지난해 세입자가 집주인을 상대로 경매(집합건물)를 신청한 건수는 978건으로 2018년(375건·지지옥션)보다 2.6배 급증했다. 경매 전 단계인 임차권등기 건수도 역대 최대에 이르렀다. 요즘 법무법인엔 전세금 반환 소송을 상담하는 세입자로 넘쳐난다. 법도의 엄정숙 변호사는 “역전세를 당한 세입자 상담 건수가 급증하고 있다”며 “갭투자한 집주인이 다른 자산이 없다고 하는데 어떻게 대응해야 하냐고 묻는 유형이 가장 많다”고 했다. 최근 경매로 나온 주택은 90%가 빌라로 추정된다. 하반기부터는 전세금을 못 갚아 경매로 몰린 아파트가 쏟아질 거란 우려가 나온다.[ “세입자도 집주인도 비명”… 갭투자는 어쩌다 갭거지가 됐나]

개인적으로 “갭투자”라는 표현을 처음 접한 것은 몇년전 읽었던 어느 부동산 경매 관련 서적에서였던 것으로 기억한다. 그책의 저자가 추구하는 전략은 빌라를 경매로 저가에 낙찰받아서 전세를 놓는 방식으로 많은 돈을 들이지 않고 보유 주택수를 늘려나가는 전략을 소개한 책이었다. 당시에는 빌라도 집값이 오를 가능성이 높으므로 보유하고 있다가 집값이 오르면 팔아 시세차익을 얻는 전략 노하우를 소개하는 책이었다. 책 내용을 보자면 많은 경우 처지가 곤란한 기존 세입자가 있어 그가 어떻게 순탄하게 집을 비우게 하느냐가 주된 내용이었다.

지금 생각해보면 꽤나 온순하고 순진한 내용이었다. 최근 몇달 동안 화제가 되었던 “빌라왕”들의 행태를 보면 이보다 훨씬 체계적으로 폭력적이었기 때문이다. 그들은 앞서의 책 내용처럼 차근차근 빌라를 “갭투자”하는 것이 아니라 “바지사장”을 내세우고 악질 중개업자의 꼬임에 빠진 무지한 세입자의 전세금으로 – 때로는 HUG의 도움도 받아 – 아무런 “갭”도 없이 보유주택수를 늘려가는 대량생산 콘베어 벨트 방식을 채택하였다. 이 경우 “갭투자”라는 표현도 무색하고 말 그대로 부동산 사기 카르텔일 뿐이다.

다시 돌아가서 언젠가부터 미디어에서 성찰도 없이 쓰는 표현인 “갭투자”에 대해서 생각해보자. 미디어가 쓰는 성찰없이 즐겨 쓰는 각종 표현은 – “빚투”, “존버”, “영끌” – 간혹 복잡한 상황을 간단명료하게 표현해주는 기존 단어가 부족해서 쓰기도 하지만, 많은 경우 미디어 종사자의 나태함으로 인해 온라인 커뮤니티 등에서 쓴 표현을 생각없이 가져다 쓰는 경우다. 이런 표현은 기사의 조회수가 생명인 현대 미디어 환경에서 특히 애용되고 있다. 자극적이고 친숙한(?!) 표현을 쓸수록 독자의 관심을 끌 수 있기 때문이다.

사실 세입자의 보증금을 활용한 내집 마련이 일반화되었던 한국 사회에서 어떤 면에서는 주택구입자 상당수가 “갭투자자”였다. 그리고 집주인이 적당한 돈이 모이면 세입자 대신 실거주를 하며 안정적인 주거생활을 누리다가 때가 되면 집을 팔아 시세차익을 얻는 것이 한국 중산층의 삶의 한 방식으로 자리잡았다. 문제는 주택거래 방식이 점점 고도화되며 “갭투자” 자체만을 목적으로 하는 개인이나 또는 “빌라왕”처럼 부동산 구입 방식이 순수투자 목적형 혹은 기업형으로 커나가기 시작하면서부터다.

이렇게 시간이 흐르며 시장참여자들이 주택을 애초에 사용가치와 상관없는 교환가치 그 자체만으로서 가치를 추구하면서 “갭투자”는 더 이상 “갭투자”로 애교스럽게 불러줄만한 행태가 아니게 되었다. 수많은 “재테크” 서적과 부동산 관련 유튜브 채널이 집을 어서 사라고 부추겼고 급기야 사기꾼들이 이런 상승장, 전세금보증제도, 그리고 순진한 세입자를 악용하여 “갭투자”를 악질 사기행위로 변질시켰다. 그럼에도 여전히 미디어는 “갭투자”라는 용어 사용에 대한 문제의식이 없는 채로 보도를 해대고 있다.

