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작년 연말 “부동산 전문가”들이 예측한 올해 집값

뉴스핌이 부동산 전문가 50명을 대상으로 2022년도 아파트 가격을 전망한 설문에서 80%(40명)가 상승할 것으로 내다봤다. 보합을 예측한 비율은 18%(9명), 하락할 것이란 의견은 2%(1명)에 그쳤다. 전체 응답자 중 아파트값 상승률 3% 이상을 예상한 전문가가 44%(22명)로 가장 많았다. 5% 이상 오를 것이란 예상은 32%(16명)로 뒤를 이었고 10% 이상을 점친 전문가는 4%(2명)다. [중략] 집값 상승에 공급난이 큰 영향을 미치고 있다는 얘기다. 2021년 수도권 아파트의 1~10월 누적 준공물량은 11만6301가구로 전년동기(13만5620가구) 14.2% 감소했다. 5년 평균치와 비교해도 18.5% 줄었다. 특히 서울은 정비사업 규제로 분양시기를 미루는 사업장이 늘면서 8184가구에 그쳤다. 전년동기 대비 69.1% 급감한 물량이다.[대세하락? 전문가 80% “아파트값 더 오른다”, 2021년12월28일]

작년 연말 기사다. “부동산 전문가” 50명을 대상으로 올해 아파트 가격을 전망한 설문인데 가격이 하락할 것이라고 – 지금의 상황처럼 – 예측한 전문가는 단 1명이었다. 대다수 전문가는 가격 상승을 예측하며 그 이유로 공급난을 꼽고 있었다. 하지만 현재 큰 폭으로 떨어진 아파트 가격은 신규 아파트 공급과는 거의 상관이 없는 것처럼 보인다. 그보다는 급격히 오른 가격에 대한 피로감과 금리 상승이 주요한 원인으로 거론되고 있다. 결국 실수요를 충족시켜주는 아파트 공급이 집값 안정의 키포인트라는 “전문가”들의 주장은 어쩌면 전문가들의 희망이었을지도 모르겠다.


인용 기사에서 전문가들의 직업을 살펴보았다. 건설업체 14명, 금융권 7명, 교수 7명, 기타 부동산 관련 컨설팅, 분양회사, 거래 플랫폼 등으로 여겨지는 업체의 사람들로 구성되어 있다. 건설업체와 금융권을 아파트 신규 공급으로부터 직간접적 이익을 얻을 수 있는 이들로 간주한다면 애초에 설문의 설계 자체에 조금 문제가 있었던 것이 아닌가 여겨질 만큼 비중이 높아 보인다. 비교적 객관적 의견을 제시할 것으로 여겨지는 교수는 그에 비하면 상대적으로 적은 편이다. 결국 그러다 보니 설문 결과가 – 실제로 그렇게 됐지만 – 자기 희망적 예언에 불과하게 된 것이다.

경제 예측은 어렵다. 한국의 아파트 가격 예측은 특히 어렵다. 그런 만큼 건설업체의 의견을 묻는 것은 실물경제 당사자가 많은 정보를 가지고 있을 것이라는 정황이 있기는 하다. 하지만 자동차를 보자. 아파트 정도는 아니지만, 중고차 시장이 형성될 정도로 거래가 원활한 상품을 자동차회사의 직원이 대다수인 전문가 풀에 중고 가격 추이를 묻는 것은 어리석은 짓이다. 그것은 시장의 복잡다단한 변수를 무시하는 처사다. 그런데도 부동산에서 이런 설문이 별 문제의식 없이 받아들여지는 것은 독자 중에 그 설문 결과에 공감할 욕망이 내재하여 있기 때문일 것이라는 생각이 든다.

전 세계 경제성장은 어느 나라에서 주도하고 있을까?

