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한국 금융시장의 해외자산 대체투자 모델에 대하여

현대자산운용은 영국 스코틀랜드 에든버러 오피스빌딩 투자펀드의 판매사를 네 곳이나 확보하고도 판매일정을 다음달로 석 달째 연기했다. 하나대체투자자산운용은 삼성전자가 100% 책임임차하는 미국 텍사스 달라스 오피스빌딩 투자펀드를 준비했지만 4월로 예정된 판매일정을 8월까지 미뤘다. 가장 큰 이유는 코로나19에 따른 실물경기 부진이 부동산경기 하락으로 번질 것을 우려한 개인투자자들이 몸을 사리는 쪽으로 방향을 틀었기 때문이다. 모집액이 일정 수준에 미달할 경우 총액인수한 증권사가 물량을 떠안을 수밖에 없다. 수익자 모집이 차일피일 미뤄지면 매도자가 딜을 깨버릴 우려도 생겼다. [공모 부동산펀드 ‘잠시 멈춤’이 옳다]

지난번 글에서도 코로나19 사태에 즈음하여 한국 IB시장에서 해외자산 투자에 대한 리스크가 커지고 있다는 소식을 전한 바 있는데, 더벨의 이 기사에서도 이런 상황이 잘 묘사되어 있어 소개한다. 그동안 해외자산에 대한 대체투자의 절차는 자산운용이 해당자산에 대한 우선매수권을 확보하면 사업타당성분석을 거쳐 증권사에서 이를 총액인수한 후에, 이들 자산을 최종적으로는 통상 기관투자자에게는 사모펀드를 통해 일반투자자들에게는 기사에 나오는 것처럼 공모펀드를 통해 팔곤 했었다. 그런데 이번 코로나19 사태를 맞이하여 최근 몇 년간 유행처럼 번져 왔던 투자모델이 근본적인 문제에 봉착하게 된 것이다.

그간 이런 투자모델이 한국에서 흥할 수 있었던 배경에는 홍기빈 씨의 말처럼 지구화, 도시화, 금융화라는 현대자본주의의 진행과정이 한국의 상황과 맞아떨어졌기 때문이다. 도시화를 통해 전 세계의 주요도시에는 오피스 지구가 경쟁적으로 생겼고, 지구화를 통해 한국 투자자도 에든버러의 빌딩에 투자할 수 있게 되었고, 유휴자금이 풍부한 한국의 투자자가 사모펀드니 공모펀드니 하는 금융화를 통해 빠르고 안전하게 투자할 수 있는 길이 열렸던 것이다. 한국의 증권사의 IB 비중 확대는 이런 투자 과정에 가속도를 붙이는 역할을 했다. 총액인수를 통해 매도자와 최종 매수자 간의 거래의 간극을 좁힐 수 있었기 때문이다.

사실 사견으로는 해외자산 대체투자가 최근 몇 년간 급성장하면서 이미 팬데믹 이전에도 참여자들의 오버슈팅의 추세가 있었다는 점에서 지속가능한 모델인가 하는 의문이 있었다. 그러던 차에 팬데믹을 핑계 삼아 급격하게 상황이 악화된 것이다. 당분간 참여자들은 인고의 시간을 견디며 투자모델에 대한 지속가능성에 대해 고민을 할 것으로 보인다. 하지만 연기금 등 기관 투자자들의 마땅한 투자처가 없다는 점에서 이 모델이 쉽게 사라지지는 않을 것으로 보인다.1 다만, 투자자는 여태 간과하고 있었던 새로운 리스크를 감안한 수익분석 모델의 철저한 검증과 위험분산책을 요구할 것이다. 그런 모델 구축이 가능할지는 조금 의문이지만.

