사태파악 못하는 부동산 대책

인구 200명의 국가가 있다. 이중 100명이 1억원이라는 동일한 가격의 주택을 2채씩 가지고 있다. 그러므로 이 국가의 주택의 자산가치는 200억원이 된다. 인구가 늘어나면서, 또는 투기적 요인으로 말미암아 주택의 수요가 늘어나면서 어느 날엔가 주택 한 채가 1억1천만 원에 거래되었다. 그렇게 되면 이제 주택의 자산가치는 220억원이 된다. 주택소유자들은 자신들의 재산이 그만큼 늘어났다는 심리적 풍요로움을 느낀다. 그에 상응하여 소비도 늘어나고, 은행의 담보인정도 늘어난다. 누군가 이 매수세에 부응하여 대출을 받아 새로이 집을 사면서 신용도 추가 창출된다.

소위 말하는 ‘거품’이 형성되어가는 과정을 지극히 단순하게 살펴보았다. 지나치게 단순화시켰다는 제약조건이 있을지 몰라도 특히 우리나라와 같이 아파트라는 대규모 집단주거 형태가 집값의 핵심적인 가늠자로 행세하는 사회에서는 이러한 거품 형성의 과정이 다른 나라보다 더 이러한 모형에 잘 부합할 것이다. 이에 다른 이의 부동산 가치 상승/하락이 곧 자신의 부동산 가치 상승/하락을 의미한다는 사실을 잘 아는 우리나라의 아파트 부녀회에서는 반상회를 집값 담합의 장으로 활용하시고, 각종 게시판에서 아파트 선전에 열을 올리고, 혹시 집값을 떨어트릴지 모르는 베란다에 이불 너는 행위를 금지한다. 심지어는 주택에 하자가 있어도 집값 떨어질까 봐 쉬쉬한다. 그만큼 우리 부동산 시장은 집값 하락에 대한 저항선이 만만치 않고 집단행동도 수월하다.

또한 그와 같은 맥락에서 집값 하락, 특히 아파트값 하락에 따른 부작용도 심각할 것으로 예상된다. 앞서 말했듯이 아파트라는 대규모 집단주거 형태가 가지는 특성으로 말미암아 특정 주택의 가격하락은 곧 그와 유사한 브랜드, 유사한 평수, 유사한 지역의 동반하락을 의미하기 때문이다. 그리고 자산가치 하락은 최근 몇 년간의 서구 부동산/금융 구조가 그러했듯이 사회전반에 상호침투하는 연쇄반응을 불러올 것이다. 즉 [ 부동산 가치 하락 > 소비위축/대출상환능력 저하 > 건설을 포함한 실물경제 위축/은행 재무건전성 악화 > 실물/금융시장 여건 악화 > 추가적인 부동산 가치 하락 ]의 전형적인 패턴을 걸을 가능성이 높다.

정부가 단계적으로 투기지역과 투기과열지구를 해제하기로 한 것은 이러한 연쇄반응의 악순환을 막고자 하는 응급조치다. 단도직입적으로 말하자면 이런 조치는 예로 든 인구 200명의 국가에서 220억원의 자산 가치를 온존시키겠다는 발상이다. 실질가치가 얼마인가 하는 규범적 가치판단을 포기하겠다는 것이다. 실수요자의 수요와 상관없이 지어진 미분양 주택들이 전국 곳곳에 널려있는데 서울, 인천, 경기에서 실수요가 아닌 투기적 가수요가 붙었던 곳의 거래를 허용하여 어쩌면 180억원(즉 한 채당 9천만원)에 불과할지도 모르는 자산 가치를 220억원으로 보이도록 하는 착시효과를 기대하고 있다는 소리다. 미분양 주택도 팔리지도 않는 주제에 계속 1억1천만 원의 꼬리표를 달고 있는 것이다.