보스턴컨설팅그룹에 따르면 2014년에서 2016년간의 기간 동안 전 세계의 경제성장의 약 52%는 중국과 미국에 의해 창출될 것이라고 한다. 그리고 중국과 미국을 포함한 16개국이 전체 경제성장의 80% 이상을 담당하고 있다. 따라서 BSG는 투자자들이 이머징마켓에 가지고 있는 의욕적인 전략을 재고할 필요가 있다고 보고 있다.

Courtesy of: Visual Capitalist

 

한편 지난 한해 어느 자산의 가격이 가장 많이 올랐을까? 맥쿼리에 따르면 달러와 나스닥 등이다. 그래프를 보면 애써 원자재와 같은 대체투자에 몰두했던 투자자들에게는 고난의 한해였음을 알 수 있다. 달러화의 강세는 곧 국제유가의 추가하락 예상으로 이어지고 있다. 이제 유가가 바닥이 어디라고 함부로 이야기할 사람이 없을 듯.

Courtesy of: Visual Capitalist

완벽한 시장에 대한 斷想

유고슬라비아의 경제학자들은 기업의 자율성을 지지했으며, 여기에서 노동자 평의회가 기업가로 행동할 것을 지지했다. 1964년이 되면 유고슬라비아 정부는 국가 투자기금을 폐지하고 자금배분에 있어서 은행의 역할을 증대시킨다. 지방 정부들도 자체적인 은행을 만들 수 있게 허용되며, 이 은행들이 기업의 중요한 자본 원천이 된다. 이와 관련된 방식으로 중앙계획 자체도 철폐되어 더 나아간 신고전파 모델의 한 버전을 실현하게 된다. 유고슬라비아 국가가 결정하는 고정가격의 숫자도 줄어들어, 순수 경쟁 모델에서는 시장이 가격을 결정하며 따라서 균형가격은 최적의 생산 수준을 반영한다는 신고전파의 신념을 그대로 따르고 있다.[신자유주의의 좌파적 기원, 조하나 보크만 지음, 홍기빈 옮김, 글항아리, 2015년, p184]

언뜻 생각해보면 참 소름끼치는 모델이지 않은가? 국가는 경제행위 프로세스에서 배제되고 모든 가격은 시장에서 결정된다. 어쩌면 적어도 이 문장만 놓고 보면 이 모델은 완벽한 “신자유주의”가 아닐까? 물론 현실사회에서 그런 사회는 존재하지 않는다. 아무리 매정한 국가여도 복지와 같은 공공재에서는 결국 가격왜곡을 감수하고 공공이 개입하게 되고 당시 유고도 그랬을 것이다. 어쨌든 이렇듯 균형가격은 국가의 개입이 배제된 채 철저히 시장에서 결정되게 하고자 했던 것이 유고슬라비아의 시장 사회주의자의 생각이라는 것이 저자의 설명이다.

한편 이 문장에서 배제되고 있는 또 하나의 경제주체는 이를테면 국가처럼 균형가격을 찾는데 방해가 되는 존재, 바로 독점자본가다. 기업의 경영이 노동자평의회를 통해 이루어진다는 것은 어느 자본가가 기업의 이익이 아닌 자신의 이익에 부합되도록 기업을 이끌고 가지 못한다는 전제를 깔고 있다. 그럴 경우 가격은 왜곡된다. 대표적인 사례가 모그룹의 기업합병 시도다. 소수지분의 개인의 “기업승계”를 위해 계산된 시나리오는 시장이 차익거래의 가능성이 있다고 여길 만큼 가격이 왜곡되게 되었고 행동주의자 펀드가 그 틈새를 비집고 들어왔다.