국내 IB, 급격한 패러다임의 변화가 예상된다

최근 몇 년 동안 국내 IB 플레이어들이 아주 맛나게 즐기던 비즈니스모델이 있었는데 해외 대체투자자산의 인수 및 투자 모델이 그것이다. 칼폴라니사회경제연구소 홍기빈 소장이 이 영상에서 현대 자본주의의 특징으로 지구화, 도시화, 금융화를 들고 있는데 이 비즈니스모델은 이러한 특징을 잘 활용한 모델이다. 즉, 예로 프랑스 마르세유에 도시화의 영향으로 빌딩이 하나 건설되었다. 이제 소유자는 자산을 매각하여 차익을 시현하려 한다. 지구화된 금융시장 곳곳의 인수후보에 홍보물을 뿌린다. 한국의 IB 플레이어들은 최근 몇 년간 이런 자산들을 집중적으로 사들였다. 연기금, 보험사 등이 주식이나 채권에 큰 재미를 보지 못하자 상대적으로 수익률이 높은 인프라스트럭처, 부동산과 같은 대체투자자산에 눈길을 돌렸기 때문이다.

한편, 자산의 규모가 커서 투자의 의사결정이 늦어질 개연성이 있는데 여기에서 최근 급속히 몸집을 늘린 증권사 IB가 끼어든다. 빠른 매각을 원하는 매도자를 위해 혹은 증권사의 자체 판단으로 증권사는 해당 자산을 우선적으로 매입하겠다는 확약, 즉 자산인수(Underwrite)를 통해 자산을 확보해놓는다. 이후 통상의 방식으로는 자산운용사가 연기금, 보험사 등의 투자자를 모아 프로젝트펀드를 설립한 이후 이 펀드에 해당 자산을 넘기면서 인수 수수료(Underwriting Fees)를 수취한다. 전에 언론 등에서 많이 보도한 파리 라데팡스의 마중가 타워 인수 건이 대표적인 예다. 그야말로 지구화, 도시화, 금융화에 딱 어울리는 비즈니스모델로 IB의 몸집을 키워왔던 증권사, 자산운용사, 투자자들의 구미에 딱 맞는 비즈니스모델이다.

그런데 전례를 찾기 어려운 코로나19 사태로 – 역설적으로 국제화의 한 단면 – 이 비즈니스모델이 심각한 위기를 맞고 있다. 심지어 비즈니스모델의 존속에 대한 근본적인 회의마저 일고 있다. 지금 증권사들은 기존에 인수했던 많은 해외 대체투자 자산을 새로운 장기투자자에 넘기지 못하고 있다. 해당 자산이 있는 나라로의 여행의 자유가 제한되리라고는 상상도 하지 못하고 있던 차에 이런 일이 벌어지자 투자자들은 자산실사도 가지 못할 뿐 더러 가고 싶은 의지도 없는 상태다. 증권사는 자금조달 방식의 특성상 장기투자자산을 장기적으로 보유하지 않는다. 그래서 플레이어들의 언더라이트 승인 후 통상 3~6개월 정도만 자산을 보유하고 이를 다른 장기투자자에게 넘겨야한다. 그렇지 않을 경우 내부적으로 역마진이 발생한다.

현재 들리는 바에 따르면 증권사들은 이 위기를 맞아 내부적으로 자산의 인수 시한을 어느 정도 연기해준 상태라고 한다. 하지만, 문제는 기존 자산의 양도 문제만이 아니다. 앞으로 이러한 비즈니스모델이 지속가능한가 하는 근본적인 문제가 있는 것이다. 앞으로 해외여행이 자유롭게 되기까지 얼마만한 시간이 걸릴지 모르고, 그렇게 되면 투자자산에 대한 모니터링이 어떤 상황에서 어려워질지 가늠하기 어렵기도 하고, 향후 이러한 리스크로 인해 투자자산의 매각이 원활할 것인가 등에 대한 근본적인 회의가 참여자들 사이에서 공유될 것이기 때문이다. 앞으로 불가항력 사유에 자세히 기입될 새로운 리스크다. 많은 비즈니스 분야도 마찬가지이긴 한데, 국내 IB 시장도 이전과 같은 일상으로 돌아갈 수 없는 패러다임의 변화가 예상된다.

