Tag Archives: 레고랜드

파국이 예정되어 있으면서도 끊임없이 반복되는 게임

그러나 연준이 소비자 가격만 올리는 것이 아니라 자산 가격 또한 올렸다. 이는 호니그와 같은 은행 감시자에게 경고등을 울리는 인플레이션의 한 형태였다. 캔자스시티연준 지역에 있는 은행들에게 주요 자산이라 할 수 있는 농장의 가치가 급격하게 올랐다. 상업용 부동산의 가치도 그렇고, 유정이나 시추공의 가치도 그렇다. 이러한 자산들은 은행의 대차대조표에서 담보가 된다. 그리고 가치가 올라가면 보다 공격적인 대출을 자극하게 된다. 미국 중서부 지역의 은행들은 농장주, 기업, 그리고 부동산에 대한 대규모 대출을 확대했다. 호니그는 자산 가치가 매우 빠르게 상승하면 건물이 준공되는 순간 대출이 대환(refinance)될 수 있다는 이론에 근거하여 단기 대출이 연장되는 상황에 대해 듣게 된다.[The Lords of Easy Money : How the Federal Reserve Broke the American Economy, Christopher Leonard, 2022년, Simon & Schuster]

연준 혹은 중앙은행은 인플레이션을 극도로 싫어하지만, 금융회사와 개발업자, 그리고 심지어 정부가 반드시 인플레이션을 – 특히 자산 가격 인플레이션 – 싫어하는 것은 아닌 이유가 잘 설명되어 있다. 자산 가격이 오르면 금융회사 담보의 건전성이 높아지고 더 많은 돈을 빌려줄 수 있다. 개발업자는 금융회사의 공격적인 대출을 통해 더 높은 레버리지 효과를 향유할 수 있다. 정부는 자산 가격이 높아지는 만큼 세금을 더 많이 걷을 수 있다. 단기 대출은 낙관적 시나리오에 따라 개발사업의 보다 이른 단계에서부터 가능하게 되고, 건물이 준공되면 또 다른 공격적인 금융회사는 앞선 대출을 채간다. 시장경제에서의 금융자본의 순기능이 잘 작동하는 전형적인 시나리오다.

Ontario farm.jpg
By Stan Shebs, CC BY-SA 3.0, Link

이러한 선순환 구조가 파국적 비극으로 끝장난 대표적 사례가 서브프라임모기지 사태라 할 수 있다. 사태의 원인으로 그동안 수많은 상황이 언급되었지만, 어쨌든 근본적인 원인은 자산 가격이 영원히 오를 수는 없었고 그런 상황에서 시장참여자들이 자산 가격을 엉터리 자산실사, 분식회계, 위험한 부외금융 등을 통해 위험을 감추고, 떠넘기고, 외면한 금융자본주의 시스템의 모순이랄 수 있다. 물론 알다시피 그 이후 글로벌 경제는 그 모순을 그대로 유지한 채 플레이어만 몇몇 교체하고 똑같은 게임을 다시 진행 중이다. 그사이 투자자산의 종류와 금융 국경은 보다 자유로워져서 판은 더 커졌는데, 상업용 부동산 등에서는 서서히 위험신호가 들려오고 있어 주의를 요하고 있다.

특히 한국에서 이 게임이 보다 위태하게 진행 중이란 점이 우려스럽다. 지난해 한국의 부동산, 특히 아파트값은 큰 폭의 하락세를 겪었다. “영끌족”의 고통이 미디어를 통해 소개됐다. 급기야 레고랜드 사태, 둔촌주공 사업 등에서 위기감을 느낀 정부는 부동산 규제를 무장해제하고 특례보금자리론 등으로 시장에 유동성을 공급하여 자산 가격을 원위치시켰다. 문제는 막대한 가계부채 비율과 글로벌 고금리 상황에서 이 게임이 지탱할 수 있냐는 것이다. 판돈의 가격(금리)은 올라가고 새로 판에 낄 전주가 나서지 않는 한 언젠가는 판이 엎어질 건데 총선을 앞둔 정부나, 집값 하락이 두려운 집주인이나, 담보 부실화가 걱정스러운 은행은 모두 또다시 그저 현실을 외면하고 있는 것 같다.