양 사 합병안 발표 당시에도 삼성물산 저평가는 핵심 이슈로 부각됐다. 합병 가액 산정을 위해 책정된 삼성물산 지분가치는 8조 3893억 원이었다. 이는 삼성물산이 보유하고 있는 상장 계열사 주식 가치보다도 낮은 수준이었다. [중략] 하지만 삼성물산이 상장사인 까닭에 보유 자산과 관계없이 최근 1개월 간 평균 주가로 기업가치가 매겨졌다. 더욱이 삼성그룹은 이재용 부회장 등 오너 일가의 지분율을 최대한 높이기 위해 삼성물산 주가가 바닥을 치고 있던 시기에 합병을 결의했다.[총대 멘 ‘엘리엇’, 합병 반대 구심점 되나]

이렇듯 시장주의를 자본주의와 사회주의라는 정치적인 의미가 가미된 경제 시스템과 별도로 놓고 보자면 어쩌면 완벽한 시장주의자는 가장 완벽한 자유주의자일 것이다. 그들은 시장의 민주성을 저해하는 그 어떠한 개입도 반대하는 경향을 갖는데, 좌로부터의 접근은 그룹총수의 전횡에 반대하는 주주 행동주의, 우부터의 접근은 시장을 왜곡하는 공공재 등에 대한 국가 개입의 반대를 들 수 있겠다. 문제는 시장은 결국 발전해나감에 따라 독점기업과 같이 시장의 자율성을 저해하는 존재가 그 안에서 성장하는 모순의 변증법을 지닌 존재라는 점이다.

시장의 또 하나의 문제점은 참여자인 소비자 및 생산자의 행태가 한계효용뿐만 아니라 기대인플레이션에 크게 영향 받는다는 점이 아닐까 생각된다. 시장의 상대적인 단기적인 합리적 의사결정 시에는 한계효용 곡선이 유효할 수도 있을 것이다. 그런데 상대적으로 장기적인 경기에서의 시장참여자의 의사결정은 경기호황에 따른 기대 인플레이션이랄지 자산보유에 따른 심리적 안정감과 같은 요소로부터도 영향 받는다. 결국 이 기대감을 지속시켜주는 주체는 국가라는 본질적 한계가 있다. 국가가 아니라면 누가 이자를 결정하고 주택금융을 공급하겠는가?

폴 크루그먼의 책을 읽고 든 상념 트윗 모음

기업은 돈이 시중에 많이 풀렸다고 해서 가격을 높이지 않는다. 그들은 다만 제품의 수요가 증가하기 때문에, 가격을 높여도 매출을 어느 정도 유지할 수 있다고 기대하기 때문에 가격을 인상하는 것이다.[폴 크루그먼 지음, 박세연 옮김, 지금 당장 이 불황을 끝내라, 엘도라도, 2013년, pp214~215]

# 이 설명은 시중의 높은 유동성이 인플레이션으로 이어진다는 통화주의자의 주장에 대한 반박이다. 하지만 통화주의자가 완전히 틀린 것은 아니다. 현대의 부채 경제에서 유동성과 낮은 금리는 소비주체가 높은 가격에 너그러워지게 한다. 대표적으로 부동산 거품.

# 통화주의자의 오류는 유동성을 가격 인상의 거의 유일한 원인으로 보는 아집이다. 일본은 엄청난 유동성에도 불구하고 디플레에 빠질 정도였다는 반증이 존재함에도 그러하다. 하지만 이런 주장은 재정건전성 요구와 결합하면 질리지도 않고 반복되고 이게 먹힌다.

# 그리고 통화주의자와 재정건전론자의 이론적 지원을 받는 정치인이 요구하는 것은 낭비성 예산 삭감인데 대부분 국방예산과 같은 그들의 이해와 직결된 예산이 아닌 공립학교와 같은 필수적인 공공서비스에 대한 공격이다. 홍준표는 이런 도움 없이도 병원을 날렸고.

# 개인적으로 공공서비스에 대한 이런 이론적이거나 실제적인 공격은 단기간 내에 끝나지 않을 것이라 보는데, 증세는 인기낮은 선택이고 기본적으로 예산체계가 경직성 복지 예산의 증가로 말미암아 지속적으로 재정압박이 증가할 것이기 때문이다. 까이고 또 까이고.