빌 더블라지오 : 아마존이 거부한 길(Bill de Blasio : The Path Amazon Rejected)

아마존이 뉴욕시에 제2본사를 짓겠다는 계획을 철회하자 국내외 언론은 알렉산드리아 오카시오-코르테스를 비롯한 순진한 “사회주의자”들이 뉴욕 경제를 살릴 기회를 걷어찼다고 맹공을 퍼붓고 있다. 이 와중에 빌 더블라지오(Bill de Blasio) 뉴욕 시장이 아마존의 결정을 비판하는 칼럼을 뉴욕타임스에 기고했다. 자본주의 시장과 도시경영에서 기업이 차지하고 있는 비중과 그 부작용에 대해 뉴욕시의 수장으로서의 통찰을 읽을 수 있기에 전문을 번역했다. 원문은 여기로.

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By Kevin Case from Bronx, NY, USA – Bill de Blasio, CC BY 2.0, Link

아마존이 뉴욕시에 25,000개의 신규 일자리를 가져다줄 협약을 백지화하려 한다는 소리를 내가 처음 들은 것은 목요일 그 뉴스가 보도되기 한 시간 전이었다.

그 통화는 짧았고 회사의 변심에 대한 설명은 거의 없었다.

불과 며칠 전에, 나는 아마존의 한 임원과 그들이 어떻게 몇몇의 비판자를 이겨낼 수 있을지에 대해 의논했다. 노동조합을 만나라. 공공임대주택 거주자를 고용해라. 인프라스트럭처와 기타 커뮤니티의 요구에 투자하라. 롱아일랜드의 노동자들에 대한 공정성과 기회 창출에 신경 쓰고 있음을 보여줘라.

분명한 길이 앞에 놓여 있었다. 간단하게 말해서 : 당신이 당신 회사의 의도나 진심을 의심하는, 소규모지만 소란스러운 뉴요커 그룹이 맘에 들지 않는다면 그들이 틀렸다는 것을 증명해라.

그 대신에 아마존은 그들이 옳았다는 것을 증명했다. 프로젝트를 진행시키기 위해 주민들과 커뮤니티의 지도자들을 만난 지 불과 두 시간여 후에 회사는 갑자기 모든 것을 취소해버렸다.

나는 소득 증가와 부의 불평등에 대한 문제를 오랫동안 지켜봐온 진보주의자다. 지난 11월에 아마존과 체결한 협약은 탄탄한 기초였다. 이는 적어도 조직화된 건설 및 서비스 노동자를 포함한 25,000개의 신규 일자리를 창출하고, 공공대학과의 파트너십을 형성하고, 교통이나 적정한 주택에 우선순위를 둘 270억 달러의 신규 세수를 – 시와 주(州)가 본사를 유치하기 위해 양보하기로 한 세금의 아홉 배에 해당하는 – 창출할 수 있었다.

뉴욕으로의 이 소매업 거인의 확장은 미국 주식회사(corporate America)에 대한 점증하는 분노 탓에 적지 않은 반대에 부딪혔다. 수십 년간, 부와 권력은 극상층에 집중되어 왔다. 세계에서 가장 부자인 아마존의 회장 제프 베조스가 가장 확실한 사례다.

이 지점에서의 교훈은 기업은 더 이상 경제적 불평등에 대한 분노를 무시해서는 안된다는 점이다. 우리는 샌프란시스코나 오클랜드에서 시외에 있는 사무실로 향하는 기술직 노동자를 태운 버스에 돌멩이를 던졌던, 실리콘밸리를 휘저었던 분노를 목격했다. 우리는 지난 달 열린 다보스에서 기업 권력의 점증하는 독점에 대한 저항에서 그것을 목격했다.

저항에 직면하여 공을 들고 집으로 가버린 아마존의 변덕스러운 결정은 그러한 분노를 잠재우진 못할 것이다.

