때 어떻게 되는 지를 목격했을 뿐이다. 다음 기업이 분열과 정복을 시도하기 전에 규칙을 바꾸자.

날카로운 어떤 부동산 전문가의 시각

2018년 11월 1일자 한국경제

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “장특공제 2년 거주 요건으로 인해 집주인들이 저렴하게 전세를 놓기보단 아예 입주할 가능성이 높다”며 “미성·크로바아파트와 진주아파트 등 송파구 일대 재건축 이주 수요도 늘고 있어서 전세가격이 하락할 가능성은 높지 않다”고 내다봤다.[“역전세는 커녕 상승세”…헬리오시티 전셋값의 비밀]

2019년 1월 9일자 아시아경제

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대규모 입주에 따른 전셋값 하락은 입주 후 2개월을 전후해 가장 많이 나타나므로 추가 하락 가능성도 있는 상황”이라며 “당분간 이 일대 부동산 임대료 등 시장 전반에 영향이 있을 것”이라고 말했다.[1만가구 헬리오시티의 경제학..하남부터 일산까지 ‘태풍의 눈'(종합)]

“내가 살아봐서 아는데”

청와대 장하성 정책실장은 임금소득의 양극화가 소득양극화의 주범이라고 확신하고 있다. 혹시 그의 머릿속에는 부동산이 아예 없는 것은 아닐까. 나는 장 실장이 부동산에 관해서 자기 생각을 제대로 말하는 걸 본 기억이 거의 없다. 아쉬울 뿐이다.[노무현의 김수현과 문재인의 김수현]

윗글은 보유세 개혁에 관해 김수현 사회수석 등 경제관료들의 조치가 미흡하다고 비판하는 글이 나도 대체로 동의하는 바이다. 참여정부에 이어 문재인정부에도 부동산 정책을 총괄하고 있는 김 수석이 참여정부 당시의 종부세에 대한 강력한 저항에 어떤 트라우마가 있는 것이 아닌가 하는 생각이 들기도 한다. 한편 인용문에서 장하성 실장이 부동산에 대해 언급이 없다고 하셨는데 때마침 한마디 하셨다. 문제는 아주 속이 뒤집어질 멘트라는 점이다.

장하성 실장은 5일 <티비에스>(TBS) 라디오 인터뷰에서 부동산 정책을 설명하던 중 “모든 국민들이 강남 가서 살려고 하는 건 아니다. 살아야 될 이유도 없고…”라고 했다. 이 대목에 이미 논란의 씨가 담겨 있는 터에 덧붙인 말이 분노 지수를 높였다. “나도 거기에 살고 있기 때문에 이렇게 말하는 거다.”[부적절한 장하성 실장의 ‘강남 발언’]

장하성 실장은 경제에 대한 상대적으로 진보적인 태도를 가지고 있지만, 이채롭게도 작년에 공직자 재산 공개 당시 청와대 참모진 중 재산이 1위일 만큼 엄청난 자산가로도 알려져 있다. 물론 부의 축적과정이 정당하다면 경제적 철학이 좌파라고 해서 욕먹을 이유는 없다. 하지만, 위와 같은 일반인의 정서와 동떨어진 발언을 하고, 나아가 자산 불평등이 아닌 소득 불평등에만 올인하는 “좌파”라면 그런 강남좌파는 침묵을 지키는 강남우파만도 못하다.

첫 번째 인용문에서도 언급했다시피 집값이 오르는 데에는 정책, 금융, 시장 등에 수많은 복합적인 요인이 작용하기 때문에 어느 일방에게서만 원인을 찾는 것은 무리라 할 수 있다. 하지만 현 정부가 평등주의적인 경제관을 표방하였고, 전반적인 경기가 하락세인 상황에서 서울의 아파트 가격만 상승하는 상황이라면, 경제관료들은 언행을 보다 조심하고 신중하게 시장을 안정시켜야 할 상황일 텐데 부동산 시장에 대한 망언이 이어지고 있으니 속 터질 노릇이다.