‘상품’에 내재되어 있는 모순

상품에는 다음과 같은 대립이 내재한다. 사용가치와 가치의 대립, 사적 노동이 직접적으로 사회적인 노동으로서 표현되어야만 한다는 모순, 특수한 구체적 노동이 동시에 추상적 일반적 노동으로서만 인정된다는 모순, 물건의 인격화와 인격의 물건화 사이의 대립, 상품변태 상의 대립들은 상품에 내재하는 이러한 대립과 모순이 전개된 운동형태다. 따라서 이러한 형태들은 공황의 可能性을, 그러나 단지 가능성만을 암시하고 있다. 이 가능성이 현실성으로 발전하기 위해서는, 단순한 상품유통의 입장에서 볼 때에는 아직 존재하지 않는 온갖 조건들이 필요하다.[資本論 I(上), 칼 마르크스, 김수행 역, 비봉출판사, 1994년, p143]

기본적으로 칼 마르크스의 경제이론은 이렇게 하나의 사물에 존재하는 양면성, 그리고 그 사이의 대립과 모순이 가지는 역동성에 주목한다. 그 역동성을 사적 유물론에 적용하면 역사 발전법칙 일반이 된다. 크게는 생산력과 생산관계의 모순이 특수한 경제시스템을 구축하거나 붕괴시키는 원동력이 되는 것이다.

위 인용문은 상품이라는, 경제학에 있어서의 기초단위에 존재하는 이러한 모순들의 종류를 나열하고 있다. 특히 “사용가치와 가치의 대립, 사적 노동이 직접적으로 사회적인 노동으로서 표현되어야만 한다는 모순”이라는 표현은 결국 생산물이 시장에 나와서 판매가 되어야만 상품으로 인정받는 상황을 묘사한 것이다.

마르크스에 따르면 “상품가치가 商品體에서 金體로 건너뛰는 것은 상품의 결사적인 도약(salto mortale)”이다. 생산물이 화폐로 전환되지 않으면 사회적으로 인정되는 일반적 가치형태를 취하지 못하는데 그 인정을 받기가 굉장히 어렵다는 것을 의미한다.(이 어려운 과정이 공황을 예고한다) 그렇기에 자본주의 시스템에서는 잘 알다시피 수많은 마케팅, 브랜딩 등을 통해 생산물을 알린다. 심지어 사기를 치기도 한다.

그럼에도 주류경제학에서는 생산물이 상품으로 전화하는 과정, 즉 시장에서 판매되고 구매하는 과정이 지극히 자연스러운 것이라 간주한다. 그 매개체는 ‘가격’이다. 판매하고자 하는 욕구가 구매하고자 하는 욕구보다 강하면 가격은 하락하고 반대의 경우 가격은 상승한다. 수요-공급 곡선은 아름다운 자정능력을 보여주는 그래프다. 다른 종류의 주장도 있다.

초보적인 평범한 것을 가지고 그처럼 굉장히 떠들어 대는 것은 경제학 이외의 다른 과학에서는 없는 일이다. 예를 들면, J.B. 세이는, 상품이 생산물이라는 것을 자기가 알고 있다고 해서 공황에 관하여 판단을 내리려고 덤벼든다.(그는 생산물과 생산물 사이의 교환을 전제로 과잉 생산의 불가능성을 주장한다)[資本論 I(上), 칼 마르크스, 김수행 역, 비봉출판사, 1994년, pp143~144]

마르크스가 언급하고 있는 “세이”는 우리가 “세이의 법칙”으로 잘 알고 있는 그 세이다. 세이는 여러 상황을 관찰한 결과 공급이 수요를 창조한다는 법칙을 발견했다고(!) 한다. 사람들은 어떤 것을 가질 수 있다는 사실을 알기 전까지는 무엇을 원하는지 알지 못한다. 하지만 그것을 소유한 뒤에는 그것 없이는 살 수 없다고 여기게 된다는 요지다.