시와 주는 우리의 목표를 잠시 유보했다. 그리고 보다 중요하게, 대부분의 뉴요커들이 함께 하고 있었다. 새로운 본사에 대한 지지는 그들이 누려야할 경제적 기회를 너무도 자주 갖지 못한 유색인종 커뮤니티와 노동계급 사이에서 가장 높았다. 수천의 중류층 가족에게 활로를 제공할 수 있는 프로젝트는 시애틀에 있는 이사회에 앉아 있는 소수의 권력자들에 의해 좌초했다.

결국 아마존은 그들의 프로젝트를 꾸며나갈 방법에 대해 커뮤니티에게 굴복하거나 심지어는 진실되게 대화하고자 하지도 않았던 것 같다. 그들은 비판자와 협상해야 하는 도시에는 여하한의 경우에도 머물고 싶어 하지 않았다. 그리고 이건 일종의 패턴이다. 시애틀의 시의회가 노숙자 문제 해결을 위한 자금조달을 위한 대기업이 세금을 통과시키자 그 회사는 7,000개의 일자리를 위험에 처하게 할 대규모 확장 계획을 중지하겠다고 협박하여 세금을 폐지시켰다.

경제적 권력은 – 이 나라의 모든 대도시 지역에서 5만 개의 일자리와 수십억의 매출을 모가지 날려버릴 수 있는 – 지속적으로 더 적은 수의 손아귀에 놓이고 있다.

한세대에 걸쳐, 일하는 이들의 생산력은 점점 더 높아지고, 더 많은 시간 일하고, 그들의 몫을 정당하게 챙기지 못하고 있다. 최고경영자들의 업무를 통한 혜택은 치솟고 있고, 그 와중에 실제 그에 대한 책임이 있는 이들은 더 적게 가져가고 있다.

이는 우연이 아니다. 아마존이 여기에 제2본사를 짓지 않겠다는 결정을 발표한 같은 날에, 회사가 지난 해 창출한 수십억의 이익에 대한 연방소득세는 한 푼도 내지 않을 것이라는 보도가 있었다. 수백만의 노동계급과 중류층 미국인이 올해 부자에게는 엄청난 이득을 안겨주는 트럼프 대통령의 세금 정책이 그들에게는 쥐꼬리만한 세금환급만을 안겨주는 것을 알아차린 와중에 더더욱 분통 터지는 소식이다.

이 나라의 가장 큰 도시의 시장으로서, 진보적 봉화이자 자본주의 핵심적인 상징인 곳의 시장으로서 나는 미국 주식회사에 분노하고 있다. 이 나라의 다른 나의 동료 시장들 역시도 그러하다. 우리는 이 게임이 조작됐다는 것을 알고 있다. 그러나 우리는 여전히 기업이 우리를 각자도생의 경쟁으로 몰아넣기 때문에 우리 주민에 대한 기회를 확보하기 위해 우리가 또 다른 레이스에 뛰어들고 있다는 것을 발견하곤 한다.

아마존의 제2본사 입찰전은 그러한 부당함의 전형이다. 기업이 도시들을 맞붙이는 것을 방지하기 위한 국가적 대안으로 경제적 전쟁을 종식시킬 시점이다.

몇몇 회사는 그렇게 하고 있다. 세일스포스(Salesforce)의 설립이자 최고경영자인 마크 베니오프(Marc Benioff)는 무주택자들을 위한 서비스 자금을 조달하고자 하는 샌프란시스코의 새로운 기업세에 찬성했다. 1월에 마이크로소프트는 시애틀의 적정한 주택 공급의 위기를 극복하기 위해 5억 달러를 약속했다.

뉴욕에서의 아마존의 앞길은 그들이 우리 주민들의 경제적 불안과 유동성에 대한 공포를 이해했더라면 그리고 그들과 직접 대화했더라면 더 부드럽게 진행되었을 것이다.

우리는 권력의 집중이 거대기업의 손아귀에 놓일 때 어떻게 되는 지를 목격했을 뿐이다. 다음 기업이 분열과 정복을 시도하기 전에 규칙을 바꾸자.