“영끌” 표현의 본질은 ‘영혼까지 끌어모은 대출’이 아니라 미래의 수익을 과하게 담보잡힌 행위다. “빚투” 표현의 본질은 “미투”처럼 ‘나도 레버리지 투자한다’가 아니라 빚으로 리스크를 감당하고 있다는 것이다. “갭투자” 표현의 본질은 ‘나는 매매가와 전세가의 갭 정도만 투자해서 집을 샀다’가 아니라 “영끌”과 “빚투”의 총체적 레버리지 투기와 전세가가 하락하지 않을 것이란 믿음에 베팅한 것이다. 그 믿음이 전세가의 하락으로 무너지고 있는 지금 미디어는 스스로의 언어 생활에 대해 진지하게 성찰해야 한다.

그런데 반성은 커녕 “갭투자”의 다음 버전 “갭거지”로 조회수 팔이에 나섰다.

잉글랜드에서 교권반대주의는 주로 런던을 중심으로, 특히 도시에서 성장하고 있는 중산층 법률가들과 상인들 사이에서 활발하게 얼이났다. 이런 직업에 종사하는 대표들이 런던 사람들과 함께 1529년 말 처음 열린 종교개혁회의에서 교회에 대한 불만을 호소했다. 그리고 이번에도 같은 사람들이 크롬웰의 확실한 지휘에 따라 왕에게 탄원서에 적힌 새로운 불만 사항들을 검토해달라고 요청하고 있었다. 크롬웰은 (왕이 지명한) 하원의장을 끌어들임으로써, 탄원서가 다수의 의견을 대변하고 있다는 인상을 만들어냈다. 사실 그들은 대부분 의견을 표출할 기회가 없었다.[세계사를 바꾼 튜더 왕조의 흥망사 튜더스, G.J. 마이어 지음, 채은진 옮김, 말글빛냄, 2011년, p210]

전세계 왕조 중 가장 유명한 – 다양한 의미에서 – 왕조라 할 수 있는 16세기 영국의 튜더 왕조, 그중에서도 특히 논란의 중심인 헨리8세에 관한 역사적 사실을 중심으로 쓰인 책의 일부다. 헨리8세에 관한 영화와 드라마가 숱하게 만들어질 정도로 그가 집권한 시기는 소위 “막장”도 그런 막장이 없었을 만큼 말초적 호기심을 자극하는 시기였다. 대중문화에서 다루는 그의 모습도 대개 그런 식이다. 하지만 실은 인용한 책은 헨리8세와 그의 후손들이 자행했던 기행은 그러한 말초적이고 육감적인 본능보다는 보다 이성적이고(?) 시대 맥락적인 상황이 자리잡고 있음을 설명하고 있다.

헨리8세가 본처인 캐서린을 버리고 앤블린을 정실로 취하기로 마음먹은 데에는 부정할 수 없이 무소불위의 권력을 가졌다고 자처하는 군주의 욕정이 자리잡고 있었을 것이다. 적자를 낳아주지 못한 늙어가는 왕비보다 젊고 세련된 – 프랑스에서 교육받고 온 힙한 여성인 – 매력적인 앤블린에게 더 성적매력을 느꼈을 것은 어찌 보면 당연한 일이다. 하지만 거기까지가 대중문화가 소비할만한 헨리8세의 캐릭터라면 그를 둘러싼 국제정세와 영국 자본주의의 성장은 그보다 더 복잡한 맥락이 자리잡고 있다.

책에도 언급되듯이 유럽사회 전체에서 가장 부유한 세력은 카톨릭 교회와 그 정점에 있는 교황청이었다. 각국의 교구는 유럽 인민의 신앙심을 담보로 치부를 하고 있었고 그중 상당수의 부가 – 예를 들면 주교의 취임세라는 명목 등으로 – 교황청에 흘러가고 있었다. 지금의 기준으로 보면 무역수지는 흑자여도 이를테면 (영국교회에서 교황청으로의) 이전소득수지가 적자여서 경상수지가 적자인 상황이 발생할 수도 있다는 이야기다. 단지 교회에 대한 왕가와 인민의 맹종때문에 말이다. 그리고 그에 대한 불만을 터트린 것이 독일에서는 개신교였고 영국에서는 헨리8세와 영국 브루주아였다.

헨리8세, 토마스 울지, 토마스 크롬웰 등 시대정신을 읽고 이를 자신들의 권력강화에 이용했던 위정자들은 처음에는 이혼 등 가정사를 로마 교황 클레멘스7세에게 위임했으나 그의 우유부담함 혹은 교묘한 정치적 줄타기로 인해 염증을 느끼고 마침내 자신들이 활용할 수 있는 정치적 수단이 의외로 더 강력하다는 사실을 깨닫고 틈새 시장을 파고들어 로마카톨릭의 절대적 권위에 파열음을 내기 시작했던 것이다. 그리고 이는 이제 막 싹을 틔우고 있는 신흥 계급인 부르주아의 마음에도 흡족했을 것이다. 그런 의미에서 헨리8세의 드라마는 “막장” 드라마를 넘어선 시대정신의 다큐멘터리에 가깝다.