그럴듯하다. 아이폰이 나오기 전 우리는 아이폰을 원하는지 알지 못했다. 아이폰이 나오자 우리는 눈을 뜨고 그것 없이는 살 수 없다는 사실을 발견하게 된 것이다.(왠지 성경말씀과 같은 분위기가…) 원시경제에서 양치기가 시장에서 사슴 털로 만든 코트를 보자 그 유용성을 발견하고 자신의 양과 코트를 바꾸는 것도 같은 이치다. 시장은 새로이 창조된 사용가치를 확인하는 공간인 것이다.

그러나 고도로 발달한 자본주의 시장에서 단순히 새로이 창출되는 사용가치에 대한 수요자의 발견이나 가격의 등락만으로 수요-공급이 자연스럽게 조절된다고 당연시하는 것은 잘 알다시피 마르크스의 생각, 그리고 많은 시장비판론자들의 생각과는 다르다. 직선을 지구표면에 계속 그려 가면 그것은 곡선이 된다. 제한된 실험실의 표본도 거대한 실제 시장에서는 다르게 움직인다.

아이폰과 같은 킬러앱도 “결사적인 도약(salto mortale)”이 있었고 그 동안 수많은 동급의 생산물이 시장에서 탈락했을 것이고 지금도 그렇다. 석유와 같은 단일규모로 가장 큰 거래량을 차지하는 상품의 가격은 거의 수요-공급 곡선에 의해 따라 움직이지 않는다. 과거에는 전략적인 가격목표, 근래에는 선물시장에서의 거품수요에 따른 투기적 거래에 따라 등락한다.

어쩌면 생산물이 상품으로 인정받는 과정에서의 그 여러 모순의 존재를 더 분명히 인식하고 있는 이들은 기업 그 자신이며, 특히 마케팅 담당자들일 것이다. 그들은 무지한 수요자들이 상품의 사용가치를 깨닫게 하기위해 생산물을 예쁘게 디자인하고, 수많은 광고를 만든다. “세이의 법칙”만 믿고 편하게 앉아 있는 이들은 없다.

한편 “결사적인 도약(salto mortale)”의 가장 극적인 경우는 바로 이번 신용위기를 초래한 주범 중 하나인 금융상품의 생산 및 유통과정이다. 처음 모기지를 기초자산으로 하는 MBS가 그 사용가치를 수요자들로부터 인정받았다면, 그 뒤 MBS를 기초자산으로 만들어진 CDO, CDS와 같은 파생상품은 스스로가 ‘거대한 시장’ 그 자체를 창조하였다.

CDO, CDS 상품 판매자들은 시장참여자들의 리스크헤지에 대한 욕구를 긁어모아 하나의 거대한 풀을 만든 후 그 헤지를 사들이는 대가로 상품을 팔았다. 나중에는 모기지라는 기초자산의 크기는 고려하지 않은 ‘그들만의 리그’를 창조하여 과잉생산을 부추겼다. 마르크스가 지적하는 “공황의 可能性에 대한 조건”이 형성된 것이다.

세이의 “사람들은 어떤 것을 가질 수 있다는 사실을 알기 전까지는 무엇을 원하는지 알지 못한다는” 주장을 변용해 말해보자면 금융파생상품 구매자들은 어떤 것을 가질 수 있다는 사실을 알고 난 후에도 무엇을 원하는지 알지 못하였다. 이것은 마르크스가 말하는 “상품변태 상의 대립” 과정에서 추상적 일반적 노동 안에 실제로 특수한 구체적 노동이 존재하지 않았거나 매우 미약했다는 것을 의미한다.

이로 인해 공황의 가능성은 일시적인 시장안정에도 불구하고 여전히 상존하고 있다. 각국 주요은행들은 금융파생상품의 거대한 재고를 재무제표에 먼지 쌓인 채로 덮어놓고 합당한 가격으로 산정하지 않고 있기 때문이다. 쌈짓돈으로 산 자석담요가 실제로 신경통을 치료해주지 않는다는 사실을 애써 외면하려는 고집 센 할머니처럼 말이다.