금통위원들에 관한 단상

우리나라의 금융통화위원회는 독립성을 의심받을 만한 근본적인 결함을 가지고 있다. 우리나라 금융통화위원회는 모두 7명으로 구성되는데, 여기에는 대한상공회의소와 은행연합회 회장 추천 인사처럼 은행이나 기업을 대변할 위원은 들어가 있지만, 우리 사회의 다수를 차지하는 노동자, 농민, 자영업자의 이해를 대변할 위원은 없다.(부동산 투기 막으려면 최경환을 연구하라)

과열되고 있는 부동산 시장의 – 정확하게는 서울을 포함한 수도권의 아파트 거래 시장 – 과열을 잠재우기 위해서는 금리를 포함한 금융정책 수단의 강구가 필요하다는 요지의 글 일부다. 금통위에 노동자의 이해를 대변할 위원이 없다는 사실이 새로울 것도 없지만, 여태 우리가 그러한 사실을 당연시하고 있었다는 사실에서 새삼 관성적 사고의 나태함이 위험할 수 있다는 생각이 든다.

현재의 금통위원 현황을 보면 전체 위원 7명 중 한국은행 총재와 부총재가 당연직으로 자리를 차지하고 있고 나머지 다섯 명은 추천기관의 추천으로 임명됐다. 이 중 3명은 한국은행 총재, 기획재정부 장관, 금융위원회 위원장 등 금융당국의 수장 추천으로 임명됐다. 나머지 2명은 전국은행연합회 회장, 대한상공회의소 회장의 추천으로 임명됐다. 임수강 씨의 주장대로 노동자의 몫은 없다.

한편 금융위원의 재산 현황을 보면 이들의 이해관계가 누구의 이해관계와 일맥상통하는지를 대강 짐작할 수 있을 것으로 생각되어 자료를 찾아보았다. 보도에 따르면 올 3월 29일 정부공직자윤리위원회는 금통위원의 평균 재산은 42억 원이라고 밝혔다. 전체 고위 공직자의 평균 재산이 13억 원인 것으로 감안하면 금통위원 면면이 상당한 재력가라는 사실을 확인할 수 있다. 1

재력가라는 이유로 금통위원이 부동산 자산가에 유리한 정책결정을 내릴 것인가의 인과관계는 분명치 않다. 2 다만, “물가상승압력은 크지 않을 것으로 전망“으로 정책금리를 올리지 않는 현 상황에서, 우리는 금통위원에게 부동산 가격이라는 물가상승 압력에 대해서도 그들의 추천기관의 이해나 재산에 상관없는 공평한 결정을 내릴 것을 주문할 수는 있다는 생각이 든다.

이사비 7000만원

먼저 이사비 7000만원이 결정타였다는 것이다. 이때 사실상 승부가 났다고 지적했다. 한 도시정비업체 관계자는 “이사비 7000만원은 조합원들이 거부할 수 없을 만한 달콤한 조건이었다.”면서 “그런데 GS건설이 중간에서 이를 가로막는 형국이 되면서 조합원들 사이에 미운 털이 박혔다”고 했다. 실제 이날 총회장에서 만난 한 조합원은 “GS건설은 지네들이 줄 것도 아니면서 왜 현대건설이 주겠다는 것을 막느냐”고 언성을 높였다.[피 말리는 개표 중 “막걸리나 먹자”던 현대건설, 이유 있었다]

“이사비”가 웬만한 서민의 집값 혹은 전세보증금에 육박하는 금액이라면 그 돈으로 이사를 가는 분들의 살림살이는 대체 얼마나 호화로운 살림살이일까 하는 궁금증이 들게 만드는 기사다. 하지만 사실 강남의 노른자 땅의 거주민이라 할지라도 상상을 넘는 호화로운 살림살이는 아닐 것이 분명하다. “떡값”이 떡값이 아니듯 이 혈투에서 현대건설이 제공하겠다던 “이사비”도 이사비와는 거리가 먼 돈일 것이다. 그 돈은 강남의 노른자 땅에서 살고 있는 이가 그 땅이 개발됨으로써 더 커질 교환가치의 일부분을 개발업체와 나눠먹는 돈이다.

