국내 부동산 시장 어떻게 될까

벌써 한참 전부터 계속되어 온 이야기지만 전국적으로 미분양 사태가 심각하고 이로 인해 중견 건설업체의 연쇄부도가 염려되고 있는 상황이다. 그간 지방에서 주로 발생하였던 미분양이 점차 군포, 파주 등 수도권으로 밀려오고 있고 심지어 서울에서조차 안정적인 분양을 기대하기 어렵다.

다음에서 부동산 시장의 주요 참여자인 건설업체, 가계, 금융권 등의 역할 및 행동양식을 간단히 살펴보고 이들이 시장에서 어떻게 결합되어 움직이는지 살펴보도록 하겠다. 그리고 현재의 부동산 시장 침체 양상에서 서로 어떻게 상호작용하고 우리 경제에는 어떤 영향을 미칠지 진단해보도록 하겠다.

건설업체

건설업체는 – 특히 주택공급을 전문으로 하는 건설업체는 – 사업의 특성상 현금흐름이 중요하다. 건설업이 공급하는 상품이 공급에 장기간이 소요되고 금액이 크기 때문에 공급시점에서 수요가 받쳐주지 않으면 애물단지 재고가 되어버리기 때문이다. 그리고 현금은 확보되지 않아 하도급 업체의 결재가 지연되는가 하면 심할 경우 부도로 이어진다.

우리나라는 주택공급의 특성이 대규모 공동주택을 위주로 하였고 그 판매가 주택의 완성 뒤에 되면 현금 확보가 어려운 측면이 있기 때문에 이른바 선분양 제도가 일반화되어 왔었다. 이러한 방식이 많은 부작용이 있긴 했지만 원활한 주택공급에는 좋은 처방이었기에 정책당국에 의해 오랜 기간 유지되어 왔다.

하지만 주택가격의 폭등 등 여러 사회병리 현상은 결국 주택시장이 후분양으로 전환하게 되는 계기가 되었다. 그리고 그러한 추세에 부합하여 발달한 것이 바로 부동산 금융시장이다. 부동산 금융은 그동안 주로 가계에서 이용하여 왔다. 그러나 앞서 언급한 주택시장의 변화 등에 따라 건설업체가 부동산 금융의 큰 손으로 등장하게 되었다.

이것이 바로 요즘 신문지상에 오르내리는 ‘부동산 PF’다. PF 는 ‘ 프로젝트파이낸스 (Project Finance 혹은 Project Financing)’의 이니셜이다. 짧게 설명하자면 금융을 기업의 신용으로 일으키는 것이 아니라 개별 사업의 사업성을 근거로 일으킨다는 의미다.

우미건설 등 몇몇 중견업체가 PF를 통하여 많은 사업을 성공시켰다. 회사 입장에서는 회사의 신용도에 상관없이 자금을 조달할 수 있고 은행 입장에서는 기업금융보다 높은 금리를 확보할 수 있다는 장점이 있다. 이러한 이해관계 속에 각 업체들은 각종 개발사업에 경쟁적으로 부동산PF를 이용하여 왔다.

가계

한편 전통적인 부동산 금융의 이용자 가계는 어떠한가. 우리나라 부동산 시장은 경제성장과 더불어 거의 예외가 없다고 할 정도로 지속적인 상승세를 이어왔다. 특히 강남과 분당 등 수도권 남부는 전국의 부동산 가격 상승을 주도하여 왔다. 2000년 대 들어 이러한 현상이 심화되자 가계는 너도나도 할 것 없이 돈을 빌려 집을 사기 시작했다. 그것은 놀라운 가수요를 불러일으키며 집값 폭등을 불러왔다.