날카로운 어떤 부동산 전문가의 시각

2018년 11월 1일자 한국경제

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “장특공제 2년 거주 요건으로 인해 집주인들이 저렴하게 전세를 놓기보단 아예 입주할 가능성이 높다”며 “미성·크로바아파트와 진주아파트 등 송파구 일대 재건축 이주 수요도 늘고 있어서 전세가격이 하락할 가능성은 높지 않다”고 내다봤다.[“역전세는 커녕 상승세”…헬리오시티 전셋값의 비밀]

2019년 1월 9일자 아시아경제

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대규모 입주에 따른 전셋값 하락은 입주 후 2개월을 전후해 가장 많이 나타나므로 추가 하락 가능성도 있는 상황”이라며 “당분간 이 일대 부동산 임대료 등 시장 전반에 영향이 있을 것”이라고 말했다.[1만가구 헬리오시티의 경제학..하남부터 일산까지 ‘태풍의 눈'(종합)]

“내가 살아봐서 아는데”

청와대 장하성 정책실장은 임금소득의 양극화가 소득양극화의 주범이라고 확신하고 있다. 혹시 그의 머릿속에는 부동산이 아예 없는 것은 아닐까. 나는 장 실장이 부동산에 관해서 자기 생각을 제대로 말하는 걸 본 기억이 거의 없다. 아쉬울 뿐이다.[노무현의 김수현과 문재인의 김수현]

윗글은 보유세 개혁에 관해 김수현 사회수석 등 경제관료들의 조치가 미흡하다고 비판하는 글이 나도 대체로 동의하는 바이다. 참여정부에 이어 문재인정부에도 부동산 정책을 총괄하고 있는 김 수석이 참여정부 당시의 종부세에 대한 강력한 저항에 어떤 트라우마가 있는 것이 아닌가 하는 생각이 들기도 한다. 한편 인용문에서 장하성 실장이 부동산에 대해 언급이 없다고 하셨는데 때마침 한마디 하셨다. 문제는 아주 속이 뒤집어질 멘트라는 점이다.

장하성 실장은 5일 <티비에스>(TBS) 라디오 인터뷰에서 부동산 정책을 설명하던 중 “모든 국민들이 강남 가서 살려고 하는 건 아니다. 살아야 될 이유도 없고…”라고 했다. 이 대목에 이미 논란의 씨가 담겨 있는 터에 덧붙인 말이 분노 지수를 높였다. “나도 거기에 살고 있기 때문에 이렇게 말하는 거다.”[부적절한 장하성 실장의 ‘강남 발언’]

장하성 실장은 경제에 대한 상대적으로 진보적인 태도를 가지고 있지만, 이채롭게도 작년에 공직자 재산 공개 당시 청와대 참모진 중 재산이 1위일 만큼 엄청난 자산가로도 알려져 있다. 물론 부의 축적과정이 정당하다면 경제적 철학이 좌파라고 해서 욕먹을 이유는 없다. 하지만, 위와 같은 일반인의 정서와 동떨어진 발언을 하고, 나아가 자산 불평등이 아닌 소득 불평등에만 올인하는 “좌파”라면 그런 강남좌파는 침묵을 지키는 강남우파만도 못하다.

첫 번째 인용문에서도 언급했다시피 집값이 오르는 데에는 정책, 금융, 시장 등에 수많은 복합적인 요인이 작용하기 때문에 어느 일방에게서만 원인을 찾는 것은 무리라 할 수 있다. 하지만 현 정부가 평등주의적인 경제관을 표방하였고, 전반적인 경기가 하락세인 상황에서 서울의 아파트 가격만 상승하는 상황이라면, 경제관료들은 언행을 보다 조심하고 신중하게 시장을 안정시켜야 할 상황일 텐데 부동산 시장에 대한 망언이 이어지고 있으니 속 터질 노릇이다.