좁은 국토에서 살면서 토지이용을 고도화(高度化)하기 위한 대안으로 정부가 선택한 아파트는 오늘날 가장 일반적인 주거형태가 되면서, 거주의 수단이자 동시에 욕망의 수단이 된지 오래다. 인프라가 잘 갖춰진 입지에 대규모로 건설되는 아파트 단지는 거주를 균일화시키는 단점이 있을지 몰라도 브랜드화와 일괄개발을 통해 거액의 교환가치를 재창출하기에 적합하기에 매우 매력적인 상품이다. 그러니 아무리 집값을 잡겠다고 정부에서 불방망이를 휘둘러도 그 희소성으로 인해 강남의 아파트값은 쉽사리 떨어질 기미가 보이지 않는다.

서울 송파구 잠실·미성·크로바 재건축조합은 26일 이사비를 받지 않기로 결정했다. 수주전이 한창인 이 사업지에서는 롯데건설이 사업제안 조건으로 ‘이사비 1000만원과 이주촉진비 3000만원’을 앞세워 과열 논란이 번지고 있다. 업계 관계자는 “조합원들의 입장에서는 낮은 공사비와 선물 제공 등 건설사들이 벌이는 양적 경쟁에 휘둘리지 말고 시공품질과 특화 설계 등 질적 경쟁에 주목할 필요가 있다.”[물량가뭄이 만든 출혈경쟁 정부·건설사·조합 모두 변해야, 건설경제신문, 2017년 9월 229일]

인용한 기사의 제목처럼 건설시장의 물량가뭄과 강남권 대규모 개발이라는 상황이 맞물려 이런 과열양상을 빚은 것으로 판단된다. 이렇게 전국적인 관심이 쏟아지게 되자 또 다른 재건축조합은 아예 이사비를 받지 않기로 못을 박았다. 이번처럼 주목을 받게 되면 아무래도 재건축조합역시 운신의 폭이 자유롭지 못할뿐더러 종국에는 시공품질의 저하로 이어질 개연성도 있다는 점을 무시하기 어려울 것이다. 마치 정치인이 유권자에게 향응을 제공한 비용은 당선 이후 비리로 다시 만회하듯이 장사꾼도 밑지는 장사를 할 수는 없는 노릇이다.

재건축이라 함은 낡아서 사용가치가 떨어진 주택을 다시 지어 사용가치를 높이겠다는 개념이고 재건축 비용은 원칙적으로 집주인이 부담해야 할 것이다. 하지만 아파트라는 주택형태는 건폐율과 용적률의 조합을 통해 일반분양분을 만들어내 원래 집의 재건축 비용을 부담해줄 수요자를 창출해내는 마술을 부릴 수 있다. 거기에 가구당 7000만의 이사비까지 안긴다는 것은 단순셈법으로 보자면 일반분양분에 해당비용을 보태도 판매가 가능하다는 계산일 것이다. 아마도 7000만원이 아무도 부담하지 않고 공중에 사라지는 마술은 불가능할 것이다.

Unité d'Habitation de Marseille 2.JPG
By AnapuigOwn work, CC BY-SA 3.0, Link

아파트의 역사를 거슬러 올라가자면 건축가이자 도시계획가였던 르꼬르뷔제(Le Corbusier)의 ‘유니테 다비타시옹(Unité d’habitation)’를 만날 수 있다. ‘빛나는 도시’ 등의 개념 디자인을 통해 거대도시의 생활행태의 개념을 제시한 르꼬르뷔제는 이 집단거주지에서 거주민들이 일종의 공생의 공동체 의식을 쌓기를 바랐던 것 같다. 어떤 의미에서는 그런 의도가 성공한 것도 같다. 적어도 거주민의 주택에 대한 교환가치의 보존 내지는 극대화라는 공동의 목표의 관철에 있어서만큼은 욕망이 표준화된 아파트만큼 효과적인 주거형태가 또 있을까 싶다.

