저축은행의 부동산PF 시장에서의 참여성향에 관해

이정환닷컴의 저축은행 관련 글 중 일부다.

17일 부산저축은행과 대전저축은행이 영업정지를 당한데 이어 18일 보해저축은행 등 4개 저축은행이 추가로 영업정지를 당하면서 금융시장이 패닉 상태에 빠져들고 있다. 금융감독원 전자공시에 따르면 자산규모 업계 1위인 부산저축은행은 이미 지난해 말부터 자본잠식상태인데다 유동성이 턱없이 부족한 상태였다. 특히 삼화저축은행 영업정지 이후 최근 하루 1천억원 이상 예금이 인출되면서 ‘뱅크런’ 위기에 내몰린 것으로 알려졌다.[저축은행 부실, 폭탄이 터지기 시작했다.]

일독을 권하며 그 글을 보충하는 의미에서 몇 자 적는다.

먼저 드는 의문은 왜 다른 금융기관보다 저축은행의 부동산 여신이 더욱 문제가 되는가 하는 점이다. 이는 우리나라 부동산 개발 사업의 독특한 사업구도에 기인한 측면이 강하다. 일단 전형적인 부동산 산업의 참여자들은 부동산 디벨로퍼, 건설사, 금융기관 등으로 구성된다. 일반적으로 디벨로퍼가 사업을 발굴하여 토지매입비 등 초기자본을 대며 위험을 가장 크게 부담하고, 건설사는 시설물 설치에 대한 일정위험을 분담하며, 이에 대해 금융권이 가장 낮은 위험으로 돈을 대주는 방식이 전형적이다.

그런데 국내에서는 서구에 비해 디벨로퍼의 역량이 많이 딸린다. 진정한 서구식의 자체 자금력과 기획력을 가진 디벨로퍼는 손에 꼽을 정도다. 그러다보니 토지매입 및 인허가의 위험이 존재하는 동안의 초기 사업자금을 누군가는 먼저 대야 하는데, 제1금융권은 이를 기피하고 결국 저축은행이 상대적으로 높은 금리를 취하며 이 단계에 참여한다. 이를 전문용어(?)로 브릿지론(bridge loan)이라고 표현하는데, 금리가 높은 만큼 사업의 부실화 여부에 따라 원금손실 가능성이 상대적으로 높은 자금이다.

그렇다면 왜 저축은행은 더 높은 위험을 감수하고서 브릿지론에 참여하는가? 이는 저축은행의 본질적인 여수신 성향에 따른 것이다. 저축은행이라 함은 대부업보다는 신용도가 높은 서민 대상 금융기관으로, 일반적으로 제1금융권보다 높은 금리를 제공하는 제2금융권을 지칭하는 말이다. 그렇다면 높은 예금금리를 줄 수 있는 고수익 여신행위를 해야 하는데, 사실 일반서민을 상대로 일일이 그러한 대출을 한다는 것은 번거로운 일일 것이다. 그 와중에 때마침 나타난 아이템이 바로 부동산PF였던 셈이다.

2000년대 중반이후 후분양 제도와 부동산 경기 과열양상이 키운 대표적인 시장이 바로 부동산PF 시장이다. 프로젝트파이낸스라고 이름은 붙였으나 실질적으로 토지 등 부동산 자산 담보 대출 또는 시행사/시공사 신용대출 성격에 가까운 자금이었다. 브릿지론이라 하더라도 담보력이나 신용이 충분하다면 대세상승기에는 큰 위험이 없으므로 저축은행의 부동산PF 대출은 급격히 늘게 되었다. 하지만 상승세가 꺾이면서 장부가와 담보가 괴리가 생기면서 대출은 빠르게 부실화되었다.

부산저축은행이나 여타 저축은행들이 브릿지론만 손댔는지 아니면 본 사업의 선순위까지도 공격적으로 들어갔는지는 자세히 들여다보지 않아서 잘 모르지만 대충 저축은행과 부동산PF의 일반적인 상관관계에 대해서 서술하였다. 이러한 상황에서 보자면 여전히 저축은행의 부동산PF 대출은 부동산 시장의 등락에 제1금융권의 여신보다 더 많은 영향을 받는 여신이라 할 수 있다. 따라서 저축은행의 부동산 대출 정상화가 향후 금융권과 부동산 시장 정상화의 시금석이라 할 수 있을 것이다.

요컨대, △ 2000년대 이후 대규모의 부동산 개발붐 △ 후분양 제도 도입 등으로 인한 자금조달 규모 급증 △ 자금력 있는 디벨로퍼 부재라는 후진적 사업여건 △ 상대적으로 높은 금리의 대출을 취급하여야 하는 저축은행의 특성 등이 맞물리면서 저축은행의 대출 중에 부동산 관련 대출, 그 중에서도 상대적으로 위험이 높은 대출의 비중이 늘어난 것이다. 한동안은 저축은행에 대한 시장의 불신, M&A 등 합종연횡, 부실 저축은행 정리 등으로 금융권이 혼란스러울 것으로 예상된다.

2 thoughts on “저축은행의 부동산PF 시장에서의 참여성향에 관해

  1. 부산저축은행 계열은 다른 저축은행과 조금 달랐습니다.
    일반적으로 저축은행 대출자산 중 PF 비중이 20%선인데 비해 부산계열은 70%이니 거의 모든 예수금을 PF에 쏟아부었지요.
    게다가 브리지론만 하지 않고 일종의 디벨로퍼 역할을 했습니다.
    PF 사업을 구상하고 그 단계별로 돈을 집어 넣었죠.
    새만금 프로젝트에도 부산저축은행이 주관을 해서 들어간 컨소시엄이 있습니다.
    계열 전체 10조원에 이르는 예수금의 대부분을 PF에 올인하는데도
    이걸 그대로 방치해 둔 금감원이 문제였던 거죠.

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    1. sticky

      시중은행도 10조원대면 엄청난 포지션인데 한 7조원 정도 포지션이 있었다..라면 거의 몰빵을 한거네요.

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