금통위원들에 관한 단상

우리나라의 금융통화위원회는 독립성을 의심받을 만한 근본적인 결함을 가지고 있다. 우리나라 금융통화위원회는 모두 7명으로 구성되는데, 여기에는 대한상공회의소와 은행연합회 회장 추천 인사처럼 은행이나 기업을 대변할 위원은 들어가 있지만, 우리 사회의 다수를 차지하는 노동자, 농민, 자영업자의 이해를 대변할 위원은 없다.(부동산 투기 막으려면 최경환을 연구하라)

과열되고 있는 부동산 시장의 – 정확하게는 서울을 포함한 수도권의 아파트 거래 시장 – 과열을 잠재우기 위해서는 금리를 포함한 금융정책 수단의 강구가 필요하다는 요지의 글 일부다. 금통위에 노동자의 이해를 대변할 위원이 없다는 사실이 새로울 것도 없지만, 여태 우리가 그러한 사실을 당연시하고 있었다는 사실에서 새삼 관성적 사고의 나태함이 위험할 수 있다는 생각이 든다.

현재의 금통위원 현황을 보면 전체 위원 7명 중 한국은행 총재와 부총재가 당연직으로 자리를 차지하고 있고 나머지 다섯 명은 추천기관의 추천으로 임명됐다. 이 중 3명은 한국은행 총재, 기획재정부 장관, 금융위원회 위원장 등 금융당국의 수장 추천으로 임명됐다. 나머지 2명은 전국은행연합회 회장, 대한상공회의소 회장의 추천으로 임명됐다. 임수강 씨의 주장대로 노동자의 몫은 없다.

한편 금융위원의 재산 현황을 보면 이들의 이해관계가 누구의 이해관계와 일맥상통하는지를 대강 짐작할 수 있을 것으로 생각되어 자료를 찾아보았다. 보도에 따르면 올 3월 29일 정부공직자윤리위원회는 금통위원의 평균 재산은 42억 원이라고 밝혔다. 전체 고위 공직자의 평균 재산이 13억 원인 것으로 감안하면 금통위원 면면이 상당한 재력가라는 사실을 확인할 수 있다. 1

재력가라는 이유로 금통위원이 부동산 자산가에 유리한 정책결정을 내릴 것인가의 인과관계는 분명치 않다. 2 다만, “물가상승압력은 크지 않을 것으로 전망“으로 정책금리를 올리지 않는 현 상황에서, 우리는 금통위원에게 부동산 가격이라는 물가상승 압력에 대해서도 그들의 추천기관의 이해나 재산에 상관없는 공평한 결정을 내릴 것을 주문할 수는 있다는 생각이 든다.

이사비 7000만원

먼저 이사비 7000만원이 결정타였다는 것이다. 이때 사실상 승부가 났다고 지적했다. 한 도시정비업체 관계자는 “이사비 7000만원은 조합원들이 거부할 수 없을 만한 달콤한 조건이었다.”면서 “그런데 GS건설이 중간에서 이를 가로막는 형국이 되면서 조합원들 사이에 미운 털이 박혔다”고 했다. 실제 이날 총회장에서 만난 한 조합원은 “GS건설은 지네들이 줄 것도 아니면서 왜 현대건설이 주겠다는 것을 막느냐”고 언성을 높였다.[피 말리는 개표 중 “막걸리나 먹자”던 현대건설, 이유 있었다]

“이사비”가 웬만한 서민의 집값 혹은 전세보증금에 육박하는 금액이라면 그 돈으로 이사를 가는 분들의 살림살이는 대체 얼마나 호화로운 살림살이일까 하는 궁금증이 들게 만드는 기사다. 하지만 사실 강남의 노른자 땅의 거주민이라 할지라도 상상을 넘는 호화로운 살림살이는 아닐 것이 분명하다. “떡값”이 떡값이 아니듯 이 혈투에서 현대건설이 제공하겠다던 “이사비”도 이사비와는 거리가 먼 돈일 것이다. 그 돈은 강남의 노른자 땅에서 살고 있는 이가 그 땅이 개발됨으로써 더 커질 교환가치의 일부분을 개발업체와 나눠먹는 돈이다.