애덤 스미스가 나무랐던 지주의 뻔뻔함

토지지대는 지주가 토지개량에 투자한 자본에 대한 합리적인 이윤(또는 이자)에 지나지 않는다고 생각할지도 모른다. 분명히 이것은 부분적으로 타당하지만 그 이상 타당할 수는 없다. 지주는 개량되지 않은 토지에 대해서까지 지대를 요구하며 개량비용에 대한 이자 또는 이윤은 일반적으로 이 원래의 지대에 대한 추가분이다. 더욱이 이러한 개량은 반드시 지주의 자본에 의해 이루어지는 것이 아니며 가끔 차지인의 자본에 의해 이루어진다. 그러나 차지계약이 갱신될 때 지주는 (마치 자기 자신이 개량한 것처럼) 지대의 증액을 요구한다.[國富論 상권, 애덤 스미스 지음, 김수행 옮김, 두산동아, 1998년, pp149~150]

토지의 독점성에 따른 이러한 부당한 추가지대를 요구하는 한 사례가 요즘 많은 이들에게 ‘젠트리피케이션(Gentrification)’이라는 이름으로 알려진 도심재생화 현상의 한 부정적인 모습일 것이다. 젠트리피케이션의 본래적인 의미는 도시 중심가의 쇠퇴했던 주변에 상류층의 주거지가 다시 조성됨에 따라 재생의 과정을 의미하는 것이었지만, 우리나라에서는 경리단이나 서촌과 같이 번화가의 주변 상권에 트렌디한 상권이 조성되면서 지대가 오르는, 주거보다는 상권에 긍정적이기 보다는 부정적인 모습에 초점을 맞추는 표현이 되어버렸다.

어쨌든 소비패턴의 변화에 따라 서울 등 대도시에서는 최근 몇 년간 경리단, 서촌, 가로수길 등 소위 트렌디한 상권이 여러 군데 등장하였다. 이전의 중심상권과의 차이라면 한번 도시 기능이 발전했다가 어느 정도 쇠퇴과정을 거치고 다시 활발해졌다는 점에 있고, 그렇기에 젠트리피케이션의 정의에 어느 정도 부합하는 양상을 띠게 된 것이다. 문제는 이런 과정에서 바로 애덤 스미스가 지적하는 추가지대가 형성됐다는 점이다. 즉, 상권의 활성화에 기여한 독립 자영업자가 치른 개량비용도 지주의 추가지대 요구의 근거가 되어버리는 상황 말이다.

물론 이러한 현상은 젠트리피케이션이 진행되고 있는 곳에서 만의 일도 아니다. 그러한 곳에서 추가지대의 요구 현상이 가장 뚜렷하게 관찰이 가능할 뿐이다. 우리나라와 같이 부동산의 소유가 소수에게 극도로 집중되고12 자영업자의 비중이 예외적으로 높은 나라에서 지주는 자영업자, 즉 차지인의 자본에 의해 이루어진 개량도 자신의 지대로 전유할 개연성이 매우 높으며 실제로 이런 일들은 종종 사회적 이슈가 되어 많은 이들을 분노케 하기도 한다. 결국 토지의 사적소유의 모순은 이미 애덤 스미스에서부터 관찰되던 보편적 모순이었던 셈이다.

엑셀 오류가 낳은 비극적(?) 상황에 대하여

서울국제금융센터는 2012년에 서울특별시에서 가장 높은 빌딩이다.
By Bohao Zhao, CC BY 3.0, 링크

부동산 업계에 따르면 작년 말 IFC를 인수한 브룩필드 프로퍼티 파트너스가 매입 당시 글로벌 회계·컨설팅 기업 삼정KPMG에 맡긴 실사 보고서의 오류가 뒤늦게 발견돼 투자에 참여한 기관투자자들을 난처하게 만들고 있다. [중략] 보고서에 따르면 2013년 5월부터 2019년 4월까지 임대차 계약을 맺은 홍보대행사 마콜은 현대 IFC2빌딩 16층에서 1,329m2와 222m2로 두 개 공간을 나눠 사용하고 있는데 삼정KPMG는 마콜의 임차 면적을 실제 보다 약 20~30배 가까이 크게 계산한 것으로 확인됐다. 부동산금융 업계 관계자는 [중략] “컨설팅 업체에서 엑셀로 계산하는 과정에서 오류가 발생했으며, 지금까지 한 번도 보지 못한 일”이라며 놀랍다는 반응을 보였다..[여의도 IFC 투자자들, 가치평가 오류에 패닉]

