푸풋님이 “지난 40년간 전국의 부동산의 평균 상승율은 4.1%”이라는 말씀을 하셔서 사실관계 확인을 위해 한국은행 경제통계시스템( http://ecos.bok.or.kr ) 에 가서 주택매매가격지수와 지가상승률을 살펴보았다.

주택매매가격지수는 통계를 매기기 시작한 1986년 1월부터 2008년 7월까지의 전국의 단독주택, 연립주택, 아파트의 매매가격을 살펴보았다. 2007년 12월을 100으로 보았을 때에 1986년 1월의 지수는 44.7, 2008년 7월의 지수는 103.9다. 고로 상승률은 (103.9/44.7)-1로 약 132%다. 이에 반해 종합부동산세 주요 과세대상이라 할 수 있는 서울의 아파트 가격은 동 기간 22.0, 106.1으로 상승률 382%다.

한데 이는 물가상승이 감안된 명목상승률이므로 동 기간의 소비자물가지수를 차감한 실질상승률을 살펴보도록 하겠다. 동 기간 소비자물가지수는 175% 상승하였다. 따라서 전국의 주택매매가격 상승률은 [(1+132%)/(1+175%)]-1 로 -15.4%다. 실질적으로는 주택가격이 떨어졌다는 것을 의미한다. 반면 서울의 아파트 가격 상승률을 같은 방식으로 계산하면 75.5%다.(참고로 전국의 아파트 가격을 같은 방식으로 계산하면 실질상승률 34.5%다) 이것만 봐도 종합부동산세 과세 대상인 서초, 강남 지역의 – 서울 아파트로 통째로 계산했으니 이 지역의 실질상승률은 더욱 높을 개연성이 매우 높다 – 실질자산의 증가가 다른 지역에 비해 얼마나 컸을지는 손쉽게 추측할 수 있다.

다음으로 지가상승률을 살펴보자. 통계를 매기기 시작한 2005년 1월부터 2008년 7월까지의 상승률을 누적으로 계산해볼 경우 약 18.4% 상승하였다. 역시 서울의 지가만 따져볼 것 같으면 28.2%다. 동 기간 소비자물가지수는 12.4% 상승하였다. 이에 기초하여 실질상승률을 보면 전국과 서울이 각각 5.3%, 14.0% 상승하였다. 아파트 가격에 비해 상대적으로 전국적으로 고른 분포로 상승했음을 알 수 있다. 다만 토지가격은 그 토지용도에 따라 가격편차가 심함을 감안하여야 할 것이다. 이렇게 본다면 개발가능한 토지의 가격상승 추이는 이보다 훨씬 높을 것임을 짐작할 수 있다.

주의가 산만한 편이라(이 표현은 어릴 적 성적표 담임의견란에 빠지지 않고 들어가곤 했다) 컴퓨터 앞에 앉아서도 한 가지 일만 하지 않고 이리저리 넘나들곤 한다.

우선 삼성경제연구소에서 내놓은 ‘미국 가계부채 증가의 배경과 영향’을 읽고 있었다. 우선 말씀드리자면 혹시 이 연구소 웹사이트에 출입하실 수 있는 분이라면 꼭 읽어보시라고 권하고 싶다. 쉽고 명쾌하게 잘 써놓았다.

그리고는 iTunes를 이용해 CD를 틀었다. 연주된 곡은 Crosby, Stills, Nash & Young의 Our House. “I’ll light the fire. You put the flowers in the vase. That you bought today.”라는 집에 대한 소박한 일상을 주제를 역시 소박한 멜로디에 얹힌 곡이다.

그러다 문득 경제연구소의 글을 읽다말고 RSS리더를 뒤지다가 RSS로 구독하고 있는 미국의 어느 부동산업자의 블로그에서 아래 그래프를 발견했다. 뭔가 극적인 면이 눈을 확 당기는 그래프다. 그래프는 2000년대 들어 임대료 대비 집값이 얼마나 상승했는지를 보여주고 있다. 드라마틱한 변화다. 마치 최근의 기후온난화 그래프를 보고 있는 것 같다.