좁은 국토에서 살면서 토지이용을 고도화(高度化)하기 위한 대안으로 정부가 선택한 아파트는 오늘날 가장 일반적인 주거형태가 되면서, 거주의 수단이자 동시에 욕망의 수단이 된지 오래다. 인프라가 잘 갖춰진 입지에 대규모로 건설되는 아파트 단지는 거주를 균일화시키는 단점이 있을지 몰라도 브랜드화와 일괄개발을 통해 거액의 교환가치를 재창출하기에 적합하기에 매우 매력적인 상품이다. 그러니 아무리 집값을 잡겠다고 정부에서 불방망이를 휘둘러도 그 희소성으로 인해 강남의 아파트값은 쉽사리 떨어질 기미가 보이지 않는다.

서울 송파구 잠실·미성·크로바 재건축조합은 26일 이사비를 받지 않기로 결정했다. 수주전이 한창인 이 사업지에서는 롯데건설이 사업제안 조건으로 ‘이사비 1000만원과 이주촉진비 3000만원’을 앞세워 과열 논란이 번지고 있다. 업계 관계자는 “조합원들의 입장에서는 낮은 공사비와 선물 제공 등 건설사들이 벌이는 양적 경쟁에 휘둘리지 말고 시공품질과 특화 설계 등 질적 경쟁에 주목할 필요가 있다.”[물량가뭄이 만든 출혈경쟁 정부·건설사·조합 모두 변해야, 건설경제신문, 2017년 9월 229일]

인용한 기사의 제목처럼 건설시장의 물량가뭄과 강남권 대규모 개발이라는 상황이 맞물려 이런 과열양상을 빚은 것으로 판단된다. 이렇게 전국적인 관심이 쏟아지게 되자 또 다른 재건축조합은 아예 이사비를 받지 않기로 못을 박았다. 이번처럼 주목을 받게 되면 아무래도 재건축조합역시 운신의 폭이 자유롭지 못할뿐더러 종국에는 시공품질의 저하로 이어질 개연성도 있다는 점을 무시하기 어려울 것이다. 마치 정치인이 유권자에게 향응을 제공한 비용은 당선 이후 비리로 다시 만회하듯이 장사꾼도 밑지는 장사를 할 수는 없는 노릇이다.

재건축이라 함은 낡아서 사용가치가 떨어진 주택을 다시 지어 사용가치를 높이겠다는 개념이고 재건축 비용은 원칙적으로 집주인이 부담해야 할 것이다. 하지만 아파트라는 주택형태는 건폐율과 용적률의 조합을 통해 일반분양분을 만들어내 원래 집의 재건축 비용을 부담해줄 수요자를 창출해내는 마술을 부릴 수 있다. 거기에 가구당 7000만의 이사비까지 안긴다는 것은 단순셈법으로 보자면 일반분양분에 해당비용을 보태도 판매가 가능하다는 계산일 것이다. 아마도 7000만원이 아무도 부담하지 않고 공중에 사라지는 마술은 불가능할 것이다.

Unité d'Habitation de Marseille 2.JPG
By AnapuigOwn work, CC BY-SA 3.0, Link

아파트의 역사를 거슬러 올라가자면 건축가이자 도시계획가였던 르꼬르뷔제(Le Corbusier)의 ‘유니테 다비타시옹(Unité d’habitation)’를 만날 수 있다. ‘빛나는 도시’ 등의 개념 디자인을 통해 거대도시의 생활행태의 개념을 제시한 르꼬르뷔제는 이 집단거주지에서 거주민들이 일종의 공생의 공동체 의식을 쌓기를 바랐던 것 같다. 어떤 의미에서는 그런 의도가 성공한 것도 같다. 적어도 거주민의 주택에 대한 교환가치의 보존 내지는 극대화라는 공동의 목표의 관철에 있어서만큼은 욕망이 표준화된 아파트만큼 효과적인 주거형태가 또 있을까 싶다.