재밌는 기사가 있어 소개한다. 여의도IFC는 3개의 프라임 오피스 빌딩과 복합쇼핑몰 IFC몰, 5성급 호텔인 콘래드 서울로 이뤄져 있고, 지난 해 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 규모라 할 수 있는 2조5천억 원 수준에 거래된 것으로 알려진 매머드급 자산이다. 이명박이 서울시장으로 재직하던 당시 AIG에게 99년 임차권이라는 특혜를 주며 AIG에게 개발을 독려하였고, 이후 한동안 공실률이 높아 여의도 오피스 시장의 착시현상을 부추기던 자산이라는 눈총도 받은 바 있는 여러 구설수에 올랐던 자산이기도 하다.

인용기사를 보면 에쿼티 투자자로 보이는 브룩필드 프로퍼티 파트너스가 선·중순위 투자자를 모집하기 위한 실사보고서에 하자가 발견된 것으로 보인다. 실사보고서라 함은 영어로 Due Diligence라 표현하며 투자자들에게 매입자산에 대한 정확한 정보를 제공하기 위한 기초자료라 할 수 있다. 이 보고서는 기술, 법률, 수요, 세금 등 각종 사업위험에 대한 타당성 분석을 제공하는 종합적인 검토보고서라 할 수 있으며 통상 기사에 언급한 삼정KPMG와 같은 회계·컨설팅 업체가 보고서의 취합을 책임진다.

오류가 발견된 부분은 여러 타당성 중에서 수요에 관한 부분이다. 회계 혹은 재무모델 담당자는 예상매출과 예상비용이 입력된 예상재무제표를 만들어 현금흐름 분석모델을 만들어 예상영업수익과 예상수익률 등을 계산하여 투자자들에게 제공한다. 그 과정에서 수요의 예측은 모든 개발 사업에서 가장 중요하게 여기는 지표이기 때문에 투자자들이 가장 꼼꼼하게 따지는 부분이기도 하다. 그런데 그러한 예측수요를 과대 추정하는 오류가 발견됐다면 투자를 유치하려는 이의 신뢰성에 큰 타격을 주는 일인 셈이다.

과대 추정한 임차면적은 사실 연면적 50만5236㎡에 달하는 IFC의 전체 면적에 비해서는 그리 크지 않은 비중이라 여겨진다. 그리고 이러한 엑셀 오류가 “지금까지 한 번도 보지 못한 일”일 정도로 극히 드문 일도 아니다. 다만 거래의 규모 등으로 인한 화제성을 비추어 볼 때 브룩필드나 삼정KPMG에게 무척 곤혹스러운 일임은 분명하다. 더구나 이렇게 기사화까지 됐다는 것은 분명 내외부에 시기하는 적이 있다는 정황도 있다. 사업 리스크 중에 거론되지는 않지만, 바로 “실무담당자 리스크”가 발생한 것이다.

국내에서는 이러한 컨설팅 오류가 발생하면 엄청난 손실이 아니라면 유야무야 넘어가는 경우가 많다. 하지만 외국에서는 확실히 클레임을 걸어 손해를 배상하게 하는 일이 많다고 한다. 그렇다면 브룩필드가 삼정KPMG 등에게 클레임을 제기할 가능성도 배제할 수 없을 것 같다.. 그렇게 되면 삼정은 명성에 오점을 남기는 것 뿐 아니라 금전적 손해를 입을 지도 모르겠다. 타당성 분석기법의 발전에 큰 기여를 한 엑셀이 한편으로는 편리한 만큼이나 치명적인 흉기로 둔갑할 수도 있다는 한 사례로 기록될 만 하다.