가계의 손익분기점(?)은 집값 상승이 이자비용과 세금 등 기타비용을 웃도는 선이다. 지난 몇 년간의 부동산 상승추이와 저금리의 지속으로 말미암아 주택소유자는 이러한 인플레이션을 느긋한 마음으로 즐기기 시작했고 소비도 더불어 증가하였다. 솔직히 정책당국도 경기부양을 마다할 이유가 없었다. 게다가 가끔 신도시 토지보상, 제2의 강남 등의 호재를 터뜨리며 부동산 시장을 가열시켰다.

특히 우리나라는 가계가 그저 느긋한 시장관망자의 역할이 아닌 적극적인 시장참여자로 가세하는 모습을 띠기도 했다. 극단적인 모습일지 몰라도 이른바 아파트 부녀회라는 단체가 박정희 대통령 이래 우리의 고유한 전통인 반상회를 아파트 가격 협의체로 탈바꿈시켰다는 의혹이 짙다. 이를 통해 호가 조정 등의 적극적 행동에 나서 사회적 지탄을 받기도 했다.

금융권

외환위기 이후 많은 은행들이 민영화의 길을 걸었다. 그리고 그 중 많은 시중은행들이 외국의 투자자본의 손에 넘어갔다. 더불어 외국계 은행들도 국내에 안착하였다. 이들은 이전의 관치금융과는 다른 행태를 보였다. 괘씸하게도(!) 금융당국 등 정책당국의 정책노선을 잘 따르지 않았다. 그들이 제일 먼저 취한 행동은 가계대출의 증가였다.(주1) 어설픈 중소기업에 돈을 빌려주느니 주택을 담보로 한 대출이 더욱 알찼기 때문이다.

더불어 앞서 말한 부동산PF에도 경쟁적으로 참여하기 시작하였다. 개별 사업의 타당성을 담보로 하는 금융조달방식이라는 특성이 얼핏 금융기관의 채권회수가 기업금융보다 어려워 보이기는 한다. 하지만 사실 금융기관은 사업시행자, 시공자들로부터 기업금융에 준하는 수준의 담보를 제공받는다. 그리고 금리도 더 높다.

그렇기에 사실 부동산 PF는 ‘위험의 분담(risk sharing)’이라는 프로젝트파이낸스의 기본원리에 별로 부합하지 않는다. 얼마 전 부동산PF 사업에서 분양부진으로 피해를 본 대주건설이 대출자금 상환에 늑장을 부리다가 신용평가기관으로부터 신용등급을 강등당하는 등 험한 꼴을 보고는 결국 대출금을 상환하였다.

여하튼 그럼에도 불구하고 금융권 역시 부동산 경기 위축에 있어서 안전지대는 아니다. 채무자가 배째라고 하면 그들도 어쩔 수 없는 것이다. 한 증권사는 7일 “금리 상승이 개인과 기업의 대출원리금 상환 부담으로 이어질 가능성이 크다”며 “부동산PF 등 일부 대출의 부실 염려도 커지고 있다고” 전망했다. 은행주는 사지 말라는 소리다.

국내 부동산 시장은 어떻게 될까

이상에서 서술한 부분을 표로 구성하면 다음과 같다. 결국 현재의 국내 부동산 시장을 단순히 도식화하면 가계, 금융권, 건설업체가 서로 맞물려 돌아가는 상황이다.

그런데 현재 주식펀드의 인기, 서브프라임 모기지 사태 등 다양한 변수에 따라 은행이 자금곤란을 겪고, 이에 따라 CD금리가 급등하면서 대출금리도 더불어 상승하고 있다. 집값은 보합세를 유지하고 있는 듯 보이나 거래시장은 얼어붙고 있다. 건설업체는 미분양으로 말미암아 부동산PF 상환에 큰 어려움을 겪고 있다. 종합부동산세 등 각종 제반비용도 주택소유자에게 부담으로 다가오고 있다. 상황이 만만한 것이 하나도 없다.