누군가는 리파이낸스해줄 것이라는 종교적 신념을 가진 채로

김진태가 쏘아올린 작은 공의 의미는?

김진태가 그렇지 않아도 살얼음판이었던 금융시장에 곡괭이질을 해댔다. 극우정치인으로서 그간의 언행을 보면 그리 새로울 것도 없는 그의 행동이 채무변제에 대한 책임이 있는 지방자치단체의 장의 위치와 연계되는 순간, 그간의 언행과는 차원이 다른 엄청난 파급효과를 가져왔던 것이다. 금융당국은 수수방관하다 뒤늦게 사태의 심각성을 깨닫고는 주말에 부랴부랴 모여서 입바른 소리일 확률이 높은 ‘50조원+α 유동성 공급 프로그램’을 발표했다. 시장은 어느 정도 안정을 되찾은 것처럼 보이나 김진태의 망발은 사실 ‘울고 싶은데 뺨때리는 격’이어서 상황은 현재진행형이라 할 수 있다.

사태는 강원도가 레고랜드 개발을 위해 만든 출자기업 강원중도개발공사가 자금난을 겪자 김진태가 기업 회생 신청을 하겠다고 발표하면서 촉발되었다. 즉, 공사는 레고랜드 사업 관련 자금 조달을 위해 특수목적회사 아이원제일차를 설립하고 2천50억 원의 ABCP(Asset Backed Commercial Paper)를 자본시장에서 발행했다. 하지만 지난달 ABCP 차환 발행이 이뤄지지 않은 데다 지급 의무를 맡았던 강원도가 이를 이행하지 않으면서 최종 부도 처리됐다. 복잡한 단계이긴 하나 사실상 지자체가 보증을 선 채무가 상환되지 않자 시장에는 불신감이 빠르게 확산되면서 큰 혼란에 빠져들었다.

ABCP, 말 그대로 자산이 담보로 받쳐주고 있는 기업어음이다. 그렇다면 아이원제일차는 투자자에게 무엇을 담보로 제공하였을까? 정확한 구조는 모르지만, 아마도 레고랜드의 미래수익이 일차적인 담보였을 것이다. 통상 기업이 장기구매계약을 통해 미래매출을 어느 정도 예상할 수 있는 시점에서 유동성 확보를 위해 ABCP를 발행하는 경우가 많다. 어려운 말로 “유동화 금융”이지만, 조금 더 직관적인 표현으로 급전(急錢)이다. 공사 역시 레고랜드 사업지연으로 자금난을 겪게 되자 유동화 회사를 설립하여 급전을 쓴 것이고 신용평가사는 도의 지급 보증을 믿고 해당 어음에 A1 등급을 매겼다.


개략적인 ABCP 발행구조

그렇다면 차주는 왜 장기의 안정적인 금융을 일으키지 않고 단기로 차환 발행의 위험이 높은 ABCP를 발행하는 것일까? 발행이 쉽기 때문이다. 미래수익을 담보로 한다고는 하지만, 사실상 지자체가 보증을 서거나 또는 위치 좋은 부지를 담보로 제공하면 좋은 신용등급을 받아 자금을 융통할 수 있는 장점이 있다. 단기자금이기에 금리도 더 저렴하다. 증권사도 이익이다. 그들 역시 내부적으로 단기금융이 가능하며 일단 CP를 총액인수한 후 투자자에게 수수료를 떼고 넘겨 위험을 최소화한다. 시장이 정상일 때는 모두가 행복한 비즈니스다. 이게 지난 몇 년 간 여의도 증권가에서 성행하던 패턴이다.