다시 보고서로 돌아가서 살펴보자면 이 보고서는 현재 미국 주택시장의 침체 원인을 금융적 측면에서 찾고 있다. 잘 아시다시피 미국은 전통적으로 고정금리 모기지론을 통한 주택구입이 보편화되어 있었다. 그렇다고 이 추세가 폭발적으로 증가하지는 않았으나 금융시장에서 채권을 파생 상품화시키면서 시장이 급속도로 커지기 시작한다. 그러면서 위와 같이 임대료에 비해 집값이 엄청 뛰는 버블 현상이 생긴다. 요컨대 보고서는 미국의 금융시장과 주택시장은 한동안의 조정 장세를 거칠 것이라고 전망하고 있다.

한편으로 보고서는 미국과 우리나라를 비교하고 있다. GDP대비 가계부채 비율을 보자. 2007년 3/4분기 현재 미국시장의 비율은 99.9%(!)라고 한다. 우리나라는 2006년 말 현재 84.6%로 상대적으로 낮다. 물론 안심은 금물. 이 비율로도 충분히 높기에 미국보다 낮아서 좋아할 것 없다는 이야기다. 더군다나 위험한 요소는 우리나라 은행권 주택담보대출 중 변동금리 상품의 비율이 94%여서 그 비중이 절대적이라는 사실이다. 요즘의 금리상승기의 금리리스크가 가계로 그대로 전가된다는 이야기다.

그런데도 참 재밌는 세상이다. 이명박 정부 들어서면 규제완화에 대운하 지어서 부동산 좋아질 거라고 재건축 시장을 중심으로 가격이 상승하고 있다고 하니 말이다. 신문은 가격폭락과 거래급감은 잘 기사화하지 않지만 조금만 가격상승세가 있어도 신나게 받아 적는다. 그래야 미분양 물량을 털어낼 테니까 말이다. 여하튼 위에서 주절거린 교과서적인 논리가 안 통하는 신비의 나라라는 생각이 가끔 든다. 하여튼 우리나라, 특히 수도권에는 위에 저 멋진 그래프로처럼 집값과 전셋값이 엄청 차이나는 집들이 꽤 되는 것은 사실이다.

결과는 지나봐야 아는 것이고 어쨌든 이 세상에 존재하는 상품으로서의 집들은 CSN&Y가 흥얼거린 ‘우리 집’과 같은 목가적인 집과는 약간 거리가 있는 것이 사실인 듯하다.

마르크스주의 이론가들은 일반 대중의 한정된 구매력이 자본주의의 영속적인 결함이라고 오래 전부터 지적해왔다. “모든 실물적 위기의 궁극적인 원인은 마치 전체 사회의 절대적인 소비능력 규모만이 한계인 듯이 생산력을 계속 발달시키는 자본주의 생산 동력 앞에 서있는 일반 대중의 빈곤과 그들의 한정된 소비에서 찾을 수 있다”고 마르크스는 <정치경제학 비판강요>에서 지적했다.

이러한 과소소비의 위기를 탈출하는 현대자본주의의 가장 적극적인 활동을 보자면 바로 광고다(이 블로그에서도 보이고 있지만). 광고는 상품의 효능을 알려서 소비자들게 정보를 제공하는 순기능이 있다. 사실 초기의 광고들은 바로 그러한 취지에서 순진하고 직설적으로 제품의 기능과 효과를 차근차근 설명하는 방식이었다. 하지만 요즘의 광고, 특히 TV광고는 그럴 여유도 없고 그럴 생각도 없다. 그들은 이미지를 전파할 뿐이다. 고급승용차 선전에는 여유 있는 삶을, 맥주 선전에는 활기찬 젊음을, 향수 선전에는 육감적인 밤풍경을 선보일 뿐이다. 그것은 소비자들에게 소비행위를 통해 환타지를 연상하게 하는 작용을 한다. 그래서 서구에서는 진보세력 중에서 광고반대주의자(adbuster)들도 상당수 있다.