반면 지난번에 내놓은 – 비록 표절이긴 하지만 – 미분양 아파트 펀드는 거래가격을 규범적 가치로 조율하여 연착륙을 유도하는 효과를 거둘 여지가 있는 제안이었다. 즉 현재 대규모로 미분양 사태가 속출하고 있다는 것은 규범적 가치가 1억1천만 원 아래에서 형성되고 있다는 것을 의미하는 것이므로, 이러한 예측에 실패한 건설사에게 징벌적인 할인율을 부과하여 9천만 원에 미분양 아파트를 사들인다면 전체 자산가치는 180억원으로 하향 조정될 여지가 늘어난다는 것을 의미한다. 이 과정은 건설사, 금융업체, 기존 자산가의 일부 자산가치 하락을 감수하여 경제를 연착륙시킬 개연성이 더 높다. 반면 투기지역 해제는 거품 폭발의 이연효과만이 있을 뿐이다.

29 thoughts on “사태파악 못하는 부동산 대책

  1. Adrian Monk

    주택의 자산가치 과다평가로 인한 거품 발생에 관한 예가 명료해서 좋군요.
    경제 교과서에 실어놓으면… 음 그건 높으신 분들이 뭘 모르셔서 어렵겠고..

    좌우간 현재 이 상황에서 어느 정도 수도권 주택들의 가격 하락 (2%가 안되지만..) 이 거품 폭발까지는 이어질 리는 없고, 적절한 수준으로 내려갈 완만한 계기가 필요한 시점이 아닌가 합니다.

    문제는 정책 당국이 그러한 안을 낼 수가 없다는 것이지만요. 🙂

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  2. 요시토시

    팔리지 않는 비싼 집 놔두고 굶어죽는 사람도 곧 나올 것 같습니다. =_=);;;
    집값은 안 떨어진다는 부동산신화와 부동산자산=현금자산이란 착각에 유지되는 사회.

    …뭐, 죽을 때까지 그 환상 가지고 가실 수 있음 행복하겠지만…그런긴 좀 힘들어 보이내요. (…일장춘몽)

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    1. foog

      비단 우리나라만이 아닌 발달한 자본주의 사회의 일반적인 현상이었습니다만 우리나라는 상당히 오랜 기간을 이렇게 버텨왔죠. –;

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  3. beagle2

    선건정치(先建政治) 와 우리식 자본주의라는 신앙에 빠져있는 탈레반들을 우찌해야 막을 수 있을런지.

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  4. 이카루스

    부동산 자산 가치에 대한 냉정한 인식이 필요한데 말이죠. 요즘 용인에서는 중도금 납부 거부사태가 여러곳에서 일어나고 있습니다. 버블 끝물에 분양받은 아파트들이 하나 같이 고분양가논란이 있었는데 지금 상황으론 시세가 분양가에 훨씬 못미칠건 뻔한 이치일테구요. 그래서 요즘 분양받으신 분들 연일 시청으로 몰려가셔서 데모중입니다. 저도 아버님이 분양받은 아파트가 한채 있는데, 당시 터무니없는 분양가라는게 눈이 뻔히 보여서 수차례 말씀드렸는데 결국은 분양받으셨죠. 옛날 분들이 가지고 계시는 부동산 불패 내지는 집값은 절대 떨어지지 않는다는 확신은 정말 무섭죠. 그러니 엔간한 정부는 자산 가치 하락을 유도하는 연착륙 정책은 쓸 생각도 안할 겁니다. 그저 임기중에 터지지 않기만을 바라겠죠..

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    1. foog

      용인 장난 아니더군요. 이카루스님 아버님 같은 분들이 꽤 되시는 것 같은데 건설사랑 소송까지 붙었더군요. 여하튼 이러한 사태에는 실수요와 가수요가 구분이 되지 않는 소시민들의 한탕주의도 한 몫했음을 부인할 수 없다고 봅니다. 그러한 특징때문에 주식이나 다른 재산증식수단보다 더 정책적으로 접근하기 어려운 면이 있죠. 그럼에도 상투잡아놓고 이제 와서 분양가내려달라고 시청가서 시위하시는 분들… 고운 눈으로 볼 수 없는 분위기입니다. 안타깝죠.