둔촌 주공아파트의 PF 사태도 마찬가지다. 서울 강동구 둔촌동에 총 1만2032가구 규모의 ‘올림픽파크포레온’을 짓는 이 사업은 조합과 시공사와의 갈등 등으로 인하여 사업이 지연되던 중 8월 기존 대주단이 7천억 원의 사업비 대출 만기 연장을 거부하며 자금 위기에 봉착한다. 이에 조합은 증권사를 통해 자산담보부단기채(ABSTB)를 발행했다. 이 역시 PF의 미래수익을 담보로 발행한 것이나 실상은 시공사의 지급보증이 가장 큰 담보였다. 그러나 그 채권 역시 차환발행에 실패하며 시공사가 자금을 보충하는 방식으로 상황이 악화되었고, 일부 건설사는 자금난으로 유상증자를 하는 등의 사태가 빚어졌다.

두 사업의 공통점을 살펴보자. ▲ PF로 개발사업을 시작했고 ▲ 여건 악화로 자금난에 시달렸고 ▲ 지자체/시공사가 신용을 제공한 단기자금을 동원했고 ▲ 매크로 시장이 얼어붙으며 차환발행에 실패했다. ABCP, ABSTB 등 어려운 용어가 등장하지만, 원리는 간단하다. 금리가 저렴하고 조달이 쉬운 단기자금을 동원하여 차주는 위기를 모면하고 대주는 장단기금리차를 향유하는 금융업의 기본적인 이익추구방식을 사용한 것이다. 알다시피 1997년 외환위기의 주된 원인 중 하나는 대기업과 금융기관이 단기외채를 끌어와 마진을 더해 장기로 운용하여 수익을 올리다 유동성 위기에 봉착하며 시작된 것이다.

아파트와푸른하늘(AMJ).jpg
By , CC BY-SA 3.0, 링크


그리고 2008년 금융위기 이후 여의도 금융가에서 다시 이 방식이 성행하기 시작했다. 전통적인 주식거래 등으로 큰 재미를 보지 못하던 일부 증권사들은 부동산개발사업에 뛰어들기 시작했다. M증권 등이 이러한 식으로 재미를 보기 시작하자 증권사들이 너나없이 PF사업에 “브릿지”, “메자닌”, “ABCP” 등의 용어로 포장된 단기자금을 제공하거나 “총액인수”라는 또 다른 단기금융기법으로 큰돈을 벌게 되었다. 사업자와 은행 등 장기금융을 제공하는 금융기관 사이에 놓여있는 ‘그림자 금융’이다. 이제 문제는 이들이 제공한 신용이 얼마만한 규모이고 위기 상황에서 얼마만큼의 파급력을 가질 것인가 하는 점이다.

상황은 긍정적 요소가 없다. 토지가격, 공사비, 금리 등 사업비 주요항목은 모두 이미 올랐거나 오를 일만 남은 반면, 분양가는 시장 악화로 인해 낮출 수밖에 없다. 사업성이 악화되는 것은 불가피하고 분양이 되지 않을 경우 자금위기에 내몰리게 될 것이다. 한 예로 최근 GS건설·SK에코플랜트는 경기 의왕시 ‘인덕원자이SK뷰’ 아파트의 일반분양 899가구 중 508가구의 미계약이 발생해 무순위청약으로 전환했다. 지난달 청약 당시 5.6 대 1의 경쟁률을 기록했던 단지의 실제 계약률이 43.5%에 그친 것이다. 이렇게 되면 사업시행자, 금융기업, 건설사 모두 연쇄적으로 악영향을 받을 수밖에 없는 상황이다.

금융당국은 부동산PF 대출 현황을 파악하는 작업을 실시한다고 한다. 현재 부동산PF 대출 잔액을 올해 112조원 수준으로 파악하고 있다. 이번 ‘50조원+α 유동성 공급 프로그램’이 이러한 상황에 대한 스트레스테스트가 선행되었다고 생각되지 않는다. 금융당국이 대형 증권사에 1조원 규모의 중소형 증권사 ABCP매입 전용 펀드를 조성해 달라고 요청하는 등 우왕좌왕하는 것을 보면 말이다. 대통령은 그 와중에 ‘유동성 공급 프로그램’이 “중소기업의 자금난을 해소하는 데 큰 도움이 될 것으로 판단했다”고 발언했다. 지금 이 판의 가장 큰 수혜주는 “도덕적 해이”로 먹고사는 대기업들이다. 경알못 대통령이여.