미국의 서브프라임 모기지 사태와 비교할 때 그나마 위안이라면 미국의 경우 부동산 채권을 각종 파생금융상품으로 전환시켜 시장참여자가 늘어남에 따라 오히려 ‘위험의 분산’이 아닌 ‘위험의 동참’의 역효과를 가져왔다면 우리는 아직 관련 상품시장의 미발달로 인해(주2) 그러한 모습의 동반자살 현상까지는 일어나지 않을 것으로 보고 있다는 점이다. 금융시장의 미성숙이 오히려 위안이 되고 있는 셈이다.

서브프라임 모기지 사태의 교훈

부동산 시장이 냉각기로 접어들 것인지 아니면 다시 폭등세로 이어질 것인지는 점칠 수 없다. 시장이란 살아 움직이는 생물이므로 섣부른 점쟁이 노릇은 금물이다. 하지만 그럼에도 불구하고 시장예측을 하고 싶은 유혹은 뿌리치기 어려운데 분명한 것은 우리나라 부동산 시장은 미국과 전 세계의 부동산 시장을 반면교사로 삼아야 한다는 점이다.

전 세계의 부동산 시장은 저금리를 바탕으로 금융권이 개인과 기업에 신용을 창출시켜줌으로써 지탱해온 시장이었다. 사람들은 자산의 상승에 따라 소비를 늘렸고 기업은 시장에서 소화가 되는 한도까지 공급가격을 높였다. 금융권은 그런 흥청망청 파티에 뒷돈을 대주고 천문학적인 이자를 거둬들였다.

그리고 지금 그 거품이 ‘팡’하고 터졌다. 출발지점은 어딘지 정확히는 모르지만 완만할지라도 지속적인 부동산 가격의 하락이 가계와 기업을 서서히, 그러나 분명한 의지로 현금흐름 악화의 방향으로 밀어붙였다. 연체율이 급등하고 은행은 해당 채권을 악성자산으로 분류할 수밖에 없었다. 그리고는 마침내 미국에서는 ‘금리 동결’이라는 초유의 反시장적인 조치를 단행하였다.

우리 부동산 시장도 이런 악순환 고리의 전형으로 접어들고 있다. 시장은 얼어붙었고 가계와 기업의 대출금 상환능력은 떨어지고 있다. 금융시장 미성숙 관계로 미국보다 못한 통계치가 상황을 호도할 수는 있겠지만 은행의 악성채권이 늘어가고 있을 것은 분명한 사실이다. 이쯤 되면 부동산 시장이 낙관적이라고 말할 용감한 이는 아무도 없을 것이다.

좀 더 큰 그림에서 현재의 상황을 바라보고 끝을 맺도록 하겠다.

“88만원 세대”라는 유행어가 말해주듯 소비자의 구매능력은 점점 떨어지고 있다. 젊은 세대들도 언젠가 결혼을 해야겠지만 월급모아 집산다는 공식은 더 이상 가능하지 않다. 빚을 얻지 않고서는 집을 살 수 없다. 그러나 그 빚도 감당할 수 있는 수준이라야 한다. 집값이 평당 1천만 원을 훌쩍 넘은 현재 시장에서 그렇게 구매능력이 뛰어난 미래세대가 그리 많지 않다. 현재 30~40대와는 근본적으로 다른 상황이다.

그렇다면 현재의 주택소유자들은 한껏 부풀려진 자신들의 주택을 누군가가 구매해주어야 할 텐데 이제 아무도 그 주택을 건네받을 여력이 없으면 어떻게 할 것인가. 계속 그 가격을 고수할 것인가. 현재의 부동산 시장을 보고 있으면 마치 폰지게임을 보고 있는 것 같다. 모두가 망할 때까지 가격을 올려놓고 보는 그런….

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한국판 서브프라임 34조 추정

(주1) 씨티은행은 사옥도 빌려쓰고 있다고 한다. 사옥살 돈으로 대출을 하겠다는 자세다.

(주2) 물론 우리나라 부동산PF에서도 유동화 증권을 발행한다

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