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  5. sonofspace

    요새 찰스 킨들버거의 라는 책을 보고 있는데 배울 점이 많더군요… 거품과 과도한 신용으로 발생한 금융위기가 역사에서 거듭 반복되었는데도 정신 못 차리고 다시 똑같은 일을 저지른다는 게 참…..

    300조가 넘는다는 주택담보대출 규모가 새삼 무서워지는군요.

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    1. foog

      한탕을 노리는 인간의 욕망은 학습효과가 없지 않은가 하는 생각이 드는 요즘입니다. –;

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  6. Pingback: kabbala's me2DAY

  7. 부동산불패신화는 경험에 의해 세대를 넘어 축적된 신앙이라 봅니다.
    그게 또 일이십년 된 경험들이 아니고요. 한사람 한사람의 뇌리에 각인된 신앙.
    위정자들에 의해 모두가 공범이 되어가고 있는것 같습니다.

    부동산이 재산과 기득권을 득하고 유지하는 수단이 되는 현실이 바뀌었으면 하는게
    대다수의 바람이고 제게도 그렇지만 그러한 의지를 갖은 정부는 안보이는군요 …
    사실대로 말하자면 그냥 암담하다고나 할까…

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    1. foog

      저는 솔직히 이번 총선에서의 노원구 사태를 보고 그 “대다수의 바람”에서 대다수가 어디까지인지, 정말 대다수인지 하는 심각한 회의가 들었습니다.

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    2. 시스템에 변화가 없으니 ‘안하면 바보’가 되는 것이고 그렇게 다들 공범이 되어 가는 거겠죠.

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  8. ginu

    많은 사람들이 ‘그래도 내 집 값은 올라야 돼/올랐어 헤헤’ 하는 한 방법이 없습니다. ㅠㅠ

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  9. newrun

    부동산의 가격은 실질가격과 심리적 가격의 합인것 같습니다. 근데 실질가격이라는 공시지가 라는 것도 시장 신뢰성도 없고, 심리적 가격은 집단 심리에 의존하는 것 같고…..

    자산효과로 인해 소비가 급락하는 것도 두렵지만, 가격 심리의 패닉이 더 두렵네요.
    시장의 실패로 인지되면 이런 대책 처럼 매번 정부가 개입하고 개입하면 시장이 흔들리고…

    그렇다고 화폐개혁 처럼 zero base로 할수도 없고…

    그래서 경제학자가 가장 연구하기 싫고 언급하기 싫은 분야일까요 ?

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    1. foog

      그래서 개인적으로는 싱가폴의 주택정책이 이상적이지 않은가 – 많이 아는 것은 아니지만 – 생각됩니다. 거기는 공영주택 시장과 민간주택 시장이 분리되어 실수요와 투기적 수요가 분리되는 시스템이니 그 가격의 괴리가 바로 측정되고 관리되는 장점이 있을거라는 생각이 드네요.

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  10. 히치하이커

    이 상황에서 결국 내놓는 대책이 ‘삽질 많이하기’라니.
    -_-
    리만 브루덜스처럼 경제를 열심히 공부하면 저처럼 경제엔 깡통인 놈이 상식대로 바라보는 것과는 전혀 다른 관점에서 경제 시스템을 바라볼 수 있는가 보군요! 아하~

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  11. Ikarus

    엉뚱하게 한국의 아파트들은 여러면에서 집단주의적인 우리의 정서를 그대로 담고 있다는 생각을 해봅니다. 그래서 아파트에 그렇게 집착들을 하시는지…

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  12. foog

    “정부는 관련규정을 일부 완화해 경기도 분당이나 용인 등을 포함해 수도권의 투기지역 및 투기과열지구를 대거 해제한다는 방침이다.

    이번 조치 후에는 수도권에서 서울과 인천, 그리고 투기지역으로 지정된지 얼마안된 동두천 등지만 투기지역으로 남게된다.

    투기 및 투기과열지역이 해제되면 주택담보대출 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)은 적용을 받지 않아 전반적인 대출 금액이 늘어난다. ”
    http://media.daum.net/economic/view.html?cateid=1041&newsid=20081030174808851&p=yonhap

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