이러한 매트릭스를 연상시키는 ‘최면요법’에 관한 음모론 말고 실제적인 방법들은 뭐가 있을까? 두 가지 있다. 값을 낮추거나 돈을 꿔주고 소비하라고 하면 된다. 전자의 방법론에 서광을 비춰준 나라가 바로 중국이다. 얼마 전에 미국의 어느 아줌마가 일상생활에서 중국제 안사면서 살아보기를 시도해서 화제가 된 적이 있을 정도니 중국은 전 세계의 저가상품 공장이라 해도 과언이 아니다. 비정규직 증가로 얇아진 지갑도 구매력이 남아있게 할 정도로 중국제품은 저가공세를 펼쳤다. 그 결과 중국제품을 전문으로 취급해온 월마트는 세계 최고의 할인점 체인으로 등극했다(요즘은 코스트코에 밀리고 있다는 소문이 있지만).

후자의 방법이 바로 신용카드와 대출이다. 빚으로 소도 먹어치운다는 조상들 격언이 오늘날 잘 실천되고 있다. 카드로 땜빵하는 삶을 살다보니 신용불량자가 차고 넘친다. 좀 더 여유 있는, 즉 대출상환 능력이 있는 이들은 저금리를 발판삼아 모기지를 통해 집을 샀다. 전 세계적인 현상이었다. 그래서 집값이 무지하게 올랐다. 신용시스템이 작동한 덕분에 사람들은 포만감을 느꼈고 착시현상이 생겼다. 소비가 진작되고 경기가 활황세로 돌아섰다.

문제는 그렇게 값이 올라간 부동산 시장을 떠안을 대체 소비세력이 없다는 점이다. 그래서 세계 주요 부동산 시장이 덜덜 떨릴 정도로 얼어붙고 있다고 한다. 미국의 건설업체가 분양중인 주택마저 할인하여 내놓는 바람에 입주도 안한 주택구입자들이 돈을 까먹고 있다고 한다. 그 유명한 서브프라임 사태도 바로 이러한 모기지 시장의 마비에서 비롯된 것이다. 우리나라도 주택전문 건설업체들의 연쇄부도에 대한 횡횡한 소문이 나돌고 있다. 외환위기 전의 우방이나 청구처럼 말이다.

그럼 부동산 시장은 꽁꽁 얼게 될까? 아직 예측은 금물이다. 시장냉각의 반증을 몇 개 들자면 전국적으로 보상비를 풀어놓은 돈도 만만치 않고, 인천 등 신개발지에 대한 수요, 집값과 교육여건의 특수한 상관관계 등 마이크로 변수가 영향을 미치는 것도 사실이다. 전례 없이 수도권으로 밀집된 국토구조에서 대체지역이 없는 강남의 집값이 쉽게 폭락할 것 같지도 않다. 하지만 세계금융시장이 일원화되고 가고 있는 시점에서 혼자 독불장군처럼 가지는 않을 것은 어느 정도 예상할 수 있다. 시장 동조화 현상이니 그런 말도 있다.

점쟁이는 아니니 미안하지만 답은 못주겠다(알면 부동산 차린다). 하지만 경고 정도는 할 수 있다. 우리네 경제도 지금 심한 거품이 있다. 가계대출이 사상 최고라 한다. 먹고 살기 힘들어서 그럴 수도 있지만 주식투자하려고 12조를 빌렸단다. 부동산 관련 대출은 말할 것이 가계대출의 가장 큰 부분을 차지하고 있다. 기업이나 가계나 리버리지 효과는 상승효과가 극적이듯 하강효과도 현기증 날 정도 일 것이다.

그래서 이 정도는 경고할 수 있다. “거시적인 관점에서는 현재 저점은 아닌 것 같습니다”라고 말이다.

참고할만한 글
http://blog.naver.com/pokara61?Redirect=Log&